到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析(3)

到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析

是上升趋势，所以如果是计算地价增长率，应该比房价增长率更接近土地产出率的增长率。

二、到2030年中国地价总值测算

地价增长率接近单位土地产出率的增长率并非偶然现象，而是验证了我们在前面所分析的道理，即在单位土地面积上累积的需求增长是提升地价的唯一动力。因此，我们计算中国的长期地价增长前景就有了一个依据，即可以把单位土地产出率的增长率，大体上当作地价上涨率来看，这样就给我们推算出到2030年的中国地价找到了一条途径。我们只要能够测算出到2030年中国的城市GDP总值和未来20年内中国非农用地的可供量，据此计算出2030年的城市单位土地产出率，并且有当前全国城市土地产出率和地价总值，就可以大体测算出到2030年中国的地价总值了。

需要说明的是，我在这里使用的GDP数据是全国数据而非全国城市数据，主要原因是数据获得困难。由于全国城市集中了85%以上的经济产出，所以用全国GDP代替城市GDP不会有太大出入。在计算2030年中国城市土地产出率时，我们仍然用全国GDP增长来代替城市GDP总值，因为越接近工业化后期，城市经济集中的经济产出只会越多，不会越少。

目前还没有全国城市地价总值的统计数据，我最近看到汇丰银行的一个研究报告，其中估计2008年中国的地价总值是100万亿元人民币，如果按2008年全国城市建成区面积3·63万平方公里计算，中国城市当年每平方米的平均地价就是2780元。前面也计算出了2008年中国城市单位土地产出率是8·29万亿元/万平方公里。

关于未来20年内中国非农土地的可供量目前还有很多争论，中国政府早就提出了18亿亩耕地红线不能碰的原则，但很多人并不同意，认为可以通过进口和提高耕地的产出率来释放出更多耕地。我是坚决赞成保持18亿亩耕地这个总量目标的，因为如果到2030年中国将达到15亿人口，而20年以后中国应该已经基本上完成了工业化，在这个发展阶段，西方发达国家的人均粮食消费量是1000公斤，东亚发达经济体是500公斤，我们也按500公斤计算，15亿人口的中国需要7·5亿吨。1998年以来，中国人口增加了8713万人，增长了7%，但粮食产量仅增长了3·6%，刚刚超过人口增长率的一半，如果按照目前的粮食增长速度，到2030