2010-09-05_曹仁超：衣食足而知荣辱(3)

曹仁超投资日记

生，都有生老病死。如保養得好，「老年期」可以很長，例如英國全盛期由 1900年至今，經濟仍不俗。日本1990起經濟走下坡，因國民儲蓄率高，但至今日本人生活仍很好。美國經濟2000年起走下坡，但美國人大花筒，未明白 節儉是美德，反而令人擔心。

港樓價上升皆因利率大降

1981年太古城住宅每呎售1200元、供樓利率24厘，一間一千呎住宅賣120萬元，首期30萬元、貸款90萬元計，月供利息要1.8萬元。以1981 年港人收入計，有多少人供得起？2003年開始的細屋換大屋潮，或由較差地區搬去名校區以助子女進入名校所引發的豪宅上升潮，都仍然持續。不少人付了首期 30%後，安排三十年分期付款，搬去豪宅後，便將過去自住的「細屋」出租；加上特區政府推出投資移民政策，形成近七年本港豪宅售價狂升。到今天，同樣一千 呎太古城住宅，雖然賣850萬元，首期250萬元、貸款600萬元，供樓利率以2.6厘計，月供利息僅需1.3萬元，以2010年港人收入計，大部分港人 都供得起。換言之，過去三十年所謂本港樓價上升，主因是利率大幅回落所引發。

2003年起香港物業進入第三波上升浪。第一波1967年到1981年共十四年，是租金上升推動樓價上漲期。第二波1984年至1997年共十四 年，是中 英聯合聲明限制港府每年賣地五十公頃所產生，加上那段日子香港人均收入急速上升。第三波由2003年下半年開始，因港元跟隨美元貶值、利率跟隨美元利率回 落所推動，加上特區政府2003年9月推出孫九招，大量減少本港土地供應所製造出來。