2011年宿州房地产市场调研分析报告

2011年宿州房地产市场调研分析报告

宿州房地产市场调研分析报告

合肥丰汇置业咨询有限公司

2011.08.30

2011年宿州房地产市场调研分析报告

纲

要

宏观环境分析整体房地产市场研究住宅房地产市场研究商业市场研究房地产市场研究结论

2011年11月

第2页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—宿州市概况 1城市研究城市研究—

3省11个市县接壤，是淮海经济协作宿州宿州位于安徽省最北部，与苏、鲁、豫宿州宿州位于安徽省最北部，与苏、鲁、豫3 11个市县接壤，是淮海经济协作公里，北距区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市，南距蚌埠 86 86公里，北距 75公里，西北距淮北 40公里。徐州徐州75 75公里，西北距淮北公里，西北距淮北40 40公里。徐州

淮北40公里 40公里

公里 75 75公里

宿州市公里 86 86公里

1998年经过国务院批准，撤销宿县地区和县级宿州市 宿州宿州1998 1998年经过国务院批准，撤销宿县地区和县级宿州市，设立地级宿州市。设立埇桥区，以原宿州市的行政区域为埇桥区的行政区域，市政府驻扎在埇桥区。

蚌埠

9787平方公里， 2010年宿州统计户籍人口 宿州全市总面积宿州全市总面积9787 9787平方公里，平方公里，2010 2010年宿州统计户籍人口 638.9万人，常住人口 535.3万人。 638.9万人，常住人口万人，常住人口535.3 535.3万人。

2011年11月

第3页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—行政划分1城市研究城市研究—

1个市辖区，4个县级区域，分别为埇桥区、砀山县、萧县、灵璧县、泗宿州市辖宿州市辖1个市辖区，4

县。

2868平方千米，人口178.5万辖12个街道、15个镇、9个乡：埇桥街道、沱河街道、道东街道、东关埇桥区面积28682868平方千米，人口平方千米，人口178.5178.5万辖万辖1212个街道、个街道、1515个镇、个镇、9 埇桥区面积

街道、三里湾街道、南关街道、西关街道、北关街道、汴河街道、三八街道、城东街道、金海街道、符离集镇、芦岭

镇、朱仙庄镇、褚兰镇、曹村镇、夹沟镇、栏杆镇、时村镇、永安镇、灰古镇、大店镇、西寺坡镇、桃园镇、蕲县镇、大营镇、杨庄乡、支河乡、解集乡、桃沟乡、顺河乡、蒿沟乡、苗庵乡、永镇乡、西二铺乡。

1193平方千米，人口96万，辖13个镇：砀城镇 赵屯镇 李庄镇 唐寨镇 葛集镇 周寨镇 玄庙镇 官庄坝 砀山县面积砀山县面积11931193平方千米，人口平方千米，人口9696万，辖万，辖1313个镇：砀城镇个镇：砀城镇 赵屯镇 李庄镇 唐寨镇 葛集镇 周寨镇 玄庙镇 关帝庙镇 朱楼镇 良梨镇 程庄镇 。镇 曹庄镇曹庄镇 关帝庙镇 朱楼镇 良梨镇 程庄镇

1871平方千米，人口136万。县人民政府驻龙城镇。镇18个、乡5个：龙城镇、黄口镇、杨楼镇、阎集 萧县面积萧县面积18711871平方千米，人口平方千米，人口136136万。县人民政府驻龙城镇。镇万。县人民政府驻龙城镇。镇1818个、乡个、乡5镇、新庄镇、刘套镇、马井镇、大屯镇、赵庄镇、杜楼镇、丁里镇、王寨镇、祖楼镇、青龙集镇、张庄寨镇、永堌镇

、白土镇、官桥镇、酒店乡、圣泉乡、庄里乡、孙圩子乡。、白土镇、官桥镇、酒店乡、圣泉乡、庄里乡、孙圩子乡。

2054平方千米，人口118.3万。邮政编码234200。县人民政府驻灵城镇。镇13个、乡6个：灵城镇、 灵璧县面积灵璧县面积20542054平方千米，人口平方千米，人口118.3118.3万。邮政编码万。邮政编码234200234200。县人民政府驻灵城镇。镇。县人民政府驻灵城镇。镇1313个、乡个、乡6韦集镇、黄湾镇、娄庄镇、杨疃镇、尹集镇、浍沟镇、尤集镇、下楼镇、朝阳镇、渔沟镇、高楼镇、冯庙镇、向阳乡

、朱集乡、大路乡、大庙乡、禅堂乡、虞姬乡。、朱集乡、大路乡、大庙乡、禅堂乡、虞姬乡。

1787平方千米，人口89万。邮政编码234300。县人民政府驻泗城镇。镇12个、乡3个：泗城镇、黄圩 泗县面积泗县面积17871787平方千米，人口平方千米，人口8989万。邮政编码万。邮政编码234300234300。县人民政府驻泗城镇。镇。县人民政府驻泗城镇。镇1212个、乡个、乡3镇、大庄镇、山头镇、刘圩镇、黑塔镇、屏山镇、草庙镇、长沟镇、墩集镇、丁湖镇、草沟镇、大杨乡、瓦坊乡、大

路口乡。

2011年11月

第 4 页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

1城市研究—城市交通城市研究—

宿州地处安徽的北部，交通便利，京沪线、陇海线、京沪高铁以及在建中郑徐客运专线（高铁）穿行而过，并分别设立砀山南站、萧县北站，还有在建的宿淮铁路与规划中的亳宿铁路。

宿州境内有多条高速公路，距离观音机场70公里，平均每天停靠宿州火车车次有60多辆；

宿州的长途客运分为跨省、省内、区内几种班线，跨省的班车线路共有85条，可到达周边各省市和北京、上海等地。其中宿州高速客运快客站是国家一级站。省内班线有62条，而区内班线有38条，每20分到30分一班。到达宿州市运输总公司，市内区县包括淮北停靠在宿州汽车东站。在市内可乘坐2、7、9、13路公交车。

2011年11月第 5 页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—自然资源1城市研究城市研究—

宿州自然资源丰富，名特产众多，拥有中国最大连片水果产区，面积和产量均占全

省70%以，另外大理石、砀山梨、

符离集烧鸡、夹沟香稻米，在安徽以及省内外70%以，另外大理石、砀山梨、以，另外大理石、砀山梨、 之名家喻户晓。

灵璧石：中国“四大奇石”之一；

砀山酥梨为果中精品，为海内外顾客所青睐；

符离集烧鸡，色佳味美，为《中国名菜谱》中的一品名肴；

夹沟香稻米，清香浓郁，“一家煮饭十家香，十家煮饭香满庄”，清嘉庆年间曾作为贡米。

2011年11月第 6 页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—城市规划/空间布局1城市研究城市研究—城市规划/

2007-2020年，将宿州划分三大主要功能区，城市功宿州城市总体规划调整方案宿州城市总体规划调整方案2007-20202007-2020年，将宿州划分三大主要功能区，城市功

能布局为：“一城、三区、三轴”的空间布局。能布局为：“一城、三区、三轴”

符离镇区

三区：

老城区、汴河新城区、 符离集镇区。形成“南部老城区

—中部新城区—北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈现南北相向团聚发展。同时，由老城区的汴河区共同构筑成宿州市城市主城区。

汴河新城

三轴：

汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线。

老城区

2011年11月第 7 页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—城市规划/发展策略 1城市研究城市研究—城市规划/

优化老城区、南抑北拓展

城市空间发展中对老城区用地功能进一步优化，限制老城区超强度开发，降低人口和建筑密度，增加绿地率，改善环境质量。南部为城市水源地和未来采煤波及区，不适宜进行大规模的城市开发。北部地势高爽，靠近河流，用地条件良好，能充分利用新汴河、沱河城市水域空间，改善城市环境。

东调西扩

东部重点是进行空间内部结构的调整，优化用地结构，疏解部分城市功能，改善居住与产业空间的关系，提高环境质量。西部随着合徐高速公路、西部路网和政务新区开发建设，是城市近中期重点发展建设的地区。

城市组团式发展

通过城市分区功能的调整，将形成老城区、西北新区、汴北和符离组团。

2011年11月

第8页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—城市规划/功能分区1城市研究城市研究—城市规划/

城市主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展。促进人口从

老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。

符离镇区

老城区：

以现状建成区为主，以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。

汴河新区：

汴河新城

沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区。以行政办公、文化休闲、商贸服务和科技信息、居住等功能为主。

符离镇区：

老城区

科教区

以商贸、文教和工业、交通及居住等为主的区级综合功能区。

2011年11月第 9 页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—城市规划/人口、用地规模1城市研究城市研究—城市规划/

2020年达到73万人，用地规模控制在65平方公里。人口规模远期至人口规模远期至20202020年达到年达到7373万人，用地规模控制在万人，用地规模控制在6565平方公里。

土地利用和人口规模人口规模

近期（2010年）60万人远期（2020年）73万人

远期（2050年左右）控制在90万人以内

用地规模

近期控制在65平方公里，远期控制在70-75平方公里

（近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡）。

2011年11月第 10 页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—城市规划

/用地规划布局1城市研究城市研究—城市规划/

城市主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展。促进人口从

老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。

居住用地规划：

规划除老城区和符离老镇区外，新辟8个居住片区。即：城东居住片区、东南居住片区、城南居住片区、西北居住片区、沱北居住片区、汴北居住片区、符南居住片区、符北居住片区。

工业用地规划：

规划安排4大工业区，即东南工业区、城西工业区、汴北工业区和符离工业区。

仓储用地规划：仓储用地规划：

除在规划工业区分别配套4处仓储用地外，规划在城市西南部，新辟1处物流产业园区，建成皖北地区具有社会化、专业化、现代化的运输仓储配送基地。

2011年11月第 11 页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—城市 GDP/人均 GDP 1经济发展经济发展—城市GDP/ GDP/人均人均GDP图示：2005-2010年宿州市GDP增长情况700 600 500 400 300 200 100 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 GDP(亿元)增长率(%) 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%

2010年宿州GDP总量为650.3亿元，较上年增加109.7亿元，总量位居安徽第八位； 2010年GDP较上年增长13.1%,高于三季度0.6个百分点，高于上年1个百分点，低于全省1.4个百分点，增速在全省仅高于淮南13%,与黄山13.1%持平，分别比阜阳、亳州低0.5个和0.7个百分点。

图示：2005-2010年宿州市人均生产总值情况 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 02005年 2006年

人均生产总值

比上年增加

2010年宿州人均GDP为12140元，同比去年增加2589元。

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年11月

第 12页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—城市固定资产投资/房地产开发投资 1经济发展经济发展—城市固定资产投资/图示：2005-2010年宿州市固定资产投资情况450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2005年 2006年固定资产投资(亿元)增长率(%) 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 2007年 2008年 2009年 2010年

2010年宿州全年完成固定资产投资 406.36亿元，同比上年增长39.5%;从近6年宿州固定投资情况来看，08年宿州固定资产投资增长达到65.9%,为6年最高，2010年宿州固定资产投资势头开始下降；

图示：2005-2010年宿州市房地产开发投资情况50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2005年 2006年房地产开发投资(亿元)增长率(%) 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 2007年 2008年 2009年 2010年

2010年宿州房地产开发投资47.41亿元，同比上年增长29.8%;从近6年房地产开发投资情况观察，07年增长达到

67.4%,08-09年房地产投资增长呈现下降，2010年宿州投资增长开始上升；

2011年11月

第 13页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—产业结构 1经济发展经济发展—

图示： 2009年宿州市三大产业比例图

图示： 2010年宿州市三大产业比例图

36.5, 36%第一产业第二产业第三产业 33.8, 34%

29.7, 30%

34.2, 34%

27.9, 28%第一产业第二产业第三产业 37.9, 38%

2009年宿州三大产业结构为29.7、33.8和36.5;2010年宿州三大产业结构为27.9、37.9、34.2; 2010年宿州三大产业结构有所变化，第一产业降低1.8个点、第二产业增加4.1个点、第三产业降低2.3,城市产业结构向第二产业偏重。

2011年11月

第 14页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—人均可支配收入/支出 1经济发展经济发展—人均可支配收入/图示：2005-2010年宿州市城镇人均可支配收入情况

城镇人均可支配收入逐年增加，社会生活水平不断增加； 2010年宿州市城镇人均可支配收入 14669元，同比去年增长12%;

16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2005年 2006年

人均可支配收入(元)

增长率(%)

20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2010年

2007年

2008年

2009年

2010年宿州城镇人均可支配支出12667元，同比去年增长16.9%,相比前几年的增长有较快增长； 2010年宿州人均可支配支出达到历年最高，随着2010年可支配收入增加，人们用在支出上，有较大分配。

图示：2005-2010年宿州市城镇人均可支配支出情况14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年人均可支配支出(元)增长率(%) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2011年11月

第 15页

2011年宿州房地产市场调研分析报告

—人口变化 1经济发展经济发展—

年份 2006年 2006年年 2007 2007年 2008年 2008年年 2009 2009年年 2010 2010年

全市户籍人口(万人) 609.94 617.2 626.06 635.19 638.9

增加人口(万人) 5.42 7.06 8.86 9.13 3.71

常住人口(万人) 572 569 569 566 535

2010年宿州全市户籍人口638.9万人，相比去年增加3.71万人，为近几年增加人口最低的一年； 2010年宿州常住人口535万人，相比去年减少31万人，外出人口比例增大；

2011年11月

第 16页