天津某房地产项目地块分析报告1

大寺王村项目（394亩）

发展报告

发展部

2005年8月

目录

一、区域背景 （一）西青区概况

（二）大寺镇概况 二、房地产市场分析

（一）天津市房地产市场分析 （二）区域房地产市场分析 三、项目概况 （一）项目基本情况 （二）地块评价 四、项目定位

（一）项目定位的思考 （二）项目操作建议 （三）项目定位 五、项目产品描述 （一）规划描述 （二）建筑描述 （三）外檐风格选择 （四）景观描述 六、项目收益分析 (一) 成本分析 （二）方案对比分析 （三）现金流分析

附件1： 典型项目分析1 附件2： 典型项目分析2 附件3： 选定方案成本测算表 附件4： 方案二成本测算表

附件5： 方案三成本测算表 附件6： 选定方案现金流量表

一、区域背景 （一） 西青区概况 1、区位介绍

西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗邻，东南与大港相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清区和河北省霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交界。南北长48公里，东西宽11公里，全区总面积570.8平方公里。

2、交通网络

西青区交通便捷，道路网络四通八达，境内有京福、津淄、津港、津同、外环线等十一条公路干线，纵横交错，贯通全国各地。经外环线可速达30公里以外的天津新港（中国北方最大的贸易港）和15公里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京津塘高速公路可直达120公里处的中国首都北京。

京沪铁路穿越本区23公里的地段，设有曹庄、杨柳青、周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至陈塘庄）、周芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。

3、行政划分及人口资源

西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄七个镇，共160个村及59个居民委员会。全区总人口33万人，其中农业人口24万，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一——杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。

4、经济状况

近年来西青区经济呈现快速增长势头，地区GDP由2000年的73亿元增加到2002年的100亿元，2002年的增速达到24.5%，高于天津市平均增长速度，无论是经济总量还是增长速度在各区县中均名列前茅。

（1）外向型经济经济发展

区内三资企业达到380余家,外贸出口产品发展到28个大类,200余个品种,远销美国、日本、东南亚、美洲、欧洲、及港澳地区，出口产品总值达15亿元。14家企业获得了自营进出口权。西青经济开发区与天津微电子工业区均位于西青区内，标志着全区外向型经济进入更高、更新的发展阶段。

（2）工业发展

乡镇工业蓬勃发展，西青区乡镇工业起步于50年代后期，崛起于80年代，是中国乡镇企业百强区县之一，在全国排名第33位，工业总产值平均两年翻一番，确立了乡镇工业在国民经济中的主导地位。

（3）第三产业经济的发展：

西青区充分发挥地缘优势，第三产业加快发展步伐，使其对国民经济增长的贡献不断提高，形成了以市场建设、房地产开发、物业管理、商品及集散市场、餐饮业为主的第三产业带。初步建立起一批以中心城镇和外环线为依托的功能齐全、覆盖面广、辐射力强的专业批发市场。先后开发建设了300多万平方米的别墅、公寓式商品房，建成了杨柳青商城、天津家电市场、旧物调剂市场、汽车交易市场等一批大型专业市场，全区各类农产品交易市场和专业批发市场50个，形成了王顶堤、李七庄、中北、梅江四个市场群。全区第三产业每年的增长速度达到15%以上，占国内生产总值的比重近40%。

目前，西青区第三产业继续以房地产开发、市场业为龙头，建设开发一批不同档次的度假村，别墅的公寓式住宅楼。在外环线沿线兴建辐射华北、西北、东北的钢材、汽车配件、自行车零件和花卉大型市场，筹建大型超市和文化、娱乐服务场所。

4、基础设施情况

西青区现有中学19所，小学14所，职业、专科学校4所，幼儿园173所。同时，有天津师范大学（新校区）、天津理工学院（新校区）、天津城建学院、天津农学院等多所高校驻区。

拥有区级医院4所，专业防治保健站3所，7个街镇建有中心卫生院，村级甲级卫生所达到128家，成为全国首批初级卫生保健试点达标区。在医疗设施方面，拥有“CT”诊断仪、高压氧舱等55台（件），千人拥有病床65张。

另外，电影院、职工俱乐部、老年人活动中心、少年科技宫、文化馆、体育场、体育馆、游泳馆等文体设施较为完备，是全国社区文化、体育工作先进区。

5、综合评价

西青区是天津市环城四区之一。外环线1/3路段在西青区界内，4个街镇（李七庄、大寺、中北镇、西营门）座落于市区或与市区接壤，距离城市中心区较近。明显的区位优势和快速发展的区域经济，使当地居民的人均收入、储蓄余额都位居全市各区县前列，为房地产市场积累了可观的客户资源。同时，河西、南开、红桥等区城市建设、居住小区的逐渐扩张和外移，也使该区与市区的地理界限概念更加模糊，区位价值显著提升，对市区的客户群也有相当吸引力，且有较丰富的土地储备，适宜进行房地产开发，是房地产开发的较好区域。

（二）大寺镇概况

1、 区位介绍

大寺镇地理位臵优越，对外联系便捷。该镇距离市中心区8公里，本区中心区（杨柳青镇）35公里，天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。

2、 经济发展

经济发展方面，西青经济技术开发区和天津微电子工业区座落于该镇境内，是天津市经济发展水平较高的卫星城镇。

截至2004年底西青开发区引进企业570家，吸引资金37亿美元，初步形成了以电子产业为龙头、汽车配套、生物医药为主体的产业群体。其中电子产业投资占开发区总投资的三分之二强，西青开发区成为国家电子产业基地——天津市电子产业基地的重要组成部分；在西青开发区投资的世界500强企业达到12家（摩托罗拉、宝洁公司、松下电子、住友电工、日商岩井、三星、现代、丰田通商、本田、电装、富士胶卷、联邦快递），西青开发区成为中国华北地区世界500强投资最集中的开发区之一。

泰达微电子开发区，2004年实现合同外资额1.3亿美元，完成工业总产值300亿元，完成工业增加值60亿元，实现出口额16亿美元，完成税收4.5亿元。

该镇2010年区域远景规划目标是：建设一个居住环境花园化的现代化新型城镇。镇区规划面积达到12平方公里，集中人口10-12万人。依托四线（津淄、津港、友谊、外环）、三区（两个开发区和镇区），大力发展第三产业，形成该地区的经济支柱。

3、 行政划分及人口资源

大寺镇位于市区南部，是天津市外围十大居住片区之一。东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。全镇总面积86平方公里，其中耕地面积47394亩。常住人口3.8万，家庭户数8800户，15个行政村。

表1-1 大寺镇主要行政村经济指标汇总表

4、 城市主要市政配套

道路交通：友谊南路、解放南路、大沽南路以及外环线三纵一横的快速路网为大寺镇与市区及其他区域的互通提供了有利的保障，同时津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，、梨双路、芦北路横穿东西，规划中的环外环及地铁5号线将进一步强化该区域的交通优势。

电力方面:110KV电源变电站4座，35KV变电站5座。供电模式为环网供电，供电频率为50HZ，供电等级为35KV、10KV，可确保区内不间断供电。

信息与通讯:拥有国际先进水平的程控交换机，装机容量4万门，可配备国际通行标准的ISDN和DDN设备，能够满足国内、国际通讯的需要并提供多方面通讯服务。近期将建设完成覆盖全区的宽带多媒体信息网络。

供水:西有φ600毫供水管线，东有φ800毫米供水管线，采用双水源环状供水,日供水能力8万吨，保证区内不间断供水。

排水:采用雨污分流排放系统，建有3座排水泵站，总排水能力11立方米/秒。 地热：全境处于王兰庄地热田地带，埋深在1000米以下，水头高、水量大、水质好，目前境内5眼成井，出水温度在84-91度，总矿化度为0.8-1.8mg/l。

5、 综合评价

大寺镇交通便利，路网纵横，部分城镇距离市区只有十几分钟的车程。房地产项目的位臵和交通，不会成为影响市区有效客户选房的主要因素。另外，该区城市化进程不断加快，教育、卫生、邮电、通信等基础设施较为完备。可为房地产开发提供有效的基础设施保障。

大寺镇作为天津市重点规划十大外围居住片区之一，处于城市重要发展方向上；与河西，津南交界，地理位臵优越，交通便利；对市区及周边市场具有一定的辐射力，可以吸引相邻区域的客户；本项目临近梅江高档居住区，可借助梅江发展之势，区位价值具有一定的提升空间，有望发展成为继梅江之后新的高档居住区。

二、房地产市场分析 （一）天津市房地产市场分析

1、2005年第一季度供求分析

根据中原公司的统计，2005年第一季度，天津市商品房住宅新增供应90.4万平方米，其中别墅9.9万平方米，占同期新增住宅的11%；其他住宅80.5万平方米，占同期新增住宅的89%；从比例来看，别墅的比例处于比较合理的水平。在普通住宅方面，价格在5000元/平方米以上的与价格在5000元以下的比例大致为1：1，综合来看，天津高档房总体供应量偏高，结构性供求矛盾仍较突出。

从销售情况看，无论是别墅还是普通住宅，同期销售量均大于新增供应量，整体市场情况良好。其中，别墅销售量为10.2万平方米，是同期新增供应量的103%；普通住宅销售量为216万平方米，是同期新增供应量的268%，反映了普通住宅供应偏紧，市场需求旺盛，而别墅则相对供求平衡，处于比较均衡的状态。

2、下半年供求预测

展望未来，从7月开始，天津楼市即将迎来一轮新的上市高峰。市内六区有28个项目计划在今年下半年上市销售，总建筑面积近450万平方米。这28个新项目中只有30％是原有项目的后续产品，70％则是全新亮相的楼盘。

从价位分布来看，今年下半年本市楼市计划上市的、单价在6000元／平方米以下的普通商品房项目大约有7个，总建筑面积约105万平方米，在全部供应量中，这一档次的新项目只占不到25％的比例。相比之下，单价6000元／平方米以上高档公寓、别墅、低密度洋房的供应量却超过75％，达345万平方米。

可以看出，下半年总体结构性矛盾将极为突出，供需将出现较大的结构性失衡，高档房将面临激烈的竞争，风险较大，而中低价位住宅仍将保持旺销的局面。总体上看，结构性的矛盾将直接导致2005年房地产市场的总体销售速度放缓，进而总体销售量受到一定程度的影响，总体形势不容乐观。

3、天津市各区域板块分析

随着天津房地产市场的不断发展，目前形成了比较明显的板块格局，比较有代表性的板块包括北部板块、老城厢板块、海河沿线板块、奥运板块以及大梅江板块。总体上天津房地产发展呈现东南高，西北低、中心区崛起的局面。

大梅江区域

大梅江地区依旧是天津楼市最炙手可热的板块，竞争也将步入白热化的状态。其中，华夏津典项目，一期12万平方米计划在10月中旬开盘；卡梅尔8号地项目，总建筑面积15万平方米，预计9月上市；天鹅湖项目，一期13万平方米，预计9、10月份上市；水岸公馆项目，总建筑面积20万平方米，预计9、10月份上市；卫南洼梅

江湾项目，一期20万平方米，预计9、10月份上市。此外，依云小镇以及第六田园二期也都计划在年内上市，而海逸长洲二期已经在7月中旬开盘。 上述项目大多以高层豪宅辅以部分低密度别墅类产品为主，同质化严重且集中供应，在高档消费需求既定的情况下，必将面临残酷的竞争。

外环线周边区域

外环线以外成为新盘供应的热点板块。据统计，将有5个外环线外的楼盘年内上市。如西青中北镇的假日风景，东丽区东丽湖畔的朗钜天域，津南区的领世郡二期，西青区的洛卡小镇和玛歌庄园，供应总建筑面积将达到约82万平方米，形成了新的供应。

北部中心区

除了73万平方米的超大盘天津富力城外，还将有11号公馆、金厦中恺国际、赛顿中心、富顿广场、华门名筑、诚基中心等多个项目集中年内上市，也将形成同档次产品（市中心高层住宅）的直接竞争。

东部地区

将有海河新天地、百合春天、太阳城6、7号地、阳光星期8四期等新项目在下半年上市，总供应量约70万平方米，这些项目的均价一般在3800元至5500元之间，产品类型以高层、小高层公寓为主，户型设计以中小户型为主，比较符合目前天津市场的主力需求，销售看好。

其他区域

河西、南开、红桥、河北等区也将有大通复兴门、方正山海天、英郡、津河一号、山水颐园、奥林匹克花园二期、美阳馨苑二期等新项目年内上市，总建筑面积约50万平方米。

总体上看，大梅江地区以及市北部中心区周边区域将成为天津市下半年竞争最为激烈的板块，其他板块则相对供求形势比较均衡，不会出现过于白热化的情况。

本项目所邻近的大梅江板块已成为天津市的最高档的地产板块，它的发展对于引领天津市房地产发展有着举足轻重的作用，也对本区域的发展起到了较好的辐射和带动作用。

（二）区域房地产市场分析 1、本项目板块分析及展望

（1）东南部板块是天津市房地产发展的主要方向

从房地产发展的方向看，东南部仍然是主要的趋势，这也和城市发展的主方向趋

于一致，必将得到强劲的发展支撑。在另一个层面上，这种发展将很大程度上沿主要板块边缘以及主要交通干线向外延伸和辐射，进而形成新的地产板块。

这种板块外延化的趋势是由以下有利因素充分支撑的： 第一，城市道路系统的改造使区域更加贴近城市中心。

由于区域比较特殊的地缘优势，一直是天津市城区内距城市中心功能组团最近、最便利的区域之一，主要干道的友谊路、卫津南路、解放南路等的道路状况、通行能力始终保持良好的状况，这也是区域房地产发展较为快速的原因之一。

2004年以来，区域内城市基础设施建设特别是城市道路的建设，如友谊南路、解放南路等主干线的全面改造，东南半环的通车，环外环的规划，以及外围区域路网规划的不断完善，各条道路的拓宽改造，使区域内市政基础设施得到改善，区域房地产开发条件将更加成熟，进一步加强了对区域房地产行业发展的支撑。

第二，城市功能组团建设使区域成为完整的综合功能区域，具备良好的可持续性发展潜力。

西青开发区和华苑高科技产业园区的建设，目前已经形成相当的规模，吸引了大量的外来资金，丰富了区域内的产业结构，形成了可持续发展的产业基地，同时形成了大量的就业人口和消费能力，为区域持续发展提供了原动力。

大学城的建设，进一步加强了区域内科教的力量，同时具备形成大量连带产业的条件，在进一步提高区域内文化氛围的同时，提供了大量的就业机会和产业形式，进一步刺激了区域向完整城市功能区域的发展。

已经完成的天津博物馆、正在建设中的奥体场馆和计划建造的天津会展中心，形成了区域内三大主要城市功能建筑，为城市提供了文体、商务、高级消费的功能，成为未来城市核心圈的重要组成部分，同时也使区域成为城市中心圈的一部分，完成了区域整体功能布局。

最后，梅将生态居住区等区域不断成熟，最终完成了区域的功能组合，也使得区域发展的独立性更加显性。

综上所述，东南区域通过城市基础设施建设的加强，地缘范围不断扩张，房地产发展的战略纵深广阔；同时城市功能不断完善，形成了比较独立的城市功能体系，使区域房地产的发展方向更加多样化，可持续发展潜力更大；东南区域的房地产市场将成为天津市主流市场的重要组成部分。

（2）本项目板块必将成为大梅江高档住区的最佳延伸区域，区域价值将大大提升 作为天津市房地产的重要一极，东南部区域房地产市场目前扩展出现了明显的三

个趋势和方向，分别为：

沿大沽南路方向扩展－柳林康居住宅发展带；（代表性项目为海天馨苑、金地项目） 沿友谊路方向扩展－大梅江高档住宅发展带；（代表性项目为玛歌庄园、洛卡小镇） 沿红旗南路方向扩展－新兴居住发展带。（代表性项目为阳光100国际新城、俊城浅水湾、金厦新都）

上述房地产板块的发展是城市房地产发展的必然，也是市场供求所决定的，都具有很强的生命力和良好的发展前景，也是未来东南板块形成竞争的主要区域。但通过深层次的分析，可以看出，上述三个区域无论在外部环境、产品定位还是客户认可度上都存在明显的差异化，在科学、合理的规划引导下，将会依托其不同的区域特性而形成差异化、细分化的房地产板块，共同形成配比合理、符合区域特性和市场需求的房地产市场格局。

而本项目所在区域将进一步依托大梅江成熟的市场氛围、优越的区域环境和高档住区的客户认知，成为天津市高档住宅板块的最佳延伸区域，进一步提升和强化大梅江板块高档居住区的地位。

见附件1：典型项目分析1 2、本地块产品机会点分析

虽然大梅江地区总体上形势严峻，高档产品竞争激烈，但通过对该区域产品进行归纳分析，可以看出，大梅江区域主要产品集中在高层（41.8%）、洋房（24.5%）以及独栋（17.9%），上述产品是供求矛盾的集中地，风险相对较大；而联排、双拼及其他产品则供给量相对较为适宜，面临着一定的市场机会，建议作为我们产品定位的参考方向。

表2-1 大梅江区域住宅产品分类明细表

三、项目概况 （一）项目基本情况

（1）地理位臵:宗地位于西青区大寺镇王村，共394亩，由已获取的王村94亩地块和正在运作的300亩两地块构成，位臵详见下图。

★94亩四至为：

东至： 兴华七支路延长线 南至： 空地

西至： 空地及现状民宅 北至： 空地及现有厂房

东：兴华七支路（友谊路延长线） 南：空地

西：空地及现状民宅 北：空地及现有厂房

★300亩地块目前具体边界无法界定，大致包括94亩西侧王村现有民宅、王村市场及附近用地。

地块范围内的王村市场 地块范围内的民宅 （2）用地规模：规划总用地面积约394亩，其中已获取94亩。

（3）控规指标：规划性质为居住用地，其中94亩地块建筑密度不大于20%，建筑容积

率不大于0.7，绿化率不低于45%，300亩地块规划指标待定。

（4）土地现状： 94亩规划区域内现状为自然野生植被。300亩内包括部分多层住宅、

废弃厂区及王村市场建筑物（待拆迁 ）。

（二）地块评价

（1）自然环境

地块处于西青开发区与微电子工业区围合范围内，周边为工业厂房、王村民宅，无重工业污染，保持了较好的原生态环境，但并没有比较突出的自然景观，其中94亩地块宗地面积小，现状周围环境略显杂乱。300亩地块不规则，有原王村路网穿行，地块被路网自然划分为多块地块。

（2）人文环境

地块周边缺少高等院校和文化机构，人文环境相对较弱。 （3）经济环境

地块紧邻西青经济技术开发区和天津开发区微电子工业区两大经济功能区，区域经济发展势头良好，为区域持续发展提供了基础保证和支持。

（4）配套设施 周边

大寺镇依托四线（津淄、津港、友谊、外环）三区（两个开发区和镇区）发展的第三产业，成为区域的经济支柱，周边具备服务于当地居民的农贸市场、餐饮娱乐设施、旅馆、银行、邮电营业机构等基本生活配套设施，但由于没有整体性的规划，各种配套设施分布不均衡，档次不高，难以满足新型居住区的配套需求。项目周边配套更加薄弱，生活便利性严重不足。

10-15公里半径

详见表3-1“10-15公里半径配套设施分布表”

从普通生活半径看（1-3公里），宗地周边的配套设施相对更加薄弱 ，生活便利性严重不足。若放大生活半径考察，则在10-15公里范围内配套设施相对较为齐备，方能达到生活的便利性。

（5）道路交通体系

大寺镇地理位臵优越，对外联系便捷，镇区内外形成了多渠道、全方位、立体化的道路交通网络。

公路：规划区域东侧经解放南路、西侧经津淄公路、中部经友谊路与市中心相连，距外环线4公里；距市中心只有8公里；区域周边分别与津淄、津港、津涞、津同、津福公路相邻，客货运输十分便利；通过京津塘高速公路驱车90分钟，即可到达首都北京。

地铁：规划中的5号线其路线为大寺至北仓，全长31.2公里，共设车站24座。此线途经张道口、梨双公路、友谊路、广州路、琼州道、大直沽三号路、红星路、靖江路、何兴庄、宜兴埠、铁东居住区等；张道口预留往大寺镇外围组团的接口；并设大寺车辆段（外环线外），北仓停车场（外环线内）。

四、项目定位 （一）项目定位思考 1、前述基本结论

其一，本项目所邻近的大梅江板块已成为天津市的最高档的地产板块，它的发展对于引领天津市房地产发展有着举足轻重的作用，也对本项目所在区域的发展起到了较好的辐射和带动作用。

其二，本项目所在区域将进一步依托大梅江成熟的市场氛围、优越的区域环境和高档住区的客户认知，成为天津市高档住宅板块的最佳延伸区域，进一步提升和强化大梅江板块高档居住区的地位。

其三，虽然大梅江地区总体上形势严峻，高档产品竞争激烈，但通过对该区域产品进行归纳分析，可以看出，大梅江区域主要产品集中在高层（41.8%）、洋房（24.5%）以及独栋（17.9%），上述产品是供求矛盾的集中地，风险相对较大；而联排、双拼及其他产品则供给量相对较为适宜，面临着一定的市场机会，

其四，从普通生活半径看（1-3公里），宗地周边的配套设施薄弱 ，生活便利性严重不足，此问题难以在短期内得以有效解决并扭转。若放大生活半径，则在10-15公里范围内配套设施相对较为齐备，方能达到生活的便利性。

见附件2：典型项目分析2 2、各类型产品特点分析

我们通过对天津市在售及新推出典型楼盘的调研，归纳出楼盘区位、产品定位、

客群以及配套情况的对应关系，具体如下：

3、本地块定位分析

剔除上述楼盘个性化因素，我们可进一步归纳总结出不同类型产品对项目价格、品质、配套以及环境的敏感度差异化分析图表，并进而得出本地块的定位方向。

结合上述结论，花园洋房及普通住宅的定位会使本地块区域价值被大大浪费，无法充分挖掘地块价值，同时也影响后期项目定位和整个区域的塑造；同时配套特征又有力的否定了花园洋房及普通住宅的定位；从大梅江区域市场供求及机会点分析，联

排别墅相对机会点较大，而其产品特征与地块环境及配套条件较为匹配，是相对最为适宜的产品方向，亦可依据规划情况适当辅以其他形式住宅（双拼、独栋），以丰富社区建筑形式，增加景观的变化。

（二）项目操作建议

关于94亩：由于94亩地紧邻友谊南路延长线，具备一定商业价值，为了弥补94亩地规模较小的缺陷，充分发掘该地块价值，对394亩整体规划。在94亩地内做一定商业产品（二期开发该地块），以完善生活配套并提升周边土地的价值，为后期土地开发奠定基础。若后期土地无法获取，建议94亩暂不开发，以规避市场风险。

分期开发：由于土地获取的时间节奏不同，通过地块的整体规划，先期开发部分地块，以聚集人气，为项目的后期操作打下基础。

地块选择：从394亩地块分析，建议先期开发地块西南侧的200亩地块，后期开发地块东北侧的200亩地块（含已征的94亩）。

（三）项目定位

1、项目优劣势分析 优势（S）：

项目位于友谊南路延长线，与梅江南板块的交通联系较紧密，与城区的距离符合做第一居所的条件；

紧邻玛歌庄园高档住区，有利于区域价值的提升和后期项目操作，使开发、销售具有连续性；

地块规模适中，有利于整体规划、开发。 劣势（W）

宗地周遍为已建成工业区、王村住宅及闲臵空地，环境比较杂乱。 周边属于西青开发区的工业区，高标准的生活配套稀缺、居住氛围不浓。 机会（0）：

由于周边缺少生活配套设施，94亩地紧邻友谊南路延长线，具备一定的商业价值； 天津市整体规划中对大寺镇的规划将提升该区域的价值，进一步提升区域认可度； 有利于后期500亩乃至其他土地的获取与操作。

大寺区域内短期可供开发土地不多，雷同项目不会大规模集中供应，这一时机对于我们操作比较有利。

威胁（T）：

后期300亩土地获取的不确定性，将影响项目的整体操作；