2013年深圳房地产市场年报

2014-01-09深圳市 2013 年房地产市场年报深圳市场研究部免责申明本报告仅作提供资料之用， 属于非盈利性的市场信息交流行为。 如需引用， 请增加“由于统计时间和口径的差异， 可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。 本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世 联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以 上申明。主要内容 1．市场综述................................................................................................................................................. 2 2．宏观经济概况.......................................................................................................................................... 2 3．行业政策盘点.......................................................................................................................................... 23.1 综合政策 ..................................................................................................................................................... 2 3.2 土地政策 ..................................................................................................................................................... 5 3.3 金融政策 ..................................................................................................................................................... 6 3.4 税收政策 ..................................................................................................................................................... 8 3.5 保障房政策 ................................................................................................................................................. 84．住宅市场................................................................................................................................................. 84.1 一级市场 ..................................................................................................................................................... 8 4.2 二级住宅 ....................................................................................................................................................11 4.3 三级市场 ................................................................................................................................................... 195．商业办公市场........................................................................................................................................ 215.1 二级市场 ................................................................................................................................................... 21 5.2 三级市场 ................................................................................................................................................... 22 5.3 二、三级市场对比 ................................................................................................................................... 226．市场展望............................................................................................................................................... 23深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved1

2014-01-091．市场综述一级市场：2013 年，深圳土地市场全年实际供应土地 53 宗，供应面积 143.58 万平米。其中含居住用途土地 2 块，8.55 万平米；成功出让 3 块，13.27 万平米。 二级市场：2013 年，深圳一手住房批售面积 612.53 万平米，同比上涨 14.94%；成交面积 438.34 万平米，同 比上涨 19.52%；供销比 1.4：1。成交均价为 21626 元/平米，同比上涨 14.39%。 三级市场：2013 年，深圳二手住房成交面积为 731.27 万平米，同比上涨 49.82%；成交均价为 21679 元/平米， 同比上涨 14.82%。 总的来讲：2013 年，深圳住宅市场整体呈现放量上扬的态势，关外市场成交占比继续提升。一手房市场稳步增 长，成交面积上涨 15%、成交均价上涨 14%；二手房市场方面，成交量大涨 50%，成交均价超一手房均价，上 涨 15%。2．宏观经济概况据深圳统计局数据显示， 2013 年 1-10 月， 全市规模以上工业增加值 4557.07 亿元， 比上年同期增长 8.6%， 增速与前三季度持平，比去年同期提高 3.1 个百分点，呈平稳增长。固定资产投资稳步增长，全市实现固定资 产投资 1956.56 亿元，同比增长 12.9%，增速比前三季度提高 0.4 个百分点，比去年同期提高 0.8 个百分点， 达到今年以来的最高增速。 社会消费品零售总额增速持续回升， 1-10 月， 全市实现社会消费品零售总额 3579.68 亿元，同比增长 9.8%，增速比前三季度提高 0.2 个百分点，也达到今年以来的最高增速。外贸出口增速回落， 全市进出口总额 4496.53 亿美元，增长 20.8%，增速比前三季度回落 4.3 个百分点。财政金融运营状况良好， 全市实现公共财政预算收入 1538.35 亿元，增长 17.0%；公共财政预算支出 1246.35 亿元，增长 7.4%。深圳整 体经济继续保持平稳增长态势，总体运行良好。3．行业政策盘点3.1 综合政策3.1.1 全国性综合政策：文件名称 《国务院批转发展改革委员 会等部门关于深化收入分配 制度改革若干意见的通知》 2013-2-3 国务院 发布时间 制定单位 内容要点 《通知》指出：大力加强保障性住房建设；改革为完善 房地产税等； 加大保障性住房的供应， 建立市场配置和 政府保障相结合的住房政策。 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议， 研究部署 新“国五条 ” 2013-2-20 国务院常 务会议 继续做好房地产市场调控工作， 提出要坚决抑制投机投 资性购房， 严格执行商品住房限购措施， 扩大个人住房 房产税改革试点范围。 同时， 会议确定了 5 项政策措施。深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved2

2014-01-09《关于继续做好房地产市场 调控工作的通知》2013-3-1国务院办 公厅通知是“国五条”实施的正式文件， 首次提及要提高二套 房首付比例、 二手房要按 20%缴纳个税等“新政”， 引发 了市场对于调控政策收紧的强烈担忧。 《报告》 指出： 切实抓好保障性安居工程建设和房地产2012 年 计 划 执 行 情 况 与 2013 年计划草案报告（摘 要） 2013-3-5国家发展 和改革委 员会市场调控。 继续实施差别化的住房信贷、 税收政策和限 购措施，坚决抑制投机、投资性需求。积极稳妥推进城 镇化。 加快户籍制度和社会管理体制改革， 完善土地管 理制度。 加强和改善土地宏观调控， 加强和改进新增建设用地年国土资源部发布公告：明确 2013 年重点工作， 加强土地 调控为首要目标 2013-4-3国土资源 部度计划管理， 强化土地规划统筹管控， 加强和改进建设 项目预审， 加强房地产用地调控； 做好保障性安居工程 用地供应，切实维护农民土地权益。 第十二届全国人大常委会第三次会议上， 国家发改委主 任徐绍史作的《报告》中指出：建立市场配置和政府保《国务院关于城镇化建设工 作情况的报告》2013-6-26国家发改 委障相结合的住房制度。 全面开放小城镇和小城市落户限 制， 有序放开中等城市落户限制， 逐步放宽大城市落户 条件， 合理设定特大城市落户条件， 逐步把符合条件的 农业转移人口转为城镇居民。 习近平主席发表重要讲话指出： 要完善土地政策， 坚持 民生优先， 科学编制土地供应计划， 增加住房用地供应中共中央政治局就加快推进 住房保障体系和供应体系建 设进行第十次集体学习 2013-10-29中共中央 政治局总量，优先安排保障性住房用地。要完善财政政策，适 当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。 要综合 运用政策措施， 吸引企业和其他机构参与公共租赁住房 建设和运营。 要积极探索建设非营利机构参与保障性住 房建设和运营管理的体制机制，形成各共同参与局面。 《决定》 提出十六大项共计六十条意见， 对我国社会经《中共中央关于全面深化改 革若干重大问题的决定》2013-11-15中央委员 会济全面深化改革作出部署， 针对房地产行业， 重点指出 从深化户籍、 土地、 金融等多要素改革促进房地产长效 极致建立健全。 会议指出：一是由国土资源部负责指导监督全国土地、 房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本 做到登记机构、登记薄册、登记依据和信息平台“四统国务院总理李克强出池召开 国务院常务会议，决定整合2013-11-20国务院常 务会议深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved3

2014-01-09不动产登记职责一” 。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不 动产审批、 交易、 登记信息在有关部门依法依规互通共 享，消除“信息孤岛” 。三是推动建立不动产登记信息 依法公开查询系统， 保证不动产交易安全， 保护群众合 法权益。 各级国土资源和住房城乡建设主管部门对要在建、 在售 的 “小产权房” 坚决叫停、 严肃查处， 对顶风违法建设、 国土资源 销售， 造成恶劣影响的 “小产权房” 案件， 要公开曝光， 挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥 警示和震慑作用。要对违法建设，销售的“小产权房” 开展一次集中排查摸底， 结合实际研究提出分类处理的 意见，并将结果报两部。还要对违规为“小产权房”项 目办理手续的， 要严肃处理， 该追究责任的一定要追究 责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。《关于坚决遏制违法建设、 销售“小产权房”的紧急通 知》 2013-11-22部办公厅 和住房城 乡建设部 办公厅3.1.2 深圳市地方性综合政策：文件名称 发布时间 制定单位 内容要点 深圳市政府于 18 日在市政府新闻发布厅举行深圳市 政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件新闻 发布会。 ：“1+6”的主文件是《深圳市人民政府关于优 化空间资源配置促进产业转型升级的意见》 ， 附属文件 深圳推出“1+6 文件”深化土 地管理制度改革 2013-1-18 深圳市人 民政府 为《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间 办法(试行)》 、 《创新性产业用房管理办法》 、 《地价管理 办法》 、 《限制土地处理办法》 、 《工业楼宇转让管理办 法》 、 《产业配套住房管理的指导意见等 6 个，主文件 以市政府 1 号文件，其他 6 个配套文件分别由规划国 土委、经贸信息委和住建局负责起草。 《深圳市商品房预售价格备案办法》要求，商品房在 《深圳市商品房预售价格备 案办法》 2013-3-14 深圳市人 民政府 预售之前或价格调整幅度超出最近一次备案价格上下 15%(含 15%)时，办理商品房预售价格备案或变更。该 办法自 2013 年 5 月 1 日起施行，有效期 5 年。 《深圳市全面深化改革总体 方案（ 2013-2015 ） 》及《深 深圳市人 民政府 《计划》指出，统筹推进土地产权制度，土地二次开 发利用机制创新和土地利益调节，对原农村土地国有42013-5-14深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved

2014-01-09圳市 2013 年改革计划》化土地权益进行细化，运用各种手段破解原农村土地 问题。同时，深圳土地资源市场化配置，探索差别化 土地供应和地价政策。构建市域和功能区双层土地利 用总体规划体系，推进功能片区土地利用总体规划编 制审批工作，制定土地利用总体规划编制、审批、调 整的工作规则和程序。 《要点》指出：2013 年将出台前海深港合作区土地管 理改革创新要点及配套政策， 重点领域改革率先启动， 前海深港合作区开发建设，项目落地和土地出让工作 加快推进。到 2015 年，各项改革基本实施到位，体制《前海深港现代服务业合作 区土地管理改革创新要点》2013-5-24深圳市人 民政府机制创新取得突破，差别化的土地供应新模式基本成 型，土地资产资本运作加快发展，土地节约集约利用 成效显著，土地调控机制科学有效。到 2020 年，具有 前海特色的深港现代服务业合作区土地管理模式发展 定性并成熟运行，形成“深圳质量”的高端品牌，建 成现代化国际化先进城区。 深圳市此次出台八项措施，涉及土地供应、银行信贷、“深八条”2013-10-11深圳市人 民政府安居房和保障房建设、预售等多个方面，应该说都是 比较有针对性的措施，其目的也是为了逐步建立起一 套符合深圳实际的房地产调控长效机制，这些举措将 对稳定市场预期起到关键作用。3.2 土地政策文件名称 发布时间 制定单位 内容要点 2013 年全国下达各地新增建设用地计划安排量与去年 持平； 控制大城市建设用地规模， 合理安排中小城市和 《关于下达<2013 年全国土 地利用计划>的通知》 国土资源 部 小城镇建设用地， 对农村地区实行新增建设用地计划指 标单列，单列规模不得低于国家下达计划指标总量的 3％－5％；用地计划指标要向保障性住房、医疗卫生、 教育科技、 社会保障等领域倾斜， 提高经济社会发展的 协调性；合理安排基础设施和产业用地。 《关于严格管理防止违法违 2013-5-13 国土资源 《通知》指出：严防因征地引发的矛盾和冲突。开展全52013-4-27深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved

2014-01-09规征地的紧急通知》部面排查，坚决矫正违法违规征地行为。加强调查研究， 完善征地政策措施。 建立健全地矛盾纠纷调处机制。 严 格实行监督问责。 《通知》指出：采取切实有效的措施，进一步加快农村 地籍调查， 全面推进集体土地确权登记发证工作； 组织《关于进一步加快农村地籍 调查推进集体土地确权登记 发证工作的通知》 2013-9-3国土资源 部开展农村地籍调查， 全面掌握农村范围内每一宗土地的 状况， 为当前开展的集体土地确权登记发证工作提供基 础支撑，同时为下一步不动产统一登记奠定坚实基础； 组织开展农村集体建设用地调查和宅基地调查， 全力保 证农村集体土地确权登记发证工作顺利进行。 结合贯彻落实党的十八届三中全会精神， 下一步国土资 源部应加强顶层设计， 加强国土资源战略研究和体制机国土资源部党组召开党组中 心组学习会议，学习、交流 党的十八界三中全会通过的 《决定》 2013-11-15 国土资源 部制研究，在政府职能转变、土地制度改革、矿产资源制 度改革、 国土空间规划等方面都需要加大工作力度。 制 度改革不能碎片化， 要坚持资源要素的市场配置， 鉴定 “大市场” 、 “小政府” ，充分发挥市场在资源配置中决 定性作用， 强化国土空间规划对生态文明的支撑， 积极 稳妥地推进土地制度改革， 严格土地用途管理制度， 推 动建立城乡统一的建设用地。3.3 金融政策文件名称 发布时间 制定单位 内容要点 会议布置 2013 年主要工作如下： 继续实施稳健的货 币政策，发挥好宏观审慎政策工具的逆周期调节作 用，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增 中国人民银行工作会议 2013-1-10 中国人民银行 长，继续完善民生金融。落实好差别化住房信贷政 策；进一步深化金融重点领域改革，推进利率市场 化改革， ；加强金融风险监测和排查，进一步健全系 统性和区域性金融风险监测评估和预警体系，完善 风险防范处置应对预案。 银监会召开 2013 年全国银 行业监管工作会议 会议强调，2013 年银行业监管工作要进一步推动银 行业深化改革和发展转型，改进系统性区域性风险深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved2013-1-14银监会6

2014-01-09的防范措施；认真执行房地产调控措施，落实差别 化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。 为保持货币市场平稳运行，六月底央行已向一些符 合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持，以 合理调节流动性，维护货币 市场稳定 写自身流动性充足的银行也开始发挥稳定器作用向 2013-6-25 中国人民银行 是肠溶出资金货币市场利率已回稳。人民银行将认 真贯彻落实国务院第 13 次常务会议精神， 继续实施 稳健的货币政策，把稳健的货币政策坚持住、发挥 好。商业银行要继续加强流动性和资产负债管理。 《意见》指出：积极满足居民家庭首套自住购房， 《关于金融支持经济结构调 整和转型升级的指导意见》 大宗耐用消费品，旅游等服务消费领域的合理信贷 2013-7-1 国务院办公厅 需求；认真执行房地产调控政策，落实差别化住房 信贷政策，加强名单制管理，严格防空房地产融资 风险。 发布会指出：对存在闲置土地、炒地及捂盘惜售、 哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂 证监会新闻发布会 2013-7-12 证监会 停上市、再融资和重大资产重组；对于房地产企业 是否存在违反国务院有关规定的情形，将依据国土 资源部的意见来进行认定。 取消金融机构贷款利率 0.7 倍的下限，有金融机构 2013-7-19 中国人民银行 根据商业原则自主确定贷款利率水平。个人住房贷 款利率浮动区间不作调整，仍然保持原区间不变， 继续严格执行差别化的住房信贷政策。 会议指出：在严格控制风险的基础上，循序渐进， 稳步推进信贷资产证券化试点工作，一要在实行总 李克强主持召开国务院常务 会议 2013-8-28 国务院常务会 量控制的前提下，扩大信贷资产证券化试点规模； 二要在资产证券化的基础上，将有效信贷向经济发 展的薄弱环节和重点领域倾斜， 特别是用于 “三农” 、 微小企业、棚户区改进、基础设施等建设。 央行副行长胡晓炼出席市场 利率定价自律机制成立暨第 一次工作会议 2013-9-24 央行 近期有序推进利率市场化工作的任务是：一是建立 市场利率定价自律机制；二是开展贷款基础利率报 价工作；三是推进同业存单发行与交易。深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved《中国人民银行关于进一步 推进利率市场化改革的通 知》7

2014-01-093.4 税收政策文件名称 发布时间 制定单位 内容要点 楼市调控新政策中关于“个人转让房产严格征收差 住建部政策研究中心主任秦 虹接受媒体采访 住建部政策研 究中心 额 20％的个人所得税” ，应切实达到“支持合理住 房需求，抑制投机性需求”的政策目的，对个人转 让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的 所得，免征个人所得税。 财政部长楼继伟在《<中共 中央关于全面深化改革若干 重大问题的决定>辅导读 本》中撰文 2013-11-19 财政部2013-3-6将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握 的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进 房产税改革。3.5 保障房政策文件名称 发布时间 制定单位 内容要点 住建部表示， 今年全国城镇保障性安居工程建设任务 《关于做好 2013 年城镇保 障性安居工程工作的通知》 是基本建成 470 万套， 新开工 630 万套， 要求各地适 2013-4-9 住建部 当上调收入线标准， 有序扩大住房保障覆盖范围。 今 年年底前， 地级以上城市要明确外来务工人员申请住 房保障的条件。 会议指出： 一要适当增加中央补助资金， 重点支持保 障性安居工程特别是已建成保障房的配套设施建设， 李克强主持召开国务院常务 会议部署进一步加大力度推 进保障性安居工程建设 2013-9-25 国务院常务 会议 研究多渠道资金支持保障房建设， 有保障房空置的地 方， 要采取措施努力予以消除。 二要加快制定城镇住 房保障条例， 规范和促进保障性住房建设、 管理和运 营，稳定人民群众对“住有所居”的预期。三要加快 推进公租房和廉租房并轨运行。4．住宅市场4.1 一级市场4.1.1 城市更新改造深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved8

2014-01-092013 年全年，深圳市一共公布了 2 批城市更新改造单元，涉及 29 个项目，拆除重建面积 163.37 万平米。 改造的项目数不足去年一半，拆除重建面积也大为减少。与此同时，2013 年批准的两批次城市更新改造项目表 现以下鲜明特点： 一、 城市更新单元中综合类项目占比高，集商业、办公、居住等功能为一体的综合类项目占总供应量的 73%， 这是近年来城市更新的一大特点，含居住用途综合类项目供地 118.12 万平米,占总量的 72%；其次纯居住 用途更新项目供地 24.19 万平米，占比 15%。 二、 从区域分布上看，关内四区市场供应占比达 23%，其中又以福田最多，供应 20.16 万平米，占全市 12%； 盐田区则无城市更新项目。龙岗、宝安则是市场主力，两区累加供应占全市 54%。4.1.2 土地成交2013 年深圳土地市场共实际供应地块 53 宗，总实际供应土地面积 143.58 万平米，土地成交总金额约为 437.83 亿元。纯居住用地供应 2 宗，3.99 万平米；其中一宗中止出让；成交 1 宗，成交面积 3.30 万平米，可 开发总建筑面积为 13.21 万平米；综合类用地供应 3 宗，其中用途兼有居住和商业的用地 1 宗，成交面积 5.25 万平米，可开发总建筑面积为 26.23 万平米；此外，年初成交一宗纯住宅用地，4.72 万平，可开发总建筑面积 为 18.87 万平米。2013 年深圳土地供应的特点居住用地极少，仅有三宗，占比最小；工业性用地依旧占比最大。 从区域分布来看，南山区的土地供应量最大，占全市总供应量达 35%；同时，13 年前海有地拍出，成为土地市 场中的亮点，共成交五宗土地，可开发建筑面积为 148.49 万平米，成交金额共达 273.33 亿元。 占地 地块编号 行政区 用途 面积 建筑 面积 成交日期 金额 （亿元） 楼面地价 （元/平）竞得者 普宁市 盛迪嘉溢价率（万平） （万平）A614-0479光明新区居住用地4.7218.871 月 15 日14.17472置业投 资有限 公司76%A816-0050龙华新区居住+商 业用地5.2526.2310 月 16 日38.214563中海地 产91%9深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved

2014-01-09占地 地块编号 行政区 用途 面积 建筑 面积 成交日期金额 （亿元）楼面地价 （元/平）竞得者 江西政溢价率（万平） （万平）G11337-00 95力房地 坪山新区 居住用地 3.3035 13.214 12 月 23 日 9.8 7416.38 产开发 有限公 司 卓越置 商业性办 公用地 业集团 有限公 司 卓越置 商业性办 公用地 业集团 有限公 司 华润置 6.18 50.03 8 月 16 日 109 21787 地有限 公司 前海世 茂投资 1.27 15 11 月 27 日 24.33 16220 （深圳） 有限公 司 深圳市 香江供 0.42 6.4 11 月 27 日 16.3 25468.75 应链管 理有限 公司 63% 0.41% 62% 211%T201-0077前海4.9232.047 月 26 日51.91619548%T201-0075前海5.7545.027 月 26 日71.81594853%T201-0078前海商业性办 公用地T102-0244前海商业性办 公用地T102-0245前海商业性办 公用地深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved10

2014-01-094.2 二级住宅4.2.1 新增批售面积2013 年，深圳全市商品住宅新增批售总面积为 612.53 万平米，较之 2012 年的 532.93 万平米同比增长 14.94%。除 2 月受春节假期影响批售面积骤降，其余各月批售面积均在 30 万平米以上，11 月份批售面积为全 年最高，达 87.66 万平米。从区域来看，2013 年深圳商品住宅新增批售面积主要集中在龙岗、宝安两区，共新增批售面积为 501.15 万平米，在全市占比高达 81.82%。其中，龙岗区以 275.37 万平米的批售面积成为全市第一，占全市新增批售 面积的 45%；宝安区紧随其后，全区新增批售面积 225.79 万平米，占全市批售面积的 37%。其他四区则以南 山区新增批售面积最多，为 59.98 万平米，占全市总量的 10%。4.2.2 成交量2013 年， 深圳一手住房总成交面积为 438.34 万平米， 较之 2012 年的 366.74 万平米同比上涨 19.52%；2013 年成交量延续 2012 年的上涨趋势，但增幅有所放缓。深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved11

2014-01-09从各区域一手住房的成交状况来看，2013 年深圳各区中宝安、龙岗两区成交占优，共成交 380.64 万平米， 占深圳总成交量的 86.84%；其中又以龙岗区成交最多，成交 198.24 万平米，占全市总量的 45.23%；其他四区 以南山区成交居首，共成交 24.69 万平米，占全市总成交量的 5.63%。从成交区域结构来看，龙岗区成交占比呈现强有力的上升趋势，成交面积占全市的比例比 2012 年增加约 10 个百分点；反之，宝安区成交占比则有所下降，占比额从 2012 年的 48.82％下降至 2013 年的 41.61％。4.2.3 成交均价2013 年，深圳全市一手住房成交总金额为 947.98 亿元，成交均价为 21626 元/平米，较 2012 年的 18906 元/平米同比增长 14.39%。2013 年，深圳有 10 个月均价突破 2 万元/平米，并在 6 月份达到最高点 24128 元/ 平米。从区域来看，2013 年深圳各区一手住房成交均价以福田区最高，成交均价达 41601 元/平米；龙岗最低， 成交均价为 17156 元/平米。与去年同期相比，除盐田区外，其余各区房价同比均呈现上涨态势；福田区涨幅 最大，同比大涨 38.2％。4.2.4 成交户型2013 年，深圳商品住宅中，1-3 房为市场成交主力，三种户型成交面积占全市 82.4%；其中二房住宅成交 量又高居榜首，年成交 163.56 万平米，占全市 37.3%，其中多为实际的 2+1 房。别墅无成交备案数据，主要 由于别墅多为现售，故备案数据中多监测不到。深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved12

2014-01-09从成交面积段来看，90 平米以下户型走量最好，累计销售 308.29 万平米，占全市 70.3%；90~144 平米户 型销售 71.64 万平米，占全市 16.3%；144 平米以上户型销售 58.41 万平米，占全市 13.3%。 从成交均价上看，面积越大，成交均价越高，144 平米以上户型均价 31977 元/平，90~144 平米户型成交 均价 20668 元/平，90 平米以下户型成交均价 19888 元/平。4.2.5 各区域成交状况 4.2.5.1 宝龙两区2013 年宝安区共成交一手住房 182.40 万平米。从成交面积的走势来看，宝安区月度成交差异较大，6、7 月份为宝安成交高峰月份，受到钱荒的影响，7 月市场成交量骤降，当月环比下降 47%。成交均价最终小幅上 扬，全年成交均价 20958 元/平米。 2013 年宝安区商品住房新增批售面积 225.79 万平米。从新增供应走势来看，宝安区批售面积波动较大， 市场供应在四月份单月突然大爆发。全年批售面积与成交面积为 1.2：1，供求比例较均衡。2013 年龙岗区一手住房共成交 198.24 万平米，从各月度成交走势来看，龙岗区 2013 年成交量开年 1 月 创全年最高值； 2 月由于春节的影响， 成交量骤降； 从 3 月开始成交量较平稳。 全区成交均价为 17156 元/平米， 从成交均价走势来看，2013 年龙岗成交价格稳中微升，十一月价格达全年最高。 2013 年龙岗区商品住宅新增批售面积为 275.37 万平米，主要集中在 10-12 月爆发式增长，前 9 个月批售深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved13

2014-01-09面积较少，各月批售面积较平均。全年批售面积与成交面积之比为 1.4：1，供求关系较 12 年有所缓和；年末 供给大爆发多由于开发商年末冲刺业绩，需求方面趋于理智。4.2.5.2 其他四区2013 年福田区一手住房成交面积为 21.50 万平米。从成交走势来看，5、6 月呈现突发式增长，其余各月 成交量都处于地位，全区全年市场成交量同比 2012 年大涨 85%。市场在 3、4 月对供应量有所储备，为 5、6 月市场成交剧增做好相应铺垫。 全区全年成交均价在 4 月和 11 月呈现两次大幅度的阶梯式增长， 全区全年成交 均价达 41601 元/平。 2013 年福田区商品住宅批售面积为 31.16 万平米，全年仅五个月有市场新增供应，全区新增批售面积与成 交面积之比为 1.45：1，供给大于需求。2013 年罗湖区一手住房共成交 8.29 万平米，同比 2012 年大涨 52％，四月成交量独高，达到全年成交峰 值。全年成交均价呈现波动中上涨的态势，10 月份达到最高点，42053 元/平米；全年全区成交均价为 36533 元/平米。 2013 年罗湖区商品住宅新增批售面积为 12.84 万平米，市场供应量较去年上涨 55％，但仅有两月有市场 新增供应，且多集中在 11 月，单月供应量占全年的 75％。深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved14

2014-01-092013 年南山区一手住房成交面积 24.69 万平米，同比减少 35％。从月度走势来看，各月成交量波动较大； 6 月问鼎全年量价双峰值， 全区新房住宅成交均价为 40341 元/平米， 较 2012 年上涨 17%， 下半年价格较稳定， 均在 4 万/平米左右。 2013 年南山区商品住房新增批售面积 59.98 万平米。多集中在四月、六月和八月。全区批售面积与成交面 积之比为 2.43：1，市场供应远大于需求。2013 年盐田区一手住房共成交 3.22 万平米，同比去年大增 64％，年初一月和三月成交量显著，年末 11 月成交量突增；全年仅八月一个月无成交；全区年均价 19502 元/平，同比下跌 16％，成为全市惟一一个全年 均价同比下跌的行政区。 2013 年盐田区商品住宅新增批售面积为 7.40 万平米。 ，是 2012 年新增批售面积的 5.6 倍。供应多集中在 1 月和 12 月，两月供应量共占全年 73%.深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved15

2014-01-094.2.6 市场成交龙虎榜 4.2.6.1 成交量龙虎榜：全市成交量 TOP10 名次 冠军 亚军 季军 第4名 第5名 第6名 第7名 第8名 第9名 第 10 名 楼盘名称 佳兆业城市广场 信义御城 中航天逸 信义嘉御山 中信领航 水榭春天 特发和平里 绿景公馆 1866 幸福城 仁山智水 行政区 龙岗坂田 龙岗横岗 龙华新区 龙岗坂田 宝安 龙华新区 龙华新区 龙华新区 龙华新区 龙华新区 成交面积（万㎡） 20.23 14.61 14.24 12.19 12.06 11.88 9.83 8.88 8.71 8.58 成交套数 2126 1165 1537 1319 1478 1211 1019 1018 898 559 市场参考价 20572 17162 22411 21004 16289 23262 20455 22166 21890 19988 开发商 佳兆业地产 信义地产 中航地产 信义地产 中信地产 水榭花都地产 特发集团 绿景地产 永晋盈投资 城建集团2013 年全市商品住宅成交量破 10 万平米的有 6 个项目，前三名楼盘为佳兆业城市广场、信义御城和中航 天逸。 成交量前十楼盘全部来来自关外，龙华新区独占六席，龙坂共八盘强势入围，成交量占前十楼盘总量近八 成。4.2.6.2 成交金额龙虎榜：全市成交金额 TOP10名次 冠军 亚军 季军 第4名 第5名 第6名 楼盘名称 佳兆业城市广场 鲸山觐海 天御香山 中航天逸 水榭春天 信义嘉御山 龙岗 南山 福田 龙华新区 龙华新区 龙岗 行政区 成交金额（亿元） 41.63 40.52 34.79 31.92 27.63 25.61 招商地产 农科地产 中航地产 水榭花都地产 信义地产16开发商 佳兆业地产深圳世联行地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2014 WORLDUNION All Rights Reserved