资产评估学讲义4

第三章 资产评估的基本方法 掌握资产评估的基本假设 掌握现行市价法 掌握重置成本法 掌握收益现值法 了解清算价格法和历史成本法 了解价格匹配原则和几种资产评估方法的 比较

第一节 资产评估的基本假设 一、资产业务的分类– 资产业务是市场经济条件下有关资产市场的一 系列业务的总称。 – 主要包括资产的产权转让、资产的价值和实物 补偿、资产的纳税、资产的保险、资产的抵押、 质押和担保等。 – 产权转让是指按照一定的法律、规定变更资产 产权的经济行为。 – 产权(property rights),是指财产权，它本身 是一组权利，由所有权及其派生的一系列权利 组成。

二、资产价值的构成基础– (一)价值资产和非价值资产 价值资产是指有价值的资产，即凝聚了一定量的人 类一般劳动的资产 。 非价值资产则是指没有凝聚人类一般劳动的资产 。

– (二)资产价格的构成基础 1、被评估资产的价值量； 2、被评估资产在继续使用中的获利能力； 3、法律上允许改变其使用用途的权利从而能增加的 收益

三、资产评估的基本假设– (一)继续使用假设 即假定被评估资产可以继续使用，从而考察它在以 后时间能为其持有人带来的经济收益。 继续使用的方式包括： (1)在用续用 (2)转用续用 (3)移地续用 继续使用的条件包括 ： (1)具有剩余寿命；(2)具有收益能力；(3)产 权明确，或者通过界定可以明确；(4)可以确定最 佳用途；(5)产权可以转让

– (二)公开市场假设 指资产可以在充分竞争的产权市场上自由买卖，其 价格的高低取决于一定市场的供求状况下独立的买 卖双方对资产的价值判断。 资产买卖的双方都有足够的时间收集信息。 资产用途可以随便选择。

– (三)破产清算假设 针对破产清算企业。假定资产的所有者在特定条件 下被迫将其资产整体或拆零在公开市场上出售。

四、资产评估的价格标准– (一)现行市价法 以全新的与被评估资产完全一样的资产的现行市价 作为依据，确定被评估资产的现行市价。所依据的 的价格标准是现行市价。

– (二)重置成本法 按照被评估资产的现时完全重置成本减去应扣损耗 和贬值来确定资产的现行市价的方法。所依据的价 格标准是重置成本。

– (三)收益现值法 把未来一系列的预期收益流全部折现成现值，加总求得 评估值。 所依据的价格标准是收益现值。

– (四)清算价格法 清算价格是指企业破产或清算时，在规定的时间内以变 卖企业资产的方式来清偿债务

、分配剩余权益状态下的 非正常成本价格，一般低于资产的重置成本，更低于市 价。依据的价格标准是清算价格。

– (五)历史成本法 它采用被评估资产的帐面价值减去它的帐面历史折旧， 得到该项资产的帐面残值，即该项资产的现行市价。依 据的价格标准是历史成本。

第二节 现行市价法 一、基本思路– 把被评估资产和相同或相似的全新资产进行对 比，通过减去累计折旧的方法得出被评估资产 的现行市价。

二、现行市价法的前提条件和适用范围– 前提条件 市场成熟、参照资产易于搜寻、参照资产的技术指 标易于观察和处理、参照资产与被评估资产在技术 指标和性能等方面相同或相近

– 适用范围：单项生产要素的评估

三、影响现行市价的基本因素– – – – (一)资产的固有价值 (二)供求关系 (三)质量因素 (四)成新率

四、现行市价法的评估方法– (一)市价折扣法 以相同资产在全新情况下的市场价格为基础，减去按现 行市场价格计算的已使用年限的累计折旧额，从而得到 被评估资产的现行市价。 评估公式为： 被评估资产的现行市价 =相同的全新资产的市价-应计折旧 =相同的全新资产的市价-(相同全新资产市价-残值) ×已使用年限/法定使用年限

【例】甲企业与乙企业进行联营，甲企业 投入专用设备一套，规定使用年限为15年， 已使用4年，要求按现行市价法进行评估作 价。经调查，目前同样设备的全新现行市 价为120000元，预计残值为12000元。

应用市价折扣法评估资产时，应当注意的问题是：

(1)参照资产必须是与被评估资产完全相同的资产； (2)如果市场分割使参照资产有几个不同的价格时； (3)要分析被评估资产有无非正常损耗； (4)已使用年限为实际已使用年限，它与名义使用年 限的关系为： 实际已使用年限=名义使用年限×开工率

(二)市价比较法– 市价比较法是指在资产市场上找不到与被评估资 产完全相同的资产，但在市场上可以找到类似的 资产作为参照资产，以类似资产的成交价格为基 础，再对差异因素做必要调整，从而确定被评估 资产的现行市价。 – 评估公式为： 现行市价=[相似全新资产市价-(相似全新资产 市价-残值)×已使用年限/法定使用年限]×调 整系数K

影响K值的主要因素是：– 1、时间因素 – 2、地域因素 – 3、资产的功能

A

B

C

【例】如上例中，目前市场上没有全新相 同的设备，但有类似设备，全新价格为 70000元，预计残值 7000元。通过比较两者 的性能、使用设备、技术水平等因素

后确 定的调整系数为1.7。则被评估资产的现行 市价是多少？

(三)物价指数法– 用物价指数来调整被评估资产的帐面价值，从 而求得资产的现行价格。 – 评估公式为： 现行市价=帐面原价×评估日定基物价指数- 差异贬值

五、现行市价法的评估程序– – – – – 1、确定被评估资产 2、确定评估指标 3、整理资料，并验证其准确性 4、选择适当的参照资产 5、用定性或定量方法分析并调整差异，综合考 虑各种因素，确定调整系数K – 6、计算得出结果 – 7、结合其他方法，检查是否符合实际情况，如 果需要，还要进行必要的调整

第三节 重置成本法 一、基本思路评估的基本公式为： 现行市价(评估价值) =重置成本-有形损耗-无形损耗 =重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

二、重置成本法的特点及分类– (一)重置成本法的特点 1、考虑因素比较全面。 2、适用性强。

– (二)重置成本法的分类 复原重置成本法 按照现行市场价格 ，使用与被评估资产相同的材料、 相同的设计标准、相同的建造或制造生产工艺，达到 其原有功能及技术性能指标要求，从而重置一个全新 状态的被评估资产所需的全部成本。 更新重置成本法 按照现行市场价格，使用现代材料，根据现代设计 原理和标准，建造或购买一个与被评估资产具有相同 功能的全新资产所需支付的全部成本。

三、重置成本的确定– (一)加和分析法 也叫详细定价法，就是在进行资产评估时，将重置 资产分成若干组成部分，先确定各组成部分的现时 价格，然后加总得出被评估资产的重置成本。 1、直接成本 ：构建全新资产的全部支出中可直接 计入购买成本的支出。 2、间接成本 ：如购置资产所发生的管理费、总体 设计制图费、前期准备费、维修费等。 1)工作量比重法 2)直接成本比例法

【例】某企业5年前购置一台C616车床，原购置费 190000元，运杂费1500元，直接安装费1200元(其中， 原材料600元，人员工资600元)据统计分析，这台机 床安装成本的间接成本为每元人工成本的0.85倍。又 据市场调查，该种机床现行购置价格230000元，运杂 费为2400元，直接安装费1800元(其中，原材料1000 元，人员工资成本800元),间接成本平均为其直接成 本的0.9%。这台机床的重置成本是多少？