房地产项目开发报建流程2010.6.26

房地产项目开发 报批、报建、报验作业流程

课程提纲 一、第一部分：报批流程及收费标准 1、第一节：土地证及规划要点批复 2、第二节、项目公司设立、立项 3、第三节 总平面审查 4、第四节、建筑单体审查 5、第五节 消防审查 6、第六节、人防审查 7、第七节：节能审查 8、第八节、文物勘察 9、第九节：开发规模及面积比例 10、第十节：建设工程规划许可证的审批 二、第二部分：报建流程及收费标准 1、第一节：工程招投标 2、第二节：施工许可证的办理 三、第三部分：报验流程及收费标准 1、第一节：产权证办理 2、第二节：预售许可证办理 3、第三节：竣工验收备案

第一部分：规划许可报批报批总流程示意图

第一部分：规划许可报批

第一节、土地证、规划要点批复阶段

土地证、建设用地规划许可证及用地规划设计条件 书，是进行房地产开发的前提。 简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属 证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证 由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据； 规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标 的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配臵要求、退 地界距离等指标都在这个批复里体现出来，包括现在的 90M2小户型比例限制要求，也体现在这个文件里。

第一部分：规划许可报批第二节、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项是每一个项目要开始的时候必须要做的。比如设立项 目公司。母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下， 按我国法律，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设臵项目 子公司。 立项主要考察的是项目的投资额及可行性。现在各地由于市 场经济的深度不同，有些地方基本上不太管，有些地方就管得非 常严。而且立项到底需要什么材料也没有准确的范本。

第一部分：规划许可报批 第三节、总平面审查阶段 当公司对一个项目市场定位、产品定位完成后，拟定 专门的设计任务书，并委托具备相应设计资质的设计单 位进行方案设计。在方案设计的过程中由设计部进行对 口管理，并组织对阶段性设计成果进行评审。 当方案设计的初步成果确定后，公司会安排开发部 将初步方案(2个以上方案)有关图纸、模型、效果图、 鸟瞰图送规划局建管处进行方案审查。建管处根据该项 目规划设计条件，审查小区的总平面规划图纸，也就是 审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑长宽 高，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日

照够 不够，总容积率是多大，建筑密度是多少，进出小区的 道路怎么安排，是不是符合消防规范、规划红线的边界 限制及与四周已有建设工程的关系等。

第四节、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一。主要包括三大项： 小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据 各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引 自来水进小区，怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电， 线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容很多，如有线电视 线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。 排水许可证是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要 求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是 管径和流量，以及连接市政管线的位臵。

第五节、建筑单体方案审查

规划部门对单体设计的审查也是非常严格的，但是总体来说，相 对于总平面规划，就比较容易通过一点。 设计部将建管处同意的总平面设计方案(包括各栋单体楼平立剖 相关图纸、模型、文件、效果图、鸟瞰图),委托城市规划设计院对 该项目设计方案中各项指标进行核查，并出具最终设计经济指标核定 书，然后并转规划处，符合要求则由规划处安排总平面网上和工程现 场公示7个工作日。 目前，我国各大城市在车位问题上管得都是非常严格的，要求一 般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。车位 不够，基本上都别想通过单体审查。按经验值，每个停车位所须分担 的面积，基本上都是35到45平方米。

第六节：消防专项审查(目前免费) 一、办理消防审查所需资料 (1)消防设计防火审核申报表 1份/幢楼。 (2)总平面图每幢楼1份：设计部提供。 (3)航测图每幢楼1份：设计部提供。 (4)建筑图纸一套：设计部提供。 (5)消防设计专篇说明(适用设臵自动消防系统):设计部提供。 二、审查程序 受理、审查、反馈意见、设计变更、达成共识，下发《消防审查 意见书》。 消防网网上备案(消防行政许可受理登记表) 网上打印消防备案号及验证码。 消防网上查看是否合格。

第七节：人防审查 人防工程要求同步设计同步施工，防空地下室设计要点是为下步委 托施工图设计提供依据，同时持人防施工图审查意见书办理建设工 程规划许可证。 一、防空地下建设设计要求核定书的办理：提交如下资料 1、《防空地下室建设申报表》1份(如图):

第八节：文物勘探 提供资料及流程： 1、设计

院提供总平面图带相关经济指标 2、文物所人到<现场踏看并填表> 3、拿表去文物局签定勘探合同后进行文物勘探 4、按总平面上用地面积收费 5、文物收费是4元/㎡。(阶段性免费)

第九节、建筑节能专项审查

第十节、建筑施工图审查 一、提供资料 1、房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查项目申请表3份 2、符合国家规定深度和内容要求的4套施工图设计文件 3、审查通过的勘察成果报告(地质勘查报告)1份并存档 4、每个楼的结构计算书及设计软件名称。1份并存档 5、规划部门批准的建设工程(规划许可证)复印件 6、郑州市节能设计审查备案表(每个楼4份) 7、民用建筑节能计划书(暖通计算书、给排水计算书) 二、报审流程 1、填写房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查项目申请表 费用根据工程等级来计算费用。(), 2、审图所用专业审图费软件计算费用找所长可适当优惠(最多打7折)。 3、审图时间一般为15日。 4、根据各专业审图意见，设计院出变更，由审图所各专业专家签字认可， 图纸盖审图所章并留一份，出具蓝图审查合格证书。

第十一节、房管局报开发规模及户型面积比 一)、填写开发规模申报表和套型结构面积配比表 主要事项: 1、加强对方案设计公司在面积核算方面的管理 2、国六条规定90㎡以下占总住宅面积的70% 3、总平面图带相关经济指标 4、企业开发资质(验原件收复印件) 5、出具当年度的房地产开发规模批复文件 6、开发规模和套型结构面积配比表如下

第十二节、核发建设工程规划许可证 一、按要求完成施工图设计后，开发部将注明勘察设计的初步设计文 件(总平面图、单体建筑图的平立剖、基础图、地下室平面图等施工 图及相关设计说明)报规划主管部门审查，经审查批准后，核发建设 工程规划许可证。 二、规划局办事大厅进行窗口卷宗归档，窗口打印《交款通知单》。 三、核缴规费：开发部负责协调联合收费大厅，根据收费标准核算费 用(建设配套费、绿化费、墙改基金、人防质监费);财务部根据缴 款通知单付款。同时开发部负责办理档案委托管理手续(综合验收合 格后，工程部和公司档案室提供综合验收资料，开发部报市档案馆存 档)。 开发部领取《建设工程规划许可证》、红线图、放验线通知书。