假设开发法 (剩余法)

房地产评估中假设开发法的评估模板

假设开发法 Ⅰ、基本原理

预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式如下：

假设开发法价格＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买的待开发房地产应负担的税费 Ⅱ、测算过程

（一）估价对象开发完成后房地产价值的测算

估价对象规划总建筑面积为※平方米，其中住宅※平方米，办公※平方米，商铺※平方米，车库※平方米。

住宅、办公、商铺部分开发完成后房地产价值

采用市场比较法、收益法等测算住宅、办公、商铺、车库部分续建完成后的价值。

（二）开发成本的测算

至2005年※月※日估价人员现场勘察时，估价对象状况为：主体框架结构封顶，砌筑部分隔墙，外墙侧面少部分贴有白色面砖，其他部分内外均为进行初次粉刷，未安装门窗工程及水电工程。建筑安装工程形象进度约为70%。

续建工程包括※※※等。 1、勘察设计及前期工程费

包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。

根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。（详见表1）

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表1 勘察设计及前期工程费一览表

房屋建筑安装工程费×5.52%＝※（万元）

2、基础设施配套费

包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表2），按建筑面积计为122.25元/平方米。

表2 基础设施配套费一览表

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122.25×建筑面积×10-4＝※（万元）

3、房屋建筑安装工程费

包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。 估价对象拟建为：钢筋混凝土结构，共12层，带电梯，现工程进度为：※※※※※ （1）土建工程费用

武汉市造价管理站发布的《关于发布武汉地区建筑安装工程2005年第一期造价指数的通知》（武建价字[2005]19号），估价对象土建工程费用包括桩基础工程造价（100元/平方米）、建筑工程造价（800元/平方米），共计为※※元/平方米。 （2）安装工程费用

武汉市造价管理站发布的《关于发布武汉地区建筑安装工程2005年第一期造价指数的通知》（武建价字[2005]19号），估价对象安装工程费用包括水电安装工程（50元/平方米）、煤气管道安装工程（18元/平方米），共计※※元/平方米。

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∑（1）～（2）＝※元/平方米 ※×建筑面积×10-4＝※（万元） 4、设备设施费

估价对象安装有电梯、中央空调等，参考武汉市同类档次设备设施费造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。

※×建筑面积×10-4＝※（万元）

5、装修工程费

估价对象装修情况为：外墙：内墙：地面：吊顶：门窗：参考武汉市同类档次装修造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。

※×建筑面积×10-4＝※（万元）

6、公共配套设施建设费

包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。 ∑（1～6）＝※万元 （三）管理费用

管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，按开发成本的3%计取。

开发成本×3%＝※（万元） （四）投资利息

由于估价人员在评估计算过程中均以估价时点的现值进行测算，故不考虑利息。 （五）销售税费

是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费，通常是售价的一定比率，包括（详见表3）：

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1、销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等 2、销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加 3、其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等

表3 卖方销售税费一览表

取估价对象开发完成后价值的9.85%：

估价对象开发完成后价值×9.85%＝※（万元）

（六）开发利润

估价对象用途为住宅，利润率取近期武汉市同类物业投资平均利润率10%（社会平均利润率为：工业≤5%，住宅10%～15%，商业10%～20%，综合10%～20%）。设估价对象房地产价值为V：

（V＋V×4.5%＋开发成本＋管理费用）×10%＝※＋0.0045V（万元）

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（七）投资者购买待开发房地产应负担的税费

包含契税及交易手续费等，详见表4：

表4 买方销售税费一览表

则投资者购买待开发房地产应负担的税费取估价对象房地产价值的4.5%：

V×4.5%＝0.045V（万元）

（八）估价对象房地产价值

（开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买的待开发房地产应负担的税费）/（1＋0.045＋0.0045）＝※※（万元）