到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析(2)

到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析

在地产领域，人是需求因素，土地是供给因素，人多地少就是在地产领域需求方长期大于供给方，这样就必然产生地价的长期上涨趋势。

人类对土地的需求产生于农业与非农业两方面。来自农业方面的土地需求是为了维持温饱生存，来自非农业方面的需求则是为了发展工业和建筑城市，是人类在解决温饱需求后为追求更高层次生活享受所创造的物质条件。由于只有在解决了温饱问题后人类才有可能推进工业化与城市化，所以农业生产效率的提高，是一切社会发展的基础。

由于农业与非农业都对土地有需求，农业又是非农业发展的基础，因此只有在保住吃饭问题不受影响的前提下，农业劳动力与农用土地才能向非农领域转移。还必须指出的是，并非所有土地都适于发展农业与非农业，只有平原才最适合农业、工业，尤其是城市的发展。

从土地角度看，如果农业生产效率的提高受到限制，能够从农业内部转移到非农业的土地规模就受到了限制。由于任何非农企业都必须定义在具有一定长、宽、高的空间位置上，如果发展非农产业没有足够的土地供给，就必须提高非农产业的土地使用效率，即必须提高单位非农业土地的产值产出率。其途径无外乎两种，一种是通过提高土地的容积率，在原有厂房与商店面积上生产和销售出更多的产品，比如单层厂房改建成多层厂房。另一种是通过技术升级来提高产品的价格深度，使同等体积与重量的材料可以创造出更高的附加值。

经济增长是一个财富创造的过程，人类所创造出的财富可以分成商品与货币两方面，从商品角度看就是财富的供给，从货币角度看就是财富的需求。如果在单位土地上所能创造的财富不断增长，对单位土地的货币需求就会不断增长，单位土地的价值也就会随其增长，这就是地价上涨的机理。由此看，是因为在有限土地上连续的经济增长引起了地价上涨，所以单位土地产出率的增长率，就应当是地价增长率的指数。

从我国具体情况看，2000年全国城市建成区面积为2·24万平方公里，当年现价GDP为9·92万亿元，单位城市面积GDP产出率为4·42万亿元/万平方公里，到2008年，全国城市建成区面积增长到3·63万平方公里，当年现价GDP为30·1万亿元，单位城市面积GDP产出率为8·29万亿元/万平方公里，这8年平均的城市土地产出率为8·2%，而同期全国商品房价年均增长率为7·6%，两者十分接近，由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。由于房价不等于地价，地价包含在房价中，而自2000年以来地价占房价的比重一直