土地增值税的30个涉税疑难问题处理(7)

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税

[2006]21号及[国税发[2006]187号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（苏地税发〔2009〕72号）第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。

24、已核定项目如何适用核定征收率？

已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）

第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。

25、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？ 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。

25、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？

房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发

[2006]187号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。

26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，