到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析(7)

到2030年中国地价升值前景及房地产政策分析

的确可以增加一些土地供给，长期内还是不能解决问题，因为土地短缺的根本原因并不是捂地造成的，所以即使没有了捂地行为，房价还是会长期上涨。

两次房地产调控都把打击房地产商作为了重点，如果说两次还有些区别，就是目前这次把打击房地产的投机性需求也放在比较重要的位置。房价上涨的确和炒房人的投机行为有关，但与地产商一样，炒房人也是因为看到了地产资源的长期稀缺性才敢放胆大量融资炒房的。打击炒房人投机行为也的确会由于对商品房的需求减少而压抑房价势头，甚至会迫使房价下降，但是必须看到，即便在北京、上海这样的大城市，炒房人仍不是购房人的主体，例如，最近有关北京炒房比例的调查说明，在北京房地产市场上投机购房的比例刚超过20%。目前中国大城市已经购买过商品房的居民比例大约在40%，如果其中的20%是炒房人，则在全部城市居民中的比重是8%。实际上，由于二、三线城市的已购房居民比例明显小于大城市，而且在二、三线城市炒房行为明显少于大城市，因此全国城市居民中已购房人数的比重可能还不到30%，而炒房人在全体城市居民中的比例亦不应高于5%。

炒房人不是购房者的多数，已购买过商品房的人也不是城市居民的主体，所以城市居民家庭的主体部分到目前为止还没有买过房，这也是居民对房价过高会普遍不满的原因。如果到2030年中国还将新增近8亿城市居民，加上目前还没有买过房的城市居民，未来20年内没有买过房的城市居民就会占到全部城市居民的85%以上。显然，购房需求主要不是来自于炒房者的投资机行为，而是中国城市居民家庭为改善居住条件而形成的正常需求，因此，通过打击投机性购房来压抑房价，即便有效也难持久，更不可能从根本上解决房价过高的难题。

工业化先行国家的历史经验证明，在走向现代化的过程中，房地产业从始至终都是经济增长中的支柱产业，而且是国民最重要的财产形式。房地产在一个现代化的国家财富形态中，一般都会占到2/3以上的比重，所以鼓励居民买房和鼓励居民用房产形式进行财富积累，是任何国家走向现代化过程中的必要的经济政策。如果本国的富裕居民已经创造出了庞大的货币财富，又不允许他们投资于房地产这个社会最大的财富蓄积池，那让他们把钱用到何处呢？现实情况是，当政府出台了限制富人购房的政策后，炒房资金就开始流向其他领域，把绿豆和大蒜炒成了天价。这是“按下葫芦浮起瓢”，强堵住社会资金流向房地产领域的通道，又会搞乱其他领域。