星浩资本及关联公司17亿抄底普陀区真如“黄金地(2)

积不低于6万平方米的甲级写字楼,该写字楼应当以整层为权属单元,且项目竣工验收 后,5年内不得转让，项目公司包括引进企业都要税收落地等。A2地块需配建5%的保 障性住房（建筑面积约2200平方米），除住宅配套商业之外不允许设置其他商业，不 少于1100平米公建配套，无偿移交政府或相关部门等。

可以看出，真如城市副中心 A1、A2 地块的开发要求不仅提高了开发企业进入的

门槛，又降低了开发企业见缝插针增加商业面积获取盈利空间的可能性，条件可谓十 分苛刻，必须是具有成熟城市综合体开发和运营经验的开发企业才能胜任这一条件， 这让很多企业都无从下手，地块出让或已有目标对象。而这些条条框框似乎是为星浩 资本量身定做的，其团队对于持有性物业有很强的操盘能力。尤其是，在当前市场背 景下，持有型物业要求投资及开发企业拥有较高的现金流支持，如果离开充裕的现金 的支持，拿下这个地块在今后也会遇到资金面、经营等层面的问题。

从近期土地市场成交情况来看，底价成交已经成为土地市场的常态。此次真如城

市副中心 A1、A2 地块以底价形式成交，一方面是由于其严苛的拿地条件淘汰了许多 潜在竞争者，一方面也突显了在楼市整体市场持续调控下，开发企业不再盲目拿地， 追求地王，商办土地市场也开始降温。

地块附近名企项目扎堆，但进程差强人意

真如城市副中心A1、 A2地块为真如副中心推出的第三幅土地， 前两幅分别在2006

年和2009年被李嘉诚名下的长江实业和绿地集团竞得。真如城市副中心A1、A2地块 南临李嘉诚的真如副中心启动区A3-A6地块、西接绿地集团拿下的真如副中心B1、B2 南块地块，可见地块周边的商业配套实力雄厚。

2006 年 12 月，长江实业旗下的雅富投资有限公司以当时底价 22 亿元（折合楼

面价 2784 元/平方米）竞得普陀区真如副中心启动区 A3-6 地块。该地块四至为曹杨 路以东、铜川路以北、规划真华路以西、规划固川路以南，出让面积近 197562 平方 米，容积率2.5、4.0，为住宅、商办用地。该地块一经亮相就受到业内普遍关注，但 项目的进度十分缓慢，如今还处于打桩阶段，距离前公布的竣工时间还需六年之久。

相比之下，绿地集团 2009 年 12 月竞得的真如副中心 B1、B2 南块地块进展则相

对较快。项目为真如首个城市综合体，预计到2014年将全面建成。其中B1地块规划 为商业金融业、商务办公、居住用地，目前部分建成在售的酒店式公寓均价26000元 /平方米；B2地块规划为商业金融业、商务办公用地。

目前真如板块大体量在售的项目不多，其中住宅项目品尊国际以 45000 元/平方

米的均价在区域内异军突起，普通二手房均价在 25000 元/平方米。与真如相毗邻的 长风生态商务区，目前在售办公楼售价在34000元/平米，租金为3元/平方米·天， 由于租赁市场还未成熟，投资回报相对一般。

真如副中心经营性土地成交概况一览表

本报告数据由 CREIS中指数据监测整理获得，数据可能做后期相应的核对调整，因此数据仅供参考。

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