商业地产的操盘策略与环节控制(清华提纲2010)

操盘策略和环节控制

商业地产的操盘环节与招商策略演讲人：鲁 炳 全 教授

中国人民大学 清华大学 北京博智行商业地产研究院

特聘教授 兼职教授 院 长

操盘策略和环节控制

别问我是谁

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生我之前，谁是我？ 生我之后，我是谁？

操盘策略和环节控制

内容提要 商业地产的基本概念 商业地产操盘的核心环节控制 商业地产与专业业态 商业地产的招商策略 商业地产的招商案例的分析 中国房地产行业十大镜像

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商业地产的基本概念商业房地产：(Commercial Investment指所有可能产生交易的不动产， 包括住宅、写字楼、商铺等

)

[根据美国商业房地产投资协会(CCIM)的行业定义] 商用房地产(real estate for business)指用于商务活动所使用的不动产、主要 是指单一商铺、商场、大卖场等

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住宅开发的商业模式第一种类型为沃尔玛模式。 比较典型的是万科模式，在不同城区的 郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标 客户极其准确，体制上采取一个总部强势控 制，有计划地在郊区连锁开店

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住宅开发的商业模式 第二种类型为百货公司模式。 现在的华润臵地是这个模式，即在同一个地域，各 种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中 低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、 公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系 统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国 营开发公司。

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住宅开发的商业模式 第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高 端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳 斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价 格高，所以营业额较高。

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商业地产的商业模式(1) 只租不售：物业建成后，形成独立的产权，通过招 商合作制与商户签订租约，收取租金作为现 金流的主要来源。 产权形成后，物业经过商业运营的包装后 进入资本市场获取良好的融资。

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商业地产的商业模式(2) 只售不租：物业建成后，整体出售或者将产权分割后再 进行销售，也就是当前比较流行的产权式商 铺、产权式酒店等；开发上通常希望通过提 供后期的物业管理为项目提供服务。

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商业地产的商业模式(3) 租售结合 商用物业建成后，投资商、开发商将其中的 一部分物业出租，另一部分物业销售； 通常有两种方式：一种是底层销售，二层以 上出租；另一种是主力店部分出租、配套商 铺出售。这种模式大都是迫于资金的压力。

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商业地产的五大特性

商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；商业地产注重商业业态的研究和分析 商业地产必须遵循社会的专业分工 商业地产高回报的同时风险同样很大

商业地产必须注重选址和商圈研究

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住宅地产面临的变革 传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦 传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动 传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变

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3、中国流通行业主力业态 (1)便利店(convenience store) (2)超市(包括食品超市和综合超市)(supermarket) (3)大型超市(hypermarket) (4)仓储式会员店(warehouse club) (5)百货店(department store) (6)专业店(speciality store) (7)专卖店(exclusive shop) (8)家居建材商店(home center) (9)购物中心(shopping center/shopping mall) (10) 专业市场(speciality mauket)

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提升商业地产价值的首要环节一、选址工程的环节控制 所谓[选址],关键在于“选” 因为选址是一项系统工程。 选址不是在“找地” 选址的核心理念： “引凤筑巢”而不是“筑巢引凤”

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终端为主，渠道制胜 Location,Location,Location, ——店址，店址，还是店址 一步差三市 商业物业的资本价值首先在于选址