阿特金斯-青岛海泉湾度假项目

第一部分:青岛产业经济及房地产行业运行概况

青岛产业经济发展特征——传统的制造之都 ——从制造大市到制造强市的转变 ——产业高度滞后于城市发展阶段 ——从制造之都到创新之都的嬗变

青岛房地产行业运行概况——青岛具备宜居城市的魅力 ——宜居城市与房地产发展状况存在反差 ——房产市场供需相对平衡 市场理性发展

青岛经济产业发展概况(一)传统的制造之都青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地 2005年，青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第 八位 2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值 /GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基 地 青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大 产业集群；每一集群都有数家国有企业和数家大型企业 作为集群的龙头，带动着集群的发展2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较18000 13500 9568 9000 4500 0上海 深圳 北京 天津 广州 杭州 宁波 青岛 南京 大连

15768

单位：亿元

6946 6774

6032 5441 4891 4317 4063 2563

拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国 驰名商标2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比例60% 48% 36% 24% 12% 0% 大连 青岛 天津 北京 济南 23.9% 47.6% 41.2% 39.4%

2006年环渤海经济圈主要城市GDP比较9000 7720.3 7200 5400 3600 1800 0 北京 天津 青岛 大连 济南 石家庄 4337.73 3206.58 2569.6 2185.1 2064

52.8%

单位：亿元

数据来源：中国统计年鉴2006年；2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报

青岛经济产业发展概况(二)从制造大市到制造强市的转变 高新技术产业快速提升 青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元 到2005年的1857.3亿元，06年突破2000亿元大关， 年均增长33%以上 在经历了“十五”期间的快速提升后，高新技术 产业规模基本接近山东省总量的1/4 规模以上企业(国有及年产品销售收入500万元以 上的非国有工业企业 )工业产值保持28.37%的年2500 2000 1500 1000 500 0 2002 2005 2006 776.9

2002-2006年青岛新技术产业发展状况 单位：亿元1857.3 2329.18

平均增长速度青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重

六大集群产业创造效益能力显著2002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势1600 1280 960 640 320 0 2002 2003 2004 2005 2006 542.2

60.0% 51.19% 48.0% 36.0% 24.0% 12.0% 0.0%企业总量 工业总产值 资产 主营业务 利润 税金

44.45%

42.33%

45.33% 36.23%

CAGR:28.37%1063.3 825.5 874.1

1472.78

21.64%

数据来源：青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查

青岛经济产业发展概况(三)产业高度滞后于城市发展阶段 2006

年，青岛市人均GDP超过5000美元，按照钱 纳里的工业化发展阶段划分标准，处于工业化发 展中后期，城市化加速期。 这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产 业结构，实施现代服务业和先进制造业的“两轮 驱动” 但是，青岛制造业强劲的发展势头，挤占了服务 业比重的上升空间，现代服务业发展不足2002-2006年青岛产业结构比例60% 48% 36% 24% 12% 0% 2002 2003第一产业

50.4% 40.0%

52.6% 39.1% 38.4%

54.1%

51.9% 41.6%

52.3% 42.0%

9.6%

8.3%

7.5%

6.5% 2005第三产业

5.7% 2006

2004第二产业

2002-2006年，第二产业比重平均超过第三产业的12.08%;在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重 处于较低的发展状况80.0% 64.0% 48.0%

2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较57.3% 70% 49.7% 48% 45.8% 38%

47.8% 44%

52.3% 42%

城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的 同时，更加注重生产性服务业对先进制造业的全 方位服务。

32.0% 16.0% 0.0% 大连 青岛

40%

28.7%

天津

北京第二产业

济南第三产业

石家庄

第一产业

小结：青岛——从制造之都到创新之都的嬗变青岛市确定的总体城市功能定位 山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心 之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地

可持续发展、创新型的经济体系的构建 从制造之都到创新之都的嬗变

提升城市核心竞争力

创新、发展现代制造业 以高新技术和先进适用技术武装起 来的现代制造业，将成为青岛经济 发展新的增长点

创新、发展现代服务业 第三产业是城市辐射力的主要载体。 大力发展第三产业，是发挥青岛城市 中心功能的主要途径。 青岛要实现城市的新的功能定位，就 要把第三产业放在重要的战略地位， 大力发展金融保险贸易、旅游、房地 产、信息咨询等现代服务业。

增强企业技术开发能力和创新能力，不断开发具有自主知识产权的原发 性技术，提升高新技术产品占工业 总产值的比重

青岛房地产行业发展概况(一)青岛具备宜居城市的魅力 青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交 通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲 2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位， 2006年青岛位居第七位，宜居指数进一步提升 从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第 四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下降，但仍 位居TOP1070 68 66 64 62 60 大连 厦门 绵阳 成都 武汉 杭州 上海 南京 青岛 重庆

中国城市宜居评价指数TOP10(2005)

高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性

投资者中国城市宜居指数评

价值TOP10(2005)全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价70 66

80 76 72 68 64 60

在31个宜居城市评价中排第9位 排第11位 排第12位

62 58 54 50 4000元以上 2000-3999元

2000元以下

大连 上海 厦门 青岛 杭州 成都 北京 深圳 武汉 沈阳

数据来源：零点研究咨询、《商务周刊》,《2005中国城市宜居指数报告》(国内首个综合评价的量化指数)

青岛房地产行业发展概况(二)宜居城市与房产发展状况存在反差 与全国15个副省级城市对比，青岛房产开发水平整 体处于中下游水平，与其他城市有较大差距 2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11 位；房产投资增长率为19.9%,位居第10位 2006年，青岛房地产销售面积达到737万平方米， 位居第8位；销售金额为313.3亿元 ，位居第9位 2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居 第10位2006年全国15个副省级城市房地产销售总面积比较 2006年全国15个副省级城市房地产销售总额比较1400 1185 1067 986 1050 700 350 0深 圳 哈 尔 滨 沈 阳 成 都 广 州 武 汉 南 京 杭 州 宁 波 青 岛 大 连 西 安 长 春 厦 门 济 南

2006年全国15个副省级城市房地产投资比较700 560 420 280 140 0成 都 广 州 沈 阳 深 圳 杭 州 武 汉 南 京 大 连 宁 波 西 安 青 岛 厦 门 长 春 济 南 哈 尔 滨619 557 538 461 442 366 351 337 313 286 268

单位：亿元

232 167 160 158

1800 1350 900

单位：万平方米876 807 726 682 671 667

1533 13171244 999 959

单位：万平方米

653

763 757 737 674 629 622 601 433 390 260

538 400 331 287 242

450 0

成 都 广 州 沈 阳 南 京 武 汉 杭 州 深 圳 青 岛 哈 尔 滨 大 连 西 安 宁 波 厦 门 长 春 济 南

数据来源：青岛统计局网站

青岛房地产行业发展概况(三)房产市场供需基本平衡，市场相对理性2000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值1.4 1.18 1.26 1.04 1.13 1.04 1.10 0.89 900 720 540 0.7 360 0.35 180 0 2000 2001 2002销售面积

竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市 场的供需状况。 2001-2006年，青岛商品房当年市

1.05

场供需比(竣工面积/销售面积)逐步递减发展态势，房产供需基本平衡 商品房施工面积/商品房竣工面积，这是衡量房

0 2003 2004 2005 2006

竣工面积

供需比(竣工面积/销售面积)

青岛商品房施工面积/商品房竣工面积的倍数比

产市场供需平衡的另一常用指标。 2001-2006年，青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64, 房产供需平衡比处于合理区间内

4.5 3.7 3.6 2.7 1.8 0.9 0 2001 2002 3.1

3.9

4.0 2.9

4.3

2003

2004

2005

2006

数据来源：青岛统计局网站，《2005年房地产产业地图》

注：施工面积反映了1~2年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施 工

面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为(3-4),值小于3.0倍，会 出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。

青岛房地产行业发展概况(四)居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级 青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配 收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率18000

2000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出 单位：元13500 9000 4500 0

15328 12920 10075 8056 11089 9002 9883 11945

与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列，但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出 2006年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同 比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20 .5%,拉动 非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高 速增长的最主要的因素 居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居 民住房消费的升级

8721 7344

2002CAGR:15.14%

2003

2004

2005

2006

城市居民人均可支配收入

人均消费性支出 CAGR:12.93%

2001-2004年全国23个城市人均居住面积比较3532.7 26.0 19.8

单位：平方米

青岛统计局调研显示，购买一套户型合理、环境优 美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时 尚追求 青岛广大市民对居住的要求，正从有房住向住好房 转变数据来源：2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴

28 21 14 7 0

温 州 深 圳 上 海 成 都 青 岛 杭 州 重 庆 厦 门 北 京 福 州 济 南 南 京 宁 波 广 州 大 连 无 锡 武 汉 天 津 西 哈 安 尔 滨 苏 州 长 春 沈 阳

第二部分:青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视 青岛旅游度假市场发展状况分析——青岛旅游区位及产业优势 ——青岛市旅游客源市场分析 ——青岛旅游产品供给状况

——项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵

区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴——环渤海的审视层面

——山东半岛的审视层面——青岛当地的审视层面 ——国外滨海度假发展模式研究及借鉴 ——对于本项目的借鉴

区域旅游市场发展状况分析(一)——青岛旅游区位与产业优势青岛是山东旅游业发展的增长级2006年主要城市旅游指标对比

青岛是山东省旅游业的增长极，是海滨休闲度 假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的 旅游景区； 青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。2006年 游客接待量占山东全省的16.8%,旅游收入占

3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

325.2

147.85

146.4 101.78 62.9

350 300 250 200 150 100 50 0

青岛

烟台

济南

威海

潍坊

25.1%。与其他主要旅游城市相比较，青岛的旅游者接待量和旅游收入都位居第一； 旅游业已经成为青岛的支柱产业

。2004年旅游 总收入相当于全市GDP的9.6%。1999

游客接待量(万人次)

旅游总收入(亿元)

1999年—2006年青岛旅游业各项指标 年度 游客接待量 (万人次) 1153 增长率 (%) 旅游总收入 (亿元) 81.1 增长率 (%) 17.2

20002001 2006年青岛各项旅游指标占山东省比重 游客接待量 (万人次) 青岛 山东 2886 17193.1 所占比重 (%) 16.8 旅游总收入 (亿元) 325.2 1295.6 所占比重 (%) 25.1 2002 2003 2004

1311.571551.43 1836.7 1688.67 2209

13.7518.28 18.38 -8 31

100.5118 150.52 136.8 207.7

23.917.4 27.6 -9 52

20052006

25172887

1415

256.68325.2

2327

区域旅游市场发展状况分析(三)——旅游客源市场分析国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈各种出游目的人均花费比较

国内游客需求特征

客源集中在经济发达地区：北京、江苏、上海、浙江、 广东外省客源地游客消费高、停留时间长；

1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

1587.5 1623.7

1504

847.8 611.6 533.5 685.5

928.6

观光游览 谈亲访友

商务

公务会议 度假休闲 宗教朝拜 文化教育

其他

商务目的占很大比重，增长迅速：2005年商务占到17.86%,比2004年增长4个百分点。

国内游客来源地6% 38.30% 5.60% 4.80% 4.50% 4.20%

国内市场的开发潜力北京 江苏 上海 浙江

36.60% 广东 山东 其他

主要客源地经济发达，出游率高，对高端度假需求强烈； 按照3000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的标 志，主要客源在2010年将全面进入度假时代。北京 江苏 上海 浙江 广东 山东 其他

青岛国内客源比例 6% 5.60% 4.80% 38.30% 4.50% 4.20%

36.60%

区域旅游市场发展状况分析(三)——客源市场分析入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场入境游客客源分布

入境游客特征

18%

客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。除日本外，都实现30%以上的增长； 商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到60%; 入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，与商务目的占 多数有关； 停留时间较长：入境游客在青人均停留3.1天； 景点到访率低。

6% 7%

43%

韩国 日本 香港 台湾 其他

26%

如何满足入境商务旅游者的需求是本 项目的重点； 项目的设计针对主要目标客源群体日 韩的消费特征； 目前缺乏对海外游客具有强大吸引力 的旅游产品和项目，青岛在针对海外 市场的旅游开发上还有很大的拓展空 间，延伸现有入境游客在青的消费； 面向国际，设计高端度假产品，迎合 不断扩大的入境市场。

入境市场的开发的潜力 青岛吸引世界500强企业数位于山东省第一，远远多

余其

他城市，尤以日韩企业为主，商务活动频繁； 奥运会将极大提高青岛的在国际上的知名度。

区域旅游市场发展状况分析(三)——旅游客源市场分析青岛旅游目标客源旅游偏好概况1

参与性、娱乐性 出游人群具有较强的消费能力，对旅游项目要求丰富多样，参与性、游乐性强

2

出游距离要求适中 要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用

3

度假设施舒适化 居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高 旅游产品要求多元化 休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过 渡为选择复合的旅游项目如养生度假等

4

5

目的地选择广泛 在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地 选择范围更广根据相关 调研资料整理

区域旅游市场发展状况分析(四)——青岛旅游产品供给现状观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新 产品类型丰富多样 在传统观光产品的基础上不断增加新的内容 城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点 2007年青岛啤酒、海尔等9家企业园区年接待海内外游客100万人次 青啤集团、海尔工业园、青岛港更成为全国工业旅游示范点

青岛主题旅游产品列表主题 主要景点

工业园区游

海尔工业园、可口可乐公司、双星集团、青岛啤酒集团、澳柯玛集团、 青岛港、华东葡萄酒庄园

青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新 青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的 吸引点 2004年海底世界游客接待量超过120万人次，创山东省单体景区接 待量之最

书法修 学游

青岛海洋大学、平度天柱山摩崖刻 石、胶南琅琊台刻石、青岛崔子范

艺术馆等田园风 光游 李沧区梅园游、即墨乡村民俗游、 胶州艾山田园风光游、崂山北宅 “山里人家”游 建筑博 览游 老市区欧陆建筑风貌游、新城区现 代建筑风貌游 崂山太清宫、上清宫、太平宫、蔚 竹庵等 八大关名人别墅

青岛度假产品整体处于开发的初期

现有高尔夫等度假产品数量少 温泉度假产品也逐步有地档次的疗养向度假转变 游客认知度低：入境游客休闲度假的比例较低 宗教景 点游 名人故

居游

小结：项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本项目的潜 在目标客户群细分市场 细分产品 银发人群 市场 —— 青少年学 生市场 ——

家庭出游 市场 —— 党政机关 (公务员) 市场 海外入境游 者市场 —— 都市白领 市场 商务会 晤人群 市场 高端企业 市场

1 科技体验 2 大众游光3 商务会议 4 温泉养生度 5 假 6 科普修学 7 节庆活动 主题娱乐 体验

蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好 图例： 弱 中 强

由以上矩阵，青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场、都市白领市场与商务会晤市场 有不同客群的偏好，本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假 、商务会议与主题娱乐 体验，其他推荐的辅助旅游产品有科普修学与节庆活动