物业管理 第二章 物业管理机构设置 2

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第二章 物业管理机构设置 学习目标：– 对本章重点介绍了物业管理活动中物业服务企 业进入、退出的方式原则，以及服务过程中运 作标准；业主委员会、业主大会的相互关系以 及各个权利、义务，运作规范等。

学习要求：– 了解物业管理活动中所涉主体及职责。 – 掌握不同主体的运作规范。 – 理解不同主体处理具体物业服务业务的基本法 律依据。

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第二章 物业管理机构设置 第一节 物业服务企业 第二节 业主委员会 第三节 业主大会

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第二章 物业管理机构设置 第一节 物业服务企业 一、物业服务企业的进入 前期介入 1、确定规则，合理约定开发商对业主的承诺 2.摆正位置，不介入开发商与业主的纠纷

应聘进入

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第二章 物业管理机构设置 第一节 物业服务企业 二、物业服务企业的业务运作– 物业服务企业目标的确立 1、以人为本，服务业主 2.促物业增值，创管理品牌

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第二章 物业管理机构设置 第一节 物业服务企业 二、物业服务企业的业务运作– 物业服务企业工作的依据 1、做好公共服务，维护业主公共利益 2、列明工作规范，尊重业主私权

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第二章 物业管理机构设置 第一节 物业服务企业 三、物业服务企业的退出– 按规则办事，尊重市场的选择 – 进行盘点，迅速移交相关材料 – 友善面对继任，做到“扶上马，送一阵”

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第二章 物业管理机构设置 第二节 业主委员会 一、明确业主委员会的权利和义务– 业主委员会的权利 1、改变生存状态，确保作用发挥 2、业主委员会地位争议重重，难以保证业主利益

– 业主委员会的义务 1、成立业主委员会，依法维权 2.监督双方活动，确保各方权益

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第二章 物业管理机构设置 第二节 业主委员会 二、确定业主委员会所需资金的来源 三、业主委员会与物业服务企业的关系

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第二章 物业管理机构设置 第三节 业 主 大 会 一、业主资格的确定 据《重庆晚报》2003年10月报道，鹅公岩大桥头一房地产公司传出消息，一套240平方米，价值 70多万元的跃层商品房，业主竟然是一名3岁儿童 [ ① 曹阳.父母宠爱孩子有新招，3岁娃“买” 下70万豪宅.重庆晚报，2003-10-20]。

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第二章 物业管理机构设置 第三节 业 主 大 会 二、业主大会召开的程序及议事规则–《业主大会规程》中规定了业主大会首次召开业主大 会必须满足下列条件： –(1)物业已经竣工并交付使用； –(2)新建商品房物业交付使用后，已售出建筑面积的 50%,或超过50%; –(3)公有住宅出售建筑面积达到或者超

过30%;(4) 自本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之 日起已满两年。

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第二章 物业管理机构设置 第三节 业 主 大 会 二、业主大会召开的程序及议事规则 2007年修订实施的《物业管理条例》第十 三条规定：业主大会会议可分为定期会议 和临时会议。

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第二章 物业管理机构设置 第三节 业 主 大 会 三、业主大会的权限 业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业 主具有约束力。 业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过； 业主大会做出制定和修改管理规约、业主大会议 事规则、选聘解聘物业服务企业、专项维修基金 的使用、续筹方案的决定，必须经过物业管理区 域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

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