到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析(5)

到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析

工业化完成期中国的地价总值应是250万亿美元，按目前汇率折算应是1700万亿元人民币，与上面所计算的1445万亿元的地产总值相差不大。

在日本等东亚国家，地价一般占房价的70%，如果也按这个水平计算，到2030年中国商品房屋的平均价格应该已经超过了3·8万元/平米。北京、上海这样的大城市目前的房价就已经是全国均价的3倍以上，因此到2030年中国千万人口以上大城市的平均房价应该已经超过10万元/平米。

2001～2008年，中国商品房价的年均增长率是7·6%，如果在未来20年中国的平均房价从2008年的3800元/平米上涨到超过3·8万元/平米，则未来20年内的房价年均上涨率就会超过11%，这说明，直到到2030年在未来20年中，中国的城市地价与房价都仍将处在强劲上涨的时间段内，而且会比进入新世纪以来的十年上涨得更强烈。

到2030年中国基本上完成工业化的时候，在15亿人口中将有12亿城市人口，城市化率超过80%。目前如果不算进城打工的农民，真正的城市人口只有4·5亿，因此在未来20年将有接近8亿人要进城，是目前城市人口的两倍，而同期的经济总规模也将增长13倍，但是同期内的城市土地可供量仅能增长48%，所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长，是导致地价与房价加快增长的根本原因。 中国的人口高峰是在2030年，由于中国目前已经在加速进入老龄化阶段，到2030年以后人口总数也会出现较明显减少。目前中国城市家庭中还是独生子女多，长期以来的人口政策使目前城市大多数家庭都是由爷爷、奶奶、姥姥、姥爷和父母亲带一个孩子，因此现在出生的孩子长大后包括自己所购买的住房和继承的住房，将会拥有四套住房，在留下自用住房后，就会有很多房子进入二手房市场，从而使城市住房的供给大大增加，所以只有到2030年以后中国人口开始逐步减少的时候，中国城市地价强劲上升的势头才会开始转变。

三、两次房地产宏观调控失利的检视

在本文开始时已经说到，2005、2010年的两次房地产宏观调控之所以会失利，主要原因就是这样的宏观调控没有遵守中国人多地少这个客观规律。宏观调控不是万能的，既不能通过宏观调控增加土地供给，也不