第4章附：房地产贷款项目评估案例

第4章附：房地产贷款项目评估案例

〔房地产贷款项目评估案例〕

北京××高尔夫俱乐部住宅项目评估报告

第一章 借款企业资信评估

一、借款企业

北京***房地产开发有限公司。

二、公司简介

北京***房地产开发有限公司成立于2001年2月26日，注册资本：3000万元人民币。

系由大连***集团股份有限公司和大连***房地产有限公司两家股东共同出资组建的有限责

任公司，具有独立法人地位。

注册地址：北京市密云县工业开发区水源路88号。

法定代表人：***

企业类型：有限责任公司

经营范围：房地产开发；销售；对自有房屋的物业管理

营业期限；2001年2月26日至2011年2月25日

其股本构成为大连***集团股份有限公司注资2400万元（占注册资本的80%），大连***

房地产有限公司注资600万元（占注册资本的20%），双方股东全部以货币资金投入，注册

资本金业经海南从信会计师事务所北京分所验资确认。

三．借款企业的合法有效性分析

借款企业为有限责任公司，根据国家有关法律、法规及房地产企业行业管理的规定，在

公司设立、开发资质均应有相关政府管理部门的批准方符合政策法律，具有合法有效性。

北京***房地产开发有限公司目前已领取了《企业法人营业执照》并取得了北京市城市

建设综合开发办公室颁发的【（2001）京开办经字第136号】文——《关于北京***房地产开

发有限公司房地产开发资质的批复》。该文核定北京***房地产开发有限公司的房地产开发资

质为待定资质，可承担10万平方米以下的住宅项目或3万平方米以下的公建项目，据此，

该公司在设立和进行规定规模内的房地产项目开发方面具有合法有效性。

本贷款项目现规划批准规模为15.5万平方米。借款企业已注意到该问题，向政府有关

部门提出申请增加资质至可承担20万平方米以下的住宅项目或10万平方米以下的公建项

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目，现正在办理之中。待增加可承担开发项目的规模大于等于本贷款项目的规模后，借款企

业对本项目的开发资质方具备合法有效性。

四．股东情况

大连***集团股份有限公司为房地产、工业、商业、外贸四大支柱产业并举的大型股份

制企业集团。公司注册资金12000万元，现有资产超过40亿元、年销售额约60亿元，其中

房地产年开发面积约100万平方米，年销售额近30亿元，其开发量、销售额名列全国房地

产行业的前三名。拥有全资、合资和参股企业17家，建立了稳固合理的企业结构。即：房

地产业、实业、内外贸易、餐饮娱乐等。其中包括6家房地产公司，2家商业公司，2家电

器公司，2家饭店，1家出租车公司，1家制药公司，1家酒业公司等。该公司在积极扩大市

场影响上有独到之处，参与了足球俱乐部的经营，借助大连***足球队的影响，成功地扩大

了自己的知名度，通过品牌效应逐步形成全方位，多元化的发展格局。

根据借款企业提供的大连***集团股份有限公司的2000年度报表，计算其2000年底财

务指标如下：

资产负债率：64.56% 比较正常

流动比：1.199 偏低

速动比：0.544 偏低

由于借款企业未提供往年的财务报表，无法对其进行动态分析。

大连***房地产有限公司的主要业务是房地产开发，作为大连***集团股份有限公司的核

心企业，是国家建设部审定的一级资质房地产开发公司。2000年3月15日，公司正式向全

国公开宣布“三项承诺”，受到了国家建设部及当地省市政府的肯定。2000年在“全国住宅设

计暨精品智能社区热线夺标”活动中，公司开发的“星海人家”、“长春明珠”两项目均获奖。

1999年起，公司年开发量为100万平方米，年销售额30亿元人民币，截止1999年底，公

司累计开发总量逾400万平方米，迄今为止，开发的商品房接近零空置率。

五、公司组织结构、人员及素质

北京***房地产开发有限公司未设立董事会，只设有执行董事一名，公司设有经营管理

机构，负责该公司的日常经营管理，实行总经理负责制，由执行董事聘任总经理1人。

公司组织结构图：

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北京***房地产开发有限公司现有职工总数为20人，其中11人为研究生；8人为本科

学历，1人为专科学历，中级以上职称者19人，占全员的95%，是一支专业知识和工作经

验较丰富的员工队伍。

北京***房地产开发有限公司领导班子由4人组成，平均年龄38岁，均为大本以上学历，

是多年从事房地产开发管理的人员。该领导班子是一个专业知识水平较高、工作经验较丰富

的领导集体。

员工明细表：

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从以上表格可以看出，北京***房地产开发有限公司的人员设置比较合理，拥有各种专

业技术人才，在人员、结构上能够胜任本项目的开发管理。

总经理***：本科学历，同时任大连***集团股份有限公司总经理及北京***房地产开发

有限公司总经理。

执行董事***：高级工程师，现任大连***集团股份有限公司董事长兼总裁。在***董事

长的领导下，***集团经过十几年的发展从一个单一的小型房地产企业拓展为以房地产为主

业，经营领域横跨电梯制造、酒业、生物制药、酒店、对外贸易等多种产业、拥有资产40

亿元的大型股份制企业集团。

总经理***，本科学历，同时任大连***集团股份有限公司总经理及北京***房地产开发

有限公司总经理。

六、经营状况

由于该公司于2001年2月刚刚成立，目前尚无经营业绩。

七、企业财务状况分析及资信评价

根据北京***房地产开发有限公司提供的该公司2001年3月报表，该公司截止2001年

3月实收资本3000万元，所有者权益3000万元，总资产38812844.18元，负债8812844.18

元。

根据北京***房地产开发有限公司提供的2001年3月报表，该公司截止到2001年3月

末的流动资产为38812844.18元，其中货币资金6691953.9元；预付帐款0万元；存货

32120890.28元，主要为开发成本，包括地价款、水源费、测绘费、污水费及招标勘察费等。

企业的负债合计-8812844.18元，主要是大连***集团股份有限公司投入的500万、北京洲际

房地产公司投入的330万及从环球帐上调入的25万。

由于北京***房地产开发有限公司刚刚成立，所开发项目正处于投入期，尚未进行销售，

资金没有开始回收和滚动，分析其财务指标没有实际意义，故此，评估人员不对其财务指标

进行分析。

根据上述分析，北京***房地产开发有限公司的资金运用及资金来源基本合理，经营处

于正常状态。

北京***房地产开发有限公司开设的银行帐户情况如下：

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基本户 中国银行*** 帐号：***

一般户 广东发展银行*** 帐号：***

一般户 中国建设银行*** 帐号：***

第二章 项目概况

一、项目背景

北京环球高尔夫俱乐部住宅区项目是环球高尔夫项目的有机组成部分。北京环球高尔

夫俱乐部项目1993年经北京市政府批准建设，由北京朝阳公园开发经营公司（提供土地，

获30%权益）与台湾羊羔记国际通商股份有限公司（提供全部建设资金，获70%权益）合

作建设经营。期间经过一系列的变动，经董事会决议，环球高尔夫公司股东权益变更为北京

朝阳公园开发经营公司30%，香港远东石油投资有限公司65%及北京***房地产开发有限公

司5%。因项目搁置时间长达7年，建设成本大幅度提高。为尽快实现该项目的全面启动，

采用通过商品房开发经营获利，以带动高尔夫球场建设的经营思路，平衡部分球场建设资金。

经北京市发展计划委员会《关于开发建设环球高尔夫住宅区及配套设施项目建议书（代可行

性研究报告）》 [京计投资字（2001）533号] 的批复，同意由北京环球高尔夫俱乐部有限公

司开发建设该住宅区项目。项目由于邻近朝阳公园，东四环沿路绿化工程及规划修建的高尔

夫球场，有较好的居住环境。市场面向中高收入阶层，力求通过开发建设产生的经济利益，

带动环球高尔夫俱乐部的建设。

二、项目建设内容、规模和建设方案

1．项目名称：北京环球高尔夫住宅区项目（以下简称项目）

2．项目建设地点

项目位于北京朝阳区燕莎商业片区，亮马河路与四环路交界西南处，亮马河以北地块。

东侧紧邻东四环路，西侧距东三环路1公里，距天安门9公里，距首都机场20公里，交通

出行十分方便。周边有北京最大的购物中心燕莎商城，规划中的第三使馆区和昆仑饭店，华

都饭店，长城饭店等酒店群及后续项目正在规划的高尔夫球场。

3．项目规划设计

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规划建设用地面积： 38200平方米

规划总建筑面积： 197750平方米

其中地上： 162750平方米

地下（未含架空层）： 35000平方米

容积率（地上）： 4.3

绿地率： 30%

区内规划设计：

其中高层公寓住宅楼 规划层数： 18—24层

栋数： 10栋

面积： 150000平方米

会所 规划面积： 9750平方米

栋数： 1栋

商业配套设施 规划面积： 3000平方米

地上车位： 400个

地下车位： 1100个

4、内外装修设计：

住宅单位

户门：德国霍曼四防门；

窗户：双层中空德国维卡技术塑钢窗，配备5+9+5中空浮法玻

璃；

内墙及天花板：美国格瑞环保涂料；

地板：进口圣象木地板；

卫生间：墙面为合资美标高级瓷砖；地面为高级水晶抛光地砖；

天花板为合资铝扣板吊顶；洁具为日本TOTO洁具，

配备双冲水按键；浴缸为日本TOTO洁具，单柄混

合式水龙头；

厨房：管道煤气入户；橱柜为意大利宝丽高档橱柜，配备三灶

眼灶具，抽油烟机；天花板为合资铝扣板吊顶；地面为

高级防滑地砖；墙面为合资美标高级瓷砖；

供暖：社区内建设燃气环保锅炉房，采用集中供暖，德国森德

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散热器

热水：提供24小时管道生活热水；

空调：居室内预留插座及空调位；

电话：居室预留2个IDD电话插孔；

电话系统：居室内设有公用频道电视天线插孔，接收卫星电视

及有线电视节目；

智能系统：宽频INTERNET入户；配备室内智能防盗红外线

系统；

说明：配备部分高级原木壁柜，整体应为五星级宾馆装修档次；

公共部分

外墙：德国矿牌外墙彩色有机环保涂料；

电梯：每单元三部原装三菱高级客梯； 公共楼梯间：首层墙，地面高级花岗岩铺面；二层以上通体合资美标防滑地砖；墙面美国瑞

环保涂料；

保安系统：每单元门安装可视对讲系统；24小时专业管理人员巡视管理；

泊车：地下一层（部分二层）设有停车库；电梯直达各层；

邮政系统：大堂设置每户独立信报箱；

住客会所：住客会所内设大型健身房、棋牌室、50米标准游泳池、网球场、高档会员餐厅

等多项娱乐配套设施；

5、户型及平面布局分析：

户型房屋布局为三卧一厅三卫一厨一工人房两阳台，从总体布局看，其优缺点如下：

5.1 为追求立面效果，使客餐厅呈不规则形，只有一个固定长向，家具摆放、布置有

一定困难。

5.2 工人房带独立卫生间，较好的处理了主、佣关系。

5.3 A.D户型主卧及次卧均朝南向；客餐厅偏南向且带弧形落地窗，满足居住舒适性。

5.4 厨房大小面积适中，不一味追求大面积，迎合人们现代生活节奏。

5.5 从整体平面布局看，房屋按使用功能做到动静分区，主卧处于最里端，私密性较

好。

5.6 B、C户型客卫间距较近，私密性较差。

5.7 项目户型均为三间卧室，面积在150-180平方米，品种较单一，使得项目市场诉

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求面较窄且面积较大适合满足居住舒适性，而忽略了投资置业者对小面积户型的需求，但如

按照项目建筑物的建筑形式不变而增改小面积户型，就必然会造成部分户型朝向较差、房间

布局欠合理、通道占用面积大，使用率低等问题产生。

三、项目合法有效性分析

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民

共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开

发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均应

符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。

项目报批：已获得北京市发展计划委员会颁发的《关于开发建设环球高尔夫住宅区及配

套设施项目建议书（代可行性研究报告）》的批复。规划设计：获得北京市规划委员会颁发

的《建设用地规划意见书》。目前正在进行设计方案报批。该项目目前规划面积为162750

平方米，在规划意见书批准的155000平方米±5%之内。

从已获的政府有关部门批准文件上分析，项目从立项、规划设计方面具有合法有效性。

四、项目建设的必要性

1．建设意义

项目位于朝阳区燕莎商圈，该地区为北京市东北部规模最大的国际商务、居住及绿化区。

北京环球高尔夫俱乐部有限公司决定对北京环球高尔夫住宅区项目进行开发建设，把之建成

新型智能化高尚住宅小区，为京城成功阶层和外来人士提供优质房源，获得合理回报，并以

此加快环球高尔夫俱乐部的建设，贯彻“以绿引资，以资养绿”的政策，带动周边地区商业、

旅游业的发展。

2．最高最佳使用分析

最高最佳使用原则是要说明，房地产项目要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高

最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财

务上可行，经过充分合理的论证，并能给项目带来最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断所评估的房地产项目是否处于

最优使用状态主要从下列方面：

2.1 在法律上允许（规划及相关政策法规许可）的前提下即不受现时使用状况的限制，

而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。

该项目已获北京市发展计划委员会《项目建议书代可行性研究报告批复》[京计投资字

（2001）533号]文号，并已获得北京市规划委员会颁发的《建设用地规划意见书》，同意该

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项目的投资开发并符合城市规划。从北京市房地产开发项目管理方面具有了规划及相关政策

法规的许可。

2.2 在技术上可行 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建

筑工程方面的技术要求进行评估。

项目所处场地比较平整，周边地区尚未发现特殊地质构造。项目规划建筑层数为18—24

层，从目前国内建设技术状况上分析，可以做到。

2.3 在经济上可行 即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能

获得最大收益的使用方式的评估结果。

项目邻近燕莎商圈，交通购物方便。比较周边相似物业售价，如京达国际公寓（均12500

元/平方米）、瑞城中心（均2750美元/平方米）、第一上海中心（均2600美元/平方米）不等，

假定其设计合理，物业管理完善，可为开发商带来合理回报。并且由于靠近规划中的高尔夫

球场，具有较高竞争力，因此得出结论，该宗地用于高档公寓开发，从经济效益分析，具有

经济可行性。

2.4 土地与建筑物的均衡性 即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是

否处于最优使用状态，也就是说评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集

约度的因素考虑进去。

该区域属于燕莎商圈，周围商业服务设施比较完善，比较适合高档公寓楼的开发建设。

2.5 房地产与周围环境的协调性 即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是

说，评估时要按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的用途进行

评估。

项目邻近朝阳公园，规划中的高尔夫球场及东四环路绿化带，人居环境较好，适合进行

高档公寓的开发建设。亮马河沿东西方向贯穿整个场地。不利因素是河水污染比较严重，需

投入较大资金进行治理。

2.6 可持续发展性 即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地

产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价

格和收益变动的趋势。

周围环境随着高尔夫球场的建成会越来越好，土地有较高升值潜力。所以，高档公寓楼

的开发建设有持续发展的可能。

结合以上条件分析，根据评估项目用地所在位置及周边的自然与人文环境，项目建设用

地位于北京朝阳区燕莎商圈，兴建高档商业住宅物业最为适宜。项目规划建设的住宅小区较

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好地体现了最高最佳使用原则。

五、项目实施进程

北京环球高尔夫俱乐部住宅区项目是北京高尔夫俱乐部项目的一部分。

该项目得到了北京市发展计划委员会《关于开发建设环球高尔夫住宅区及配套设施项目

建议书（代可行性研究报告）的批复》及北京市规划委员会《规划意见书》，同意由北京环

球高尔夫俱乐部有限公司进行开发经营，其他相关手续办理和规划设计、融资工作正在进行

之中。

六、市政设施条件

项目所在的高尔夫住宅区项目是规划的大型居住社区，在相邻物业高斓大厦处预留市政

管线接口。其中：

自来水：向该工程提供城市自来水水源由建设单位与高斓大厦共同建设朝阳公园北大门

路（亮马桥现状D600毫米供水管—高斓大厦南红线）D300毫米供水管。

天燃气：向该工程提供中压天然气气源。由建设单位与高斓大厦共同建设朝阳公园北大

门路（亮马桥现状D400毫米中压管—高斓大厦南红线）D300毫米中压管。

供热：该工程供热远期为城市热网供热。鉴于目前热源紧张，近期由建设单位负责在建

设用地内自建临时锅炉房供热。在建设用地西侧及北侧预留引入城市热网热力管线的用地。

电信：由建设单位与高斓大厦共同建设朝阳公园北大门路（亮马桥现状48孔电信管道

—高斓大厦南红线）12孔电信管道。

供电：该工程供电外电源为安家楼11万伏变电站，由此引出10千伏电缆至建设用地内

安排建设分界小室。

雨污水：该工程雨污分流，雨水排入亮马河，污水排入亮马河污水干线。

七、环境保护评价

项目以住宅为主，配以少量的公共服务设施，污染物为生活污水和生活垃圾。生活污水

通过化粪池常规处理后排入市政管网，带油污水通过隔油池处理达标后排入市政管网；生活

垃圾由物业部门集中至垃圾站，统一运往垃圾场销毁。

第三章 项目市场营销评估

一、北京市住宅房地产市场的现状与发展情况

“九五”时期，北京市积极探索和实践现代化国际城市发展之路，经济发展成效显著，城

市建设阔步迈进，首都人民生活已经提前进入小康水平。北京市经济在政府连续几年实行积

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极财政政策的有力拉动下，在稳健的货币政策推动下，年均递增9.8％，人均国民生产总值

达到了2600美元。北京房地产业在此背景下，在房改配套政策的推动下，房地产市场被有

效激活，人气空前高涨，房地产开发投资及商品房的销售创出历史新高，写字楼，商服市场

全面回暖。这种势头将伴随着北京房地产市场跨入新世纪，并将持续平稳地增长。

（一）房地产开发投资创出历史新高

进入新千年，银行放低了房地产信贷的门槛，加上北京住房制度改革的深入，北京房

地产市场被有效激活。2000年1-11月，北京房地产市场投资额达到415.0l亿元,同比增加

88.48亿元,增幅为27.1%。

从住宅投资的具体情况看，北京市住宅投资额逐月递增，投资额的加大反映了开发商对

房地产市场信心增强及对市场预期的普遍看好。

表1 2000年北京房地产市场总投资额及住宅投资额 月 份 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月

总投资额(亿元) 25.98 27.63 37.

40 33.19 38.37 43.67 45.51 52.60 52.38 58.28

20.

24 22.04 23.91 住宅投资额(亿元) 12.55 15.77 20.76 21.08 26.41 29.56 37.59

（二）、商品房销售创出新高，个人购房成为主流

纵观2000年北京房地产销售市场，商品住宅开发、销售表现尤为突出。1-11月北京商

品房销售额达到213.39亿元，与去年同期相比增长64.1％。其中住宅销售面积达519.30万

平方米，销售额达202.54亿元，占整个商品房销售额的94.9％，与去年同期相比增长106.6％。

预计整个2000年商品房的销售将创250亿元的历史记录。值得注意的是除6月，10月份外，

商品房销售面积均大于当月竣工面积；1-11月份额住宅销售总面积519.30万平方米，远远

大于住宅竣工总面积463.12万平方米。这些数据充分表明市场消化空置商品房的能力加强，

商品房空置率在逐步减少。销售额和销售面积的全面增长将增强开发商进一步入市的信心。

1999年9月1日北京市委公布了《北京市进一步深化住房制度改革，加快住房建设实

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施方案》的通知，其主要内容是“停止住房实物分配，进一步完善住房公积金制，建立职工

住房补贴制度，逐步实行住房分配货币化；继续推进公有住房改革，加快实现住房商品化”。

随着住房实物分配的终结，集团购买逐步退出市场，北京房地产市场将日益呈现出新的格局。

集团购房一般将地段、面积等因素放在考虑的首位；而今，购房者已将价格、环境、户型、

小区配套等作为首先考虑的因素。

个人购房占主流的另一个显著特征是目前中低价房和小房型、投资型商品住宅的持续热

销。随着购房者的多元化和购房需求的升级，房地产开发竞争逐步进入白热化，北京楼盘的

户型设计已开始多种多样。如由华野房地产公司开发的恋日嘉园，规划700多套住宅，其户

型设计就达100余种。

2000年北京市住宅市场供销两旺，但两级分化现象已逐渐凸现。具体表现是一些户型

设计好、交通便利的住宅成为市场热点；而一些中档楼盘表现不尽如人意。北京部分高档公

寓和投资住宅受到都市新崛起的中产阶级的宠爱，如阳光100国际公寓和现代城；同时低价

房受到大量工薪阶层购房者的青睐。

住宅市场上不容忽视的还有经济适用房项目。2000年北京市政府加大了经济适用房建

设力度，并将今日家园、天通苑小区、回龙观小区列入北京市50项重大工程。2000年经济

适用房有29个项目在施工，开复工面积达370万平方米，竣工面积超过100万平方米，均

创历史之最。经济适用房的销售更是火爆。据统计，经济适用房项目中价格低、交通便利、

配套设施好、户型设计新颖的项目大都售罄。通达花园在国贸房展会上首次亮相就获得了超

额认购的成绩，4天内登记认购达1450套，大大超过604套的物业总套数。

表2 2000年北京市住宅施工、销售面积统计表(单位:万m2)

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月份 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月

施工面积 979.9

2

73.49 414.05 70.91 251.95 98.78 164.65 128.2

5

18.79 126.70 81.60 76.13 69.88 82.82 119.02 84.76 199.79 121.50 147.3

7

118.4

7

111.45 新开工面积 39.43 93.25 85.17 竣工 20.78 13.94 19.61 75.73 42.17 14.68 52.99 57.06 销售面积 37.63 24.52 41.90 54.26 62.10 44.71 31.27 54.26 50.16 个人购房面积 32.91 18.83 33.19 50.65 51.28 41.64 29.92 46.38 38.51

（三）影响北京住宅市场未来发展的几个因素

首先，影响北京楼市最重要的是北京的城市规划及市政工程建设。据分析，北京市近年

可能影响房地产开发的因素有：

(1)中关村科技园区的开发。按照一年一个样、三年大变样、五年上台阶、十年创一流

的总体要求，北京市将集中力量抓好中关村科技园区的开发建设。中关村科技园区的开发以

中心区建设为主，到2005年基本完成中关村西区开发和东区科学城的改造，推进软件园、

生命科学园以及清华、北大等大学科技园的开发，建设上地信息产业基地北扩工程、永丰科

技园等一批重大项目。同时，积极推进各园区内传统工业企业的搬迁调整。为了开发建设中

关村科技园区和建设完善的园区基础设施，北京市政府将引导各方面资金，集中力量，加大

投入，加快中关村科技园区的基础设施建设步伐，使基础设施的服务能力基本满足园区发展

需要。同时，北京市政府为吸引投资，还将建立便利的对外交通体系，改造、建设给排水、

天然气、电力、供热和污水处理系统，全面改善园区市政配套设施，基本满足重大项目建设

配套需要。这对北京市的房地产开发商来说是重大利好。中关村科技园区的建设将大大推动

北京西部，北部的房地产销售和开发。

(2)北京商务中心区的开发建设。北京市将高标准地完成北京商务中心区(CBD)的详细规

划，统筹安排商务中心区的土地开发、基础设施建设、整体风貌设计和环境形象塑造。商务

中心区以功能开发为主，着重增强商务中心区的集散功能、管理功能和服务功能。届时，北

京市将积极创造条件，引导外资金融保险机构、国内外大企业总部、各类中介服务机构聚集，

提高商务中心区集聚和扩散生产要素的能力。CBD将全面改造市政配套设施，基本满足重

大项目建设需要，加快智能化、高效率的服务系统建设，显著增强为国际商务活动服务的能

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力。为了全面建设CBD，推进土地开发和功能置换，北京市将全面完成区域内工业企业的

搬迁。北京商务中心区的开发建设将对北京东边的房地产开发产生深远的影响。

（3）南城开发和卫星城开发建设。据分析，北京市将实行城市开发建设重点的战略转移，

加快南部城区建设和发展，加强卫星城开发建设，加速推进郊区小城镇建设，构建市中心区

--绿化隔离带--边缘集团--卫星城小城镇协调发展的城市格局，促进城市体系完善和空间布局

优化。同时，针对南北发展不平衡，为改变旧城脏乱差的环境，北京市将加快南部城区发展。

南城开发以危旧房改造和市政基础设施建设为突破口，加快相对落后的南部城区的建设步

伐，逐步实现南部城区与其他区域协调发展。同时，北京市政府会实施适当倾斜政策，加大

对南部城区基础设施建设的支持力度，建设完成一批关系南部城区发展的重大项目，使南部

城区基础设施相对落后的状况明显改观。南部城区开发以危旧改造为主，开发完毕后将使南

部城区居民的居住状况和环境明显改善。

城市绿化隔离带政策对房地产开发建设影响也很大。北京市将严格控制市区规模的粗放

扩张，在城近郊区建成125平方公里的绿地，建成近百个绿色产业园和绿色休闲公园，形成

环绕市区的绿化隔离带，促进城市发展格局的完善和生态环境的改善。相信沿城市绿化隔离

带两端会涌现很多"绿色生态"楼盘。

加快卫星城开发建设也会影响北京市的房地产开发建设。未来几年，北京市会加强卫星

城的规划，提高整体设计水平和建设质量，进一步明确功能定位，创造各具特色的卫星城形

象。据分析，北京市将重点发展通州、昌平、亦庄、黄村、良乡、顺义六个卫星城，使之成

为现代加工业和高新技术产业发展的基地，并分担全市科技、教育、文化、卫生、物流集散

等方面的功能，同时成为市区人口转移的主要地区。为了吸引人才和投资，北京市会加强卫

星城基础设施建设，重点解决好卫星城与市区之间的交通联系问题，搞好能源、环保设施和

公共服务设施建设，提高供给能力和服务水平，形成高质量的生活服务体系。

加速推进郊区小城镇建设也会影响北京市的房地产开发建设。按照科学规划、合理布局、

设施配套、环境优美、增强特色的原则，北京市将重点抓好通州宋庄镇、顺义后沙峪镇、昌

平小汤山镇、大兴西红门镇、怀柔杨宋镇5个示范镇的建设，同时各远郊区县也会重点抓好

2-3个中心镇和重点村的建设。各远郊区县会加快小城镇二三产业的发展，根据各自的优势

和特点，大力发展各具特色的产业，吸引乡镇企业和各种生产要素向小城镇集聚。同时，北

京市将实施户籍管理新政策，引导农村人口向小城镇集中。加强小城镇基础设施和环境建设，

创造小城镇发展的良好形象。

(4)重点功能区开发建设。重点功能区包括：

第4章附：房地产贷款项目评估案例

①中央金融区，基本完成金融街沿二环路一侧的开发建设，形成金融管理和服务密集的金融

功能区。②以王府井和西单为重点的现代化商业文化服务区。

③以前门-大栅栏地区为重点的有传统文化特色的商业区。

④建设一批包括城市广场和大面积城市公共绿地在内的永久性开放空间。

⑤在宣武区规划建设以开发传统文化资源为特色的琉璃厂文化产业园区。

⑥在良乡地区规划建设以集装箱到发及联运为主的大型现代化综合物流基地，同时以丰台为

重点，在市区边缘建设和完善一批物流中心。

⑦加快城区危旧房改造步伐。通过市政基础设施建设、历史文化名城保护带动危旧房改造。

采取必要的优惠政策，积极引导社会资金、外资和外埠资金投向危改项目。加强危旧房改造

的协调服务，积极探索新途径，创造新经验，力争到2005年基本完成城区现有危旧房改造。

(5)改善城市交通建设。北京市将以建设交通便捷之城为目标，进-步加强交通设施建设，

改进和加强交通管理，完善城市道路网和轨道交通网，建立以公共交通网络为主体、快速交

通为骨干的现代化城市交通体系。近年，北京市将力争新开工建设轨道交通线路105公里，

新建、改建道路200公里以上，新建公路700公里以上。北京市将把城市轨道交通建设作为

重中之重，加快建设北京城市快速轨道交通工程、地铁五号线、地铁四号线、地铁八通线等

一批项目。在市中心区采取限制性的交通措施，集中力量发展连接中心区与边缘集团和卫星

城的大容量轨道交通和市区地面公共交通系统。城市交通建设的改善将极大促进北京市边缘

地区的开发。

其次，从需求方面讲。根据北京市规划，力争2005年达到人均居住面积18平方米，按

北京市常住人口1160万计算，缺口有约5000万平方米，而北京市2000年普通住宅竣工面

积只有500万平方米左右，由此可见房地产开发的空间还很大。

在京中央和国家机关事业单位职工的购房补贴资金的发放对北京市房地产市场的影响

也很大。2000年在京中央和国家机关事业单位职工将得到20亿元的购房补贴，2001年将发

放25亿、2002年将发放30亿。住房补贴资金有三个重要来源：一是原有住房建设资金的

划转，就是把原来财政和各单位用于建房的资金，转化为职工的住房补贴；二是公房出售收

入在扣除共用部位、共有设施和维修基金以及原房管机构转制资金后，全部用于职工住房补

贴；三是按照财政部关于企业房改的有关财务管理办法，从企业管理费用中落实一部分住房

补贴资金。按照20％首付款计算，2001年25亿住房补贴在分期付款的条件下可以启动100

亿银行按揭，合计购房资金将达125亿，由于住房资金的使用受到限制、利率偏低，再加上

第4章附：房地产贷款项目评估案例

担心政策变化等因素影响，225亿资金(加上100亿2000年未用的资金)将在2001年内大部

分投进市场，如果按4500元／平方米计算，购房面积将达500万平方米，相当于2000年北

京市房地产竣工面积，这无疑是北京房地产市场的一个空前利好消息。随着生活水平的改善，

相当一部分人需要卖掉或租出旧房用来购买新房，如果适时完善二级市场和三级市场的相应

配套政策，相信北京住房二、三级市场也将出现一个高潮。

除上面几点因素外，如果北京申办奥运会成功，则会对北京的房地产市场产生深远的影

响。但申奥是面双刃剑，如果失败，对北部，尤其是亚运村地区的负面影响也不可小看。

二、北京的外销公寓市场

公寓，因其具有良好的居住、投资和办公功能，历来是投资置业人士之首选。

首先，从居住功能来看，高档公寓大都位于市内繁华地段，交通极为方便，且在建筑外

观和户型设计上都十分超前，在配套设施上，公寓一般都能提供完善设施，如提供全套豪华

精装修、中央空调、酒店式物业管理等。

其次，从投资功能上看，房地产本身就具有保值和增值的效用。而作为公寓，业主在购

买之后既可用于出租，以获到不菲的租金收入，也可在二手物业市场出售。

从目前市场状况来看，北京优质公寓的月租金水平尽管较前几年有所回落，但仍保持在

每平方米20美元以上，并且有强劲的需求支撑，年平均回报率能达到10%以上。

对于外地驻京办事机构和没有大量雇员的公司而言，购买公寓，可兼作居住和办公。一

些高档公寓，在设计上十分注重居住和办公两者之间的协调，真正做到了居住和办公两相宜。

(一)外销公寓发展历程

据统计，1992年—1996年期间，外销公寓海外购买比例较高。当时有相当部分是作为

长线投资，再加上许多外商的海外员工在京的房租由公司负担，公司一般提供给他们较好的

住房条件。北京的外销高档公寓的条件参差不齐，无论从物业的建筑质量、配件设施、周边

环境一物业管理水平都有很大的差距。可供客户可选择的只有很少部分。

北京市于1995年开始对房地产业实施宏观调控，限制外销项目的审批，但外销公寓的

供应却连年递增。1997年底的亚洲金融风暴的因素，需求并未有相应增加，因此，形成供

过于求的状况。

1997年至1998年上半年，从北京整个外销公寓市场的销售情况还可以，自1997年上

半年起平衡波动，1998年初，受北京普通住宅市场看好的影响，拉动整个房地产市场回升，

进而促进了北京外销公寓项目的发展，一些项目成为新的热点。

但是1998年下半年，受国家宏观经济不景气及房改政策效应的影响，外销公寓市场开

第4章附：房地产贷款项目评估案例

始回落，实际成交量较少。

（二）外销公寓市场现状

2000年北京外销公寓市场可以说基本上摆脱了1997年以来的下滑局面，具体表现在租

金止跌回升，空置率呈现下降趋势。新增供应量显著减少，同时需求逐渐增加。但由于整个

外销住宅市场仍处在供过于求的状态，因此外销住宅市场还没有真正地走出困境。

1、供应

根据我们对市场在售高档公寓的统计来看，朝阳区所占的比重最大，尤其是外销公寓，

占到55%。至1999年底，高档公寓及别墅的总建筑面积为680多万平米，共提供约39306

个单元。其中北京市共批准外销公寓项目131个，提供27100个单元。高档公寓的新开工面

积在今年也呈现出增长的态势，今年上半年开工的高档公寓的面积已相当于去年全年的三分

之二。无论从售价还是租金上看，高档公寓在总体上呈下滑的趋势，但下滑的空间已经很小。

从区域市场来看，东二、三环是高档公寓的聚集区，一方面售价及租金相对较高，另一方面

其销售率及空置率又都是最低的。

2000年北京只有三个外销公寓项目入市，共提供公寓1034套，远低于前几年的数量（见

表一）。

表一 2000年北京外销公寓新增供应 物业名称 位 置 套 数 单位建筑面积

（平方米）

京华豪园 朝阳区雅宝路 198 181－226

建国公寓 东城区建国门内 210 75－313

新世界二期 崇文区崇文门外 626 60－400

2、租赁市场

2000年北京外销公寓租金在第一、第二季度仍旧保持低迷的局面，但从第三季度开始

租金上扬。据统计，2000年全年北京外销公寓平均租金报价上升了0.2％，达到21美元每

月每平方米，尽管幅度很小，但表示北京外销住宅市场已经开始走出谷底。租金之所以止跌

第4章附：房地产贷款项目评估案例

回升，无疑与人们对中国即将加入世贸组织的积极预期有密切关系。同时，新增供应明显减

少也使市场有机会消化现有存量，使市场的空置率维持在一个较低的水平。尽管外销公寓整

体租金出现微涨，但这主要是由中、高档公寓市场所拉动的，而低档公寓市场仍保持下跌的

态势。一些高档公寓，如嘉里中心以其高品质和服务吸引了客户，从而使这些楼盘保持了较

高的入住率，租金保持紧挺甚至上扬。而许多低档公寓由于供过于求，同时质素较低，对客

户吸引力不大，从而造成低档公寓市场陷于低迷的局面。到2000年底，中高档公寓的空置

率为22％，而低档公寓的空置率达到26％。

对于外销别墅而言，其市场情况与公寓比较起来更加低迷。尽管随着一些居住在高级公

寓的外籍人士搬到外销别墅，从而使外销别墅的空置率有所下降，但由于早年北京已不断有

别墅空置以至囤积了大量的闲置别墅，因此2000年全年北京外销别墅租金仍处于疲软的走

势，与1999年相比，下跌了2.5％，降到23美元每月每平方米。

3、销售市场

与租务市场相比，外销住宅销售市场变化不大。平均售价基本维持在2300美元每平方

米左右，收益率在8％到10％之间。一些新开盘的项目由于品质比较高且市场推广比较成功，

因此取得了不俗的销售业绩。如2000年5月份推向市场的华普花园目前已取得了50％的销

售率。而对于那些报价高于市场可接受价格的老项目来说，其销售情况就差强人意了。

从外销公寓的需求上看，买家主要还是以投资为目的的国内人士。尤其是随着中国即将

加入世界贸易组织，无论国内人士还是海外投资者都对北京外销住宅市场重新建立信心，使

外销公寓的销售有进一步复苏的迹象。尽管目前大部分外销住宅的买家是国内投资者，但出

于改善生活质量的考虑，现在越来越多有经济实力的国内人士购买外销住宅以自用为目的，

而位于郊区、环境优美的外销别墅更是他们首选的对象。例如，2000年开盘的莱蒙湖别墅

第一期，其第一批买家中相当一部分就是以自用为目的的。

（三）外销公寓市场展望

2001年新入市项目仍不会很多，主要是一些2000年本应完工，但由于各种原因不得不

拖到2001年的项目，从需求上看，随着中国加入世贸组织后会有更多的国外公司进入中国，

而现有在北京的公司也会进一步扩大其经营规模，因此驻京外籍人士的数量估计会进一步增

加。因此，未来外销住宅新增供应的匮乏和需求的旺盛预示着外销住宅租金的继续上升。而

随着投资活动的加强，外销住宅买卖市场也会活跃起来，使得外销住宅售价也随之上涨。

三、项目周边区域市场状况

按照北京市正式规划的CBD区域边界划分，CBD西起永安路，东至西大望路，南到东

第4章附：房地产贷款项目评估案例

长安街，北临朝阳路。但实际意义的CBD远不只这一范围，它应该包括了三元桥以东至东

四环路，南银大厦以南至航华科贸中心，中国第一商城、阳光100、现代城以西至长富宫、

国际大厦、丰联广场、保利大厦，也就是东二环至东三环，东北三环到长安街这一长方形的

区域。项目位于东三、四环北路之间，属于广义的CBD范围内。

ＣＢＤ即中央商务区是国际通行的在中心城市内规划建造的商贸金融中心。一个城

市乃至一个国家与全球经贸往来的重要窗口和联系的纽带，是执掌城市经济命脉的核心所

在。

目前北京东部正在建设中的ＣＢＤ区以及临近区域的甲级写字楼数量占北京市场

总量的三分之二以上，总建筑规模约为３００万平方米。而随着中国加入ＷＴＯ和宏观经济

趋好，预计ＣＢＤ建设会提速，其规模在未来３至５年之内还会急剧扩大，所吸引的就业人

口数量还会成倍增加。集中就业加之这一区域内就业人群的人均收入水平和消费水准，现在

以及将来都将属于整个社会最高层面，故ＣＢＤ现在以及未来相当长一段时期内，都会支撑

北京对公寓、住宅等居住类物业的最大需求。

北京CBD地处东二环——东三环——建外大街——三元桥这样的范围区域内。其交

通主干道除上述几条之外，还有朝内大街——朝阳路，平安大街——工体路——团结湖路，

工体东路——机场路等区内重要交通干道；区域向外放射的道路则有机场路、机场辅路、东

南三环、京通高速路、朝阳路、长安街，另外一个也极其重要的交通干线就是现已开通的地

铁复八线以及地铁东环线。道路及周边环境决定了置业人群的流向，在这一地区已开发或正

在开发的主要外销居住性物业有：现代城、阳光100、中国第一商城、世贸国际公寓、京华

豪园、博雅园、瑞城中心、第一上海中心、伯宁园、亮马名居、清静明湖、碧湖居、富丽华

园等。上述项目大多具备以下特征：

1、商务区对投资商强大的吸引力，加之区域地价高，ＣＢＤ核心区内的房价自九十年

代初以来一直居高不下。上述楼盘售价最低的应当是市场正处于低谷时期（１９９８－１９

９９年上半年）入市的盛世家园，但其均价也超过了７０００元。目前售价最高的是瑞城中

心和福景园，售价每平方米在２６００美元左右。

2、目前，ＣＢＤ核心区内楼盘普遍提供的是大户型或超大户型。以中国第一商城１２

００平方米和瑞城中心６００平方米一套的空中别墅为代表，说明核心区内现有楼盘大多对

应的是顶级消费群体。阳光１００开盘时５０平方米的北向小户型遭到抢购，说明此区域内

小户型供应短缺，所以必受欢迎。

3、受消费群体意向影响及投资用途等因素作用，大多物业项目均提供较高档次内外装