商业地产建筑案例分析

艾麦欧(上海)建筑设计咨询有限公司 总裁：毛 厚德 (KOTOKU MO)

日本籍，目前中国最擅长于商业综合体的顶级建筑师。 擅于运用理性的逻辑分析，深刻理解市场及各种尺度的周边环境，创造 性提出宏观战略思考，在方案设计到施工建成的全过程中演绎该战 略目标，最终影响人的行为、状态、关系、精神、价值观，创造更 高的开发效率或价值。 最近正在进行上海市，无锡市的重大城市战略项目设计工作，被称为未 来城市开发的游戏规则的制订者。 1988年 东京工业大学 1989年 日本BAY90设计竞赛佳作奖 1991年 加拿大蒙特利尔La.Place.Jacques.Cartier设计竞赛最优秀奖 1992年 东京都立大学建筑意匠学硕士 1992—1999年(株)日本设计 首席设计师 日本东京国际时装中心 日本鹿岛中心饭店 日本东京品川新干线大厦Inter city 日本东京迪斯尼海洋 日本长崎荷兰村度假旅游区 2000年 日本M.A.O.一级建筑士事务所 首席设计师 大连万达中心 上海万达商业广场 北京石景山万达商业广场 成都万达商业广场 重庆万达商业广场 青岛万达商业广场 苏州万达商业广场 上海青年城 上海主角 上海花桥青年城 宁波银泰城 温岭银泰城 慈溪银泰城 临海银泰城 。。。。。 2004年 CIHAF中国建筑二十大品牌影响力设计师

商

业

地

产

设

计

解析 “商业地 产” :1. 商业地产是地产与商业的结合。

2. 商业地产是城市设施与商业的结合。

3. 商业地产是资本与地产的结合。

商业地产是地产与商业的结合。应该说地产开发满足商业的需求，是 一种无缝的结合，也就是说，地产开发要满足商业需求，是商业与地产开 发的无缝结合，可以说从选址、商业定位、业态组合、招商推广、工程管 理，到运营管理全过程的结合。不能有任何失误，绝对不能说盖好了房子， 2. 商业地产是城市设施与商业的结合。 按照我们自己的主张，按照我们自己的经验和知识，盖好了房子等别人来 租，这是错的。应该是在选址的时候，就应该确定好有谁牵头来做。

1. 商业地产是地产与商业的结合。

3. 商业地产是资本与地产的结合。

商业地产是城市设施与商业的结合。商业地产和普通地产的城市设施不 一样，商业地产绝对不是靠好山好水好风光来换取它的支撑点，而主要是 交通、人流，最终落实到一个词上就是购买力。所以评判商业地产的最终 根本点就是你所选址的位置是不是具有购买力。

1. 商业地产是地产与商业的结合。

2. 商业地产是城市设施与商业的结合。

3. 商业地产是资本与地产的结合。

商业地产是资本与地产的结合。商业地产不等同于普通地产的开发，比 较像资本运作。

1. 商

业地产是地产与商业的结合。

2. 商业地产是城市设施与商业的结合。

3. 商业地产是资本与地产的结合。

商业地产之基本性格:1. 经营管理/不动产——收养性不动产 2. 大量投资/长期回收 3. 生活者之生活方式/满足的容器 4. 逐年形成/变迁/逐年衰退 5. 商圈/区位/量身订做 6. 良性循环: 消费者/经营者/管理者/投资者

商业地产在中国碰到的困境:1. 投资心态——暴利项目 2. 过于偏重不动产快速回收心态 3. 违反商圈原则,漠视经营管理 4. 衍生产权/经营权/管理权分离的矛盾

5. 前段定位整合,后段经营管理人才严重 不足

商业地产设计中十个切入点的思考 :1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式 6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解

商业地产设计中十个切入点的思考 :1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式 6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解

1. 人口规模、区位、商业体量项目所在城市的人口规模，所处区位及计划开发的商业体量，是决定这个项目成败命运的先期 条件。首先，城市城区人口规模。城区人口规模的区间划定并没有非常严格的界定，我们姑且细分为 15万以下、15—50万、50—100万、100—200万、200—500万、500万以上，这个细分实际上已经将 城市分级，从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、到国际城市了。 人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。比如家乐福标准店(15000㎡)肯定不会开在 十五万人以下的地方；五十万人城区的地方不容易形成二个商业中心。 第二点是项目所在之区位，可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合部、 郊区交通结点、郊区住宅区等。从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业态上的差 异，例如大型建材类通常会出现在城乡结合部，百货公司几乎都在市中心核心区，大型超市则在住 宅密集区等等。 第三点是项目商业体量的开发规模，从经营上来看，规模决定项目的定位，一般的项目应该都 在20万平米以内(不包括专业市场),超过10万平米的就需要超强的经营团队来运作，这几年许多 开发项目显示，盲目贪大的商业项目经营过程举步维艰，所以“适量”的开发是非常重要的，切

莫 一味追求商业开发量，导致后期营运的风险及资金的压力。 将这三点得到的信息合在一起纵向分析，很快地整个项目的轮廓就清晰起来，绝大多数的项目 都可如此观之。

1. 人口规模、区位、商业体量案例分析——南昌湖东路商业项目

商业综合体

该商业项目位于南昌市南昌 县新城区中心区域，周边有 大量的居住区，并且新的县 办公大楼比邻项目基地，周 边有良好的自然景观——澄 碧湖。该项目计划开发商业 总量约为12万平米左右。

服务范围人口：20-25W

从开发量及所处区域关系来 看，项目可以打造成为南昌 县独具特色的商业综合体项 目。

基地分析

博物馆

在建 政府大楼

SITE station

澄碧湖

station

高級别墅

住宅用地新客隆百货

★市民広場 维也纳购物广场

旧城区 商业中心

1. 人口规模、区位、商业体量案例分析——鹿泉商业项目

鹿泉

石家庄

太 行 山

抱犊寨

鹿泉 城区

本案海山公园

8.3KM 14.3KM 石家庄市区

动物园

龙泉寺

东 部 产 业 带

对鹿泉的意义：未来城市发展一体化的“近心端” 对石家庄的意义：向郊区扩张的“近景端”--太行山是最有代表的风景区方向 定位：加强与石家庄的联系，与鹿泉划清界限

O

基地分析

太 行 山

A 轨交站 海山 公园

凤凰山

———— 抱 犊 寨

B

C D 快速干道 通往市区

商业与住宅的关系

模式B:

O新的 中心

原中心

先开发聚集的综合型商业群待商业成功后，沿周边开发“近商业中心”的住宅(或商业住宅同时开发)

优点：改变城市结构，创造了一座“城中城”,郊区变为城区，房价提高缺点：资金回收较慢，风险较大；尤其是先开发商业，整个操作的风险随着对商业 风险的依赖而加剧 我们的目标：保证商业的成功率，扩大商业辅射范围

区位及公路对商业的影响

模式B:

O住宅 10KM 主城商 业中心

商业 副中心

城 区

商业包围住宅，住宅价值得以提升

商业地产设计中十个切入点的思考 :1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式 6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解