房地产开发商策略性定价行为的经济学分析

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房地产开发商策略性定价行为的经济学分析术口高波(南京大学经济学院，江苏南京 2 0 9 ) 10 3

摘要：由于房地产市场存在环形竞争和显著的产品差别，中国现阶段又是而一

个增量房地产主导的市场，致房地产市场是一种具有较强垄断性的市场。导

房地产开发商在制定房地产价格时，一般垄断厂商所惯用的一些价格策略都会采用，垄断定价、如在领导厂商主导价格的条件下其他开发商选择跟随策略、合谋、格歧视、卖竞价、夺性定价等。此外，价拍掠房地产开发商也探索出一些独特的价格策略，即外部效应内部化、值诱导定价、造短缺挤压以引致剩余需求增制扩大等。这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力。因此，府必须采取政多种措施对房地产开发商的定价行为进行规制。

关键词：地产市场垄断；价策略；府规制房定政中图分类号：2 3 3 F9 .0文献标识码： A文章编号：6 1 3 1 20 )2— 0 5— 7 17—9 0 (0 8 0 0 3 0

从整体而言，目前的中国房地产市场，是一个增量主导的房地产市场。在仍增量房地产主导的市场上，房地产开发商的定价行为对房地产价格的变化具有决定性作用，在不同的市场条件下房地产开发商的定价行为也有较大的差别。而

房地产开发商的定价行为具有哪些特征？在房地产市场周期波动的不同阶段， 房地产开发商会选择不同的策略性定价行为，这些行为对房地产市场产生怎样的影响？房地产开发商的定价行为是如何影响房地产价格的？政府应采取什么收稿日期：0 8一 20叭 0 3

作者简介：高波( 9 1 16一

),,苏泰兴人，男江南京大学经济学院教授，博上尘导师，南京大学长江三

角洲经济社会发展研究中心研究员。

本文系国家社会科学规划基金项目(日编号：6 J 0 4和教育部人文社会科学研究规划基金项项 0BY8 )目(目编号：5A 9 06)项 0 J 7 0 3的阶段性成果，并获国家哲学社会科学创新平台“京大学经济转型发展研南究基地”课题“济增长与结构转型研究”目的资助。子经

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高波

房地产开发商策略性定价行为的经济学分析

措施对房地产开发商的定价行为进行规制？这些都是亟待研究的问题。一

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房地产市场垄断与市场势力

在 Lnat…的消费者行为理论里面， acs r e消费者对产品不同的特征有不同的偏好。由于每一组商

品都是一组特征的集合，因此相似产品中某些特征的差异会导致消费者对产品的不同偏好。在 Ln a— cs r论的基础上，rihs R sn发展了享乐主义定价方法。这个建立在功利主义享乐哲 at理 e G ice_和 oe l 2学基础上的方法后来被广泛的应用在耐用消费品的定价中。它的主要思想是：在竞争性市场的均衡条件下，购买者所支付的价格应当能够补偿产品各种属性序列所带来的满足程度。假设所有家庭的偏好和收入水平类似，那么这个市场中的产品价格就应该是这些属性值的一个函数，可以表示为：P:+ l l+ 2 2+ . .… .+

其中 P为产品价格，,, ..为产品的属性值。 … ., 把享乐主义的定价方法应用到房地产产品的分析中，房地产价格主要由一系列属性决定，包括体现在产品功能上由于技术所带来的满足居住等基本需求的属性，以及由于产品区位条件带来的满足居住派生出来的需求的其他属性，如教育条件、通便利度、物方便度等。这些内部及外部属性的交购

不同造成了房地产产品的差别，也为开发商带来了一定的垄断力量，弱化了开发商之间的价格竞争。 由于房地产市场的特殊性，决定了房地产开发商的定价行为有更多的选择空间。根据理查德· 阿诺特的分析，房地产具有以下一些主要特征：必需品(满足人类最基本的需求，提供一个住处 ); 重要性 (对许多住户来说，房地产是唯一重要的消费品)空间固定性 (;除少数外，一个住房单元不能以合理的成本加以移动 )耐久性；杂和多重异质性 (个房地产产品具有大量特征 )市场分散性；;复一；

生产非凸性 (这导致修复、拆除、重建和变更的不连续变化)信息的非对称性 (;例如潜在的客户无法完全了解每一个产品的特征 )交易成本的重要性 (寻成本、移成本以及交易费用 )缺乏相关的；搜迁；保险和期货市场。房地产市场的上述特性，明房地

产市场是一个典型的非完全竞争的市场。那么，表 房地产市场到底是一个什么样的市场结构？这种市场结构又是如何决定房地产业的市场势力的？

1 .从位置角度来考察房地产市场结构，房地产市场存在环形竞争，因而房地产市场是一种寡头垄断市场。

塞洛普考察了等距离坐落于圆形城市的企业进入及价格竞争问题。在圆形城市上，一个企业实际上只有两个真正的竞争对手，即两个位于其左右的企业。因此，圆形城市企业间的竞争为邻近企业间的竞争，也即“环形竞争”,企业对不能从其他企业那里得到更大满足的消费者具有垄断力量。如图 1企业 2对位于线段 A, B间的消费者具有垄

开发商 1

开发商2

开发商5

断力量。因此，环形竞争比垄断竞争更缺乏竞争性。’ 对一个城市而言，论城市的布局是否环形的，地无房

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图 1环形竞争下企业的需求

产开发商的竞争总是一种环形竞争。这是因为房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。而对其他产业来说，其产品是可移动的，这样厂商就能在更大范围内展开竞争。在环形竞争条件下， 因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场结构具有寡头垄断市场的明显特征。 对于消费者来说，由于房地产位置固定且具有唯一性，由位置因素所派生出来的一系列属性与消

费者的偏好的匹配，使某一宗房地产对特定的消费者具有唯一的吸引力。这就使房地产开发商具有强大的垄断力量。

2 .从产品差别角度来考察房地产市场结构，由于房地产存在显著的异质性，以任何一宗房地所产都具有较强的垄断性。

房地产的质量差异是普遍存在的，由于地形、地势及位置固定等因素，使得每一宗房地产皆是独一

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