房地产典当流程(2)

典当行应当对当户提供的有关文件、证明材料进行调查和核实，充分了解典当房地产 的详细状况，包括座落、数量、面积、产权性质、产权证明、使用年限和当前状况， 以及不动产是否设定有抵押、担保、租赁等；

要核对权利人、共有情况、房地坐落、权属性质、用途以及其他项权利记录。要确定 房地产目前的使用情况，是空置、自用还是出租。如果房屋已出租，则需了解租赁状况 ：承租人、租金、租期、租赁用途、租赁合同有否登记备案， 要实地查看房屋新旧、朝向、房型等，并与房屋所有权证、国有土地使用权证上的记载相核对，要向房屋的左邻右舍核实屋主及居住地真实性。

4、估价

要认真了解房地产的公开市场价格，分析房地产市场价格走向，重点掌握房地产当前

的市场供需状况和二手房价格水平，做好对典当房地产的估价工作。对大宗房地产应当委托 专业估价机构进行评估。 把好估价关，是防范风险的重要环节。收当时原则上采取高风险、低估价，把风险控制在最低限度。估价时主要根据房屋成本价并考虑地段、环境、房屋结构、楼层、朝向、设施、房屋折旧、土地使用性质，国家有关政策以及抵押人的经济情况，资质信誉，经营投资等综合因素进行确定。当然，也要考虑市场接受程度和变现能力。

5、确定当金及综合费率

房屋典当相对期限较长，确定折当比例应充分考虑变现的难度和资金时间成本，以评估价格为参考，由典当双方根据房屋的新旧程度、区域地段、

同类市场价格等综合因素进行协商，合理确定房地产的当金；其利率、费率标准应根据当期长短、金额大小和风险高低，充分与当户协商，灵活确定。

6、内部审批

业务人员填写典当放款调查审批表，按照企业内部关于对大额房地产贷款进行管理的有关规定，报送主管责任人审批。

7、签订合同

由于房地产属于大额典当放款，仅凭一张当票无法充分反映双反权利义务的约定，因 此要签订专门的主合同（借款合同）和从合同（抵押合同）。

8、办理抵押登记

房屋抵押的，要到房地产登记部门办理他项权利登记，取得他项权利证书。土地使用 权抵押的，要到土地管理部门办理土地使用权抵押登记，取得土地他项权利证书。 办理登记手续必须由典当双方共同前往办理并应注意一下两点：

（1）在手续办理上要严谨。签订抵押合同、公证合同，办理他项权利登记必须是产权人、 共有人真实意思的表达。办手续时产权人、共有人必须全部到场，在所有书面文件上

都要有产权人、共有人亲笔签名，不得代签。开具当票时应将房产证、土地使用证和他项权 利证一起交典当行封存，并办好抵押期间的房产保险。发放当金取款时应由产权人签字， 如果是夫妻共有人来领取，要有责任保证书，直系亲属关系领取必须由产权人事先在典当行办好委托书，其他关系人不受理。

（2）手续办理要合法。严禁偏离政策和有关法规；签订的合同内容，在法律上不能有缺陷或不完善的漏洞，否则这都将成为无法实现债权的隐患。 为了防止当后债务人不配合，所有法律文件和法律程序一定要事先准备齐全。如果要进行强迁，也要通过法律程序，请法院、公安执法人员执行。

9、收存证件，发放当金

房地产他项权利证及相关合同资料应由典当行工作人员收存保管，财务人员凭典当放款审批书和有权人签字，支付当金。

10、还款、注销登记