《沈阳房地产市场风险测评报告(2012年12月)》

沈阳：商品住宅市场平稳收官，土地市场供求继续放量

【本月导读】

12月商品住宅成交面积环比下降13.13%：12月

沈阳商品住宅共计成交14535套/129.70万平方米，环比分别下降9.05%、13.13%，但较去年同

期分别上涨63.37%、68.73%。

12月商品住宅成交均价为6083元/平方米，环

比下降6.62%：12月沈阳商品住宅成交均价为

6083元/平方米，较上月下降431元/平方米，降幅为6.62%。

5000(含)-6000元价格段销量升至首位，面积占

比为19.99%：12月沈阳商品住宅市场

5000(含)-6000元价格段成交面积为25.92万平方米，居各价格段首位，面积占比为19.99%。

12月推出住宅用地27宗，供应面积环比上涨

6.88%：12月沈阳新推出住宅用地27宗，较上月减少5宗；供应面积共计220.27万平方米，

环比上涨6.88%，但较去年同期下降22.27%。

12月成交27宗住宅用地，成交面积环比涨幅高

达64.34%：12月沈阳住宅用地成交27宗，较上

月增加7宗；成交面积为213.47万平方米，环比上涨64.34%。

12月土地溢价率为5.28%，楼面均价环比下降3.80%：12月沈阳住宅用地溢价率为5.28%，较

上月增加0.72个百分点；楼面均价为1418元/平方米，较上月减少56元/平方米，环比下降3.80%。

1、2012年12月沈阳房地产市场运行现状

1.1当前市场的成交及价格情况

12月商品住宅成交面积环比下降13.13%：12月沈阳商品住宅共计成交14535套/129.70万平方米，环比分别下降9.05%、13.13%，但较去年同期分别上涨63.37%、68.73%。市场已稳步回暖，购房者对未来房价下行预期减弱，刚性需求进一步释放，部分开发商借势以价换量，带动市场平稳发展。

图1：2011年1月-2012年12月商品住宅成交面积对比

数据来源：CREIS中指数据 http://

12月商品住宅成交均价为6083元/平方米，环比下降6.62%：12月沈阳商品住宅成交均价为6083元/平方米，较上月下降431元/平方米，降幅为6.62%。在主要成交区域中，苏家屯区、东陵区和于洪区环比上涨，涨幅相对较小；其余各区均有不同程度下降，其中和平区环比降幅达14.45%。

图2：2011年1月-2012年12月商品住宅成交均价走势

数据来源：CREIS中指数据 http://

1.2当前市场的供销比走势

12月商品住宅销供比为1.10，市场供求关系略有改善：12月沈阳商品住宅销供比为1.10，较上月增加0.15。12月沈阳商品住宅市场供求均较大幅度下降，供应降幅超过销售的12.05个百分点，销供比再次回升至1以上。

图3：2011年1月-2012年12月沈阳商品住宅销供比走势

1.3当前住宅细分市场的供需特点

5000(含)-6000元价格段销量升至首位，面积占比为19.99%：12月沈阳商品住宅市场5000(含)-6000元价格段成交面积为25.92万平方米，居各价格段首位，面积占比为19.99%。4000(含)-5000元、6000(含)-7000元及8000元(含)以上价格段销量分别为24.10万平方米、19.19万平方米、20.38万平方米，占比为18.58%、14.80%、15.71%，较上月均有所下降；7000(含)-8000元价格段成交14.55万平方米，占比11.22%，较上月增加3.37个百分点。

图4：2012年12月沈阳商品住宅分价格段成交面积占比分布

数据来源：CREIS中指数据 http://

60（含）-100平方米面积段住宅成交占比升至54.70%：12月沈阳商品住宅市场各面积段中，60（含）-100平方米面积段共计成交70.95万平方米，面积占比为54.70%，较上月增加8.07个百分点；100（含）平方米以上各面积段占比均有下降，其中100(含)-120平方米面积段成交19.38万平方米，占比为14.94%，较上月减少3.68个百分点。

图5：2011年12月-2012年12月沈阳商品住宅分面积区间成交面积占比分布

数据来源：CREIS中指数据 http://

12月商品住宅供应量环比下降25.18%：12月沈阳商品住宅供应量为118.01万平方米，环比下降25.18%。从分布区域来看，东

陵区、铁西区和皇姑区分别新批上市22.91万平方米、22.68万平方米和20.68万平方米，占比分别为19.42%、19.22%、17.53%；于洪区、和平区、沈北新区分别新批上市18.75万平方米、15.24万平方米和11.91万平方米，占比分别为15.89%、12.91%、10.09%；沈河区、浑南新区、大东区新批上市量相对较少，面积占比分别为2.30%、1.85%和0.79%。

图6：2012年12月沈阳商品住宅上市面积分区域分布

数据来源：CREIS中指数据 http://

12月商品住宅成交铁西区、于洪区和东陵区仍居前三位：12月沈阳商品住宅成交分布格局较上月变化不大，铁西区、于洪区和东陵区连续三月居各区前列，本月分别成交18.40万平方米、18.23万平方米、18.18万平方米，占比分别为14.18%、14.06%、14.02%；沈北新区成交13.73万平方米，占比10.59%；其余各区成交面积相对较少，占比均不足10%。

1.4当前热销项目 1.4.1住宅销售套数排行榜

TOP10项目成交总套数为3042套，环比上涨5.77%：12月沈阳商品住宅销售套数TOP10项目共计成交3042套，环比上涨5.77%。在排行榜中，中海寰宇天下、保利溪湖林语分别成交489套、453套，高居排行榜前两位；阳光尚城、恒大雅苑、华邑世纪城、馨韵雅居本月销售均超300套。从各项目的区域分布来看，于洪区有4个项目，皇姑区有3个项目，铁西区有2个项目，苏家屯区有1个项目。

表1：2012年12月商品住宅销售套数排行榜

数据来源：CREIS中指数据 http://

1.4.2住宅销售金额排行榜

TOP10项目成交总金额为19.59亿元，环比下降8.72%：12月沈阳商品住宅销售金额TOP10项目共计成交19.59亿元，环比下降8.72%。在排行榜中，汇景新世界花园本月成交金额为4.22亿元，蝉联榜首；中海寰宇天下成交3.01亿元，阳光尚城成交2.45亿元，分列二、三位；其余项目销售金额均超1亿元。从各项目的区域分布来看，皇姑区、于洪区各有3个项目，和平区有2个项目，沈河区、大东区各有1个项目。 表2：2012年12月商品住宅销售金额排行榜

数据来源：CREIS中指数据 http://

2、未来市场走势分析 2.1当前土地市场运行现状 2.1.1土地市场供应情况

12月推出住宅用地27宗，供应面积环比上涨6.88%：12月沈阳住宅用地供应面积共计220.27万平方米，环比上涨6.88%，但较去年同期下降22.27%。12月沈阳新推出住宅用地27宗，较上月减少5宗，其中东陵区推出9宗，沈北新区推出6宗，苏家屯区、于洪区各推出3宗，沈河区、大东区各推出2宗，和平区、皇姑区各推出1宗。本月商业、办公用地共推出18宗，较上月增加3宗；工业用地推出25宗，较上月减少2宗。

图8：沈阳2011年12月-2012年12月住宅土地推出面积情况

数据来源：CREIS中指数据 http://

2.1.2当前土地成交情况

12月成交27宗住宅用地，成交面积环比涨幅高达64.34%：12月沈阳住宅用地成交27宗，较上月增加7宗；成交面积为213.47万平方米，环比上涨64.34%。其中，东陵区成交9宗，居各区之首，建设用地面积共计61.75万平方米，在全市中占比为28.93%；沈北新区成交7宗，面积共计81.69万平方米，占比为38.27%；于洪区成交3宗，苏家屯区、沈河区、皇姑区各成交2宗，和平区、大东区各成交1宗，建设用地面积相对较小，占比均不足10%。

表3： 2012年12月沈阳居住类用地成交区域分布数据表

数据来源：CREIS中指数据 http://

12月土地溢价率为5.28%，楼面均价环比下降3.80%：12月沈阳住宅用地溢价率为5.28%，较上月增加0.72个百分点，其中于洪区训练中心南地块溢价率为30.95%，沈北开发大道北侧-135溢价率为22.92%，相对较高。12月沈阳楼面均价为1418元/平方米，较上月减少56元/平方米，环比下降3.80%，其中万寿寺街东-3地块成交楼面均价较高，为3597元/平方米。

图9：2010年12月-2012年12月沈阳土地溢价率及楼面单价走势图

数据来源：CREIS中指数据 http://

2.1.3地块总价排行榜

本月有3个项目进入TOP5总价排行榜：在近3月住宅用地成交总价TOP5排行榜里，本月有3个项目上榜，其中，由沈阳丽晶房地产开发有限公司竞得的于洪区模具厂地块，成交总价为10.16亿元，排在第二位；由沈阳华强新城市发展有限公司竞得的沈北新区101国道西侧-59地块，成交总价为6.60亿元，排在第四位；由辽宁宝郡房地产开发有限公司竞得的于洪区训练中心南地块，成交总价为5.58亿元，排在第五位。从分布区域来看，于洪区有3个项目，沈河区、沈北新区各有1个项目。 表4：沈阳近3个月住宅用地成交总价TOP5

数据来源：CREIS中指数据 http://

2.1.4土地溢价排行榜

本月有3个项目进入TOP5溢价排行榜：在近3月住宅用地溢价TOP5排行榜中，本月有3个项目上榜，其中，由辽宁宝郡房地产开发有限公司竞得的于洪区训练中心南地块，溢价率为30.95%，排在首位；由中铁十九局集团（沈阳）房地产开发有限公司竞得的沈北新区沈北开发大道北侧-135地块，溢价率为22.92%，排在第三位；由沈阳丽晶房地产开发有限公司竞得的于洪区模具厂地块，溢价率为16.27%，排在第四位。从分布区域来看，于洪区有3个项目，沈北新区、沈河区各有1个项目。 表5：沈阳近3个月住宅用地溢价率TOP5

数据来源：CREIS中指数据 http://

3、未来市场潜力

12月沈阳商品住宅市场平稳收官：12月沈阳商品住宅成交量及价格均出现回落，但整体来看，呈平稳上涨态势，市场销供关系略有改善。当前调控政策仍以支持合理自住和改善性需求为导向，购房者观望心理减弱，企业对未来预期较为乐观，预计2013年上半年市场供求的主调仍为平稳增长。

12月沈阳土地市场供应继续放量：沈阳住宅用地供应11月、12月连续放量，成交大幅增长，成交楼面均价下降，但平均溢价率上升，本月亦有保利地产、首开股份等品牌企业拿地。年末为各企业拿地高峰，保持未来持续发展动力，同时也说明各企业对沈阳房地产市场发展充满信心。