第五章 现金流量与资金时间价值

现金流量与资金时间价值

第五章 现金流量与资金时间价值林龙镔 llb@http://www.77cn.com.cn

《房地产经验与管理》

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现金流量与资金时间价值

内 容第一节 现金流量 第二节 资金时间价值 第三节 资金流量与资金时间价值

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现金流量与资金时间价值

第一节 现金流量一、现金流量的概念 房地产开发项目： 现金流入：销售收入、出租收入、其他经营 收入等； 现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、 经营费用、税金。

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第一节 现金流量二、现金流量图 计息周期、期末惯例法、初始投资P(0 期期末发生)、垂直箭线表示不同时点的流 量。 现金流+ 现 金 流 量 P初始投资《房地产经验与管理》 厦门大学嘉庚学院

0

1 现金流

2

3

4

图5-2

现金流量图

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第二节 资金时间价值一、资金时间价值的概念 1、随着时间的推移，资金的价值会增加 2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费 银行利息是资金时间价值的表现方式，利率 是资金时间价值的一种标志。 提高方案评价和选择的科学性和可靠性。

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第二节 资金时间价值二、利息与利率 1、利息

Fn = P + I n

本利和、本金、利息、n计息周期 2、利率

I1 i = ×100% P厦门大学嘉庚学院

单位本金经过一个计息周期后的增值额。《房地产经验与管理》 林龙镔 6

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第二节 资金时间价值利率分为：基础利率、同业拆放利率、存款 利率、贷款利率等类型 3、利率的影响因素 社会平均利润率、资本供求状况、通货膨胀 率水平、政策性因素和国际经济环境等； 贷款利率取决于资金成本，加上税收、经营 费用、风险成本以及收益等。

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第二节 资金时间价值三、单利计息与复利计息 1、单利计息

In = P n i2、复利计息

Fn = P(1 + i n ) I n = P (1 + i ) 1n

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Fn = P(1 + i )

[

]8

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第二节 资金时间价值四、名义利率与实际利率 1、概念 名义利率r :一年内多次复利时给出的年利率， 等于每期利率与年内复利次数的乘积。 实际利率i :一年内多次复利时，每年末终值 比年初的增长率。 2、二者的关系 r《房地产经验与管理》

F P i= = P

P(1 +

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m p

)m p林龙镔

r m = (1 + ) 1 m

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第二节 资金时间价值r m P(1 + ) p F P r m m i= = = (1 + ) 1 P p m实际利率更能反映资金的时间价值； 名义利率越大，计息周期越短，二者差距越 大； m=1时，二者相等； m >1,实际利率>名义

利率 m无穷大， r《房地产经验与管理》

i = e 1

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第三节 资金等效值与复利计算一、资金等效值的概念 考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对 值不等的资金可能具有相同的价值。 现值：资金运动时点时的金额 终值：资金运动结束时与现值等值的金额 时值：资金运动过程中某一时间点上与现值等 值的金额。

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第三节 资金等效值与复利计算二、复利计算 1、常用符号 P-现值；F-终值； A-连续出现在各计息周期期末的等额支付金额； G-每一时间间隔收入或支出的等差变化值； s-每一时间间隔收入或支出的等比变化值； n-计息周期数； i -每个计息周期的利率；《房地产经验与管理》 厦门大学嘉庚学院 林龙镔 12

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第三节 资金等效值与复利计算2、公式与系数 (1)+现 金 流 量 0 1 2 …… …. n-1 n F

P

5-3

金

值系数 值系数与

F = P(1 + i ) 1 P = F[ ] n (1 + i )n

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第三节 资金等效值与复利计算2、公式与系数 (2) 现金 +流 量 0 A 1 5-4 等 A 2 …… …. 金 A n-1 A n

P -

等

值系数

A 1 P = [1 ] n i (1 + i )

等与

资金

系数 i (1 + i ) n A = P[ ] n (1 + i ) 1

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第三节 资金等效值与复利计算2、公式与系数 (3) 现金流 量 0 A 5-5 等 1 2 …… A …. A 金 n-1 A F

n

等

金系数 A = F [ 值系数与

i ] n (1 + i ) 1

等

(1 + i ) n 1 F = A[ ] i

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第三节 资金等效值与复利计算2、公式与系数 (4) 现金 流 量 0 A P 5-6 等 1 At A1 (t 1)G

2 …… A

…. A 金

n-1 A

n

等

值系数 (1 + i ) n 1 1 (1 + i ) n 1 n P = A1[ ]+ G [ ] n n n i (1 + i ) i i (1 + i ) (1 + i ) 系数 1 n A = A1 + G[ ] n i (1 + i ) 1

等与