沈北新区区域房地产市场分析

沈北区域市场分析

我国第四个新区沈阳沈北新区2006年11月22日上午10时20分，这是一个值得所有沈阳人铭记的时刻， 沈北新区——经国务院批准后——横空出世!沈阳市市委书记陈政高亲手为 “沈北新区”揭匾。来自中央、省 、市及日本的50多家媒体记者聚集在过去 叫“新城子区”的地方，共同见证这个老工业城市发展的又一个里程碑。 按照国家民政部的批复，沈北新区地处东北三省经济走廊的“黄金分割 点”,区域面积1098平方公里，由新城子区和辉山农业高新技术开发区、虎 1098 石台经济技术开发区、道义国家级星火技术密集区共同组成，享有市级经济 管理权和部分城市规划建设权。 沈北新区也是继上海浦东新区、天津滨海新区、郑州郑东新区之后，国 务院正式批准成立的中国第四个经济行政区。 陈政高对沈北新区寄予厚望：“沈北新区的成立将改变沈阳南部富裕、 北部相对落后的局面。同时，沈北新区又是沈阳连接省内铁岭、外省长春的 枢纽，是沈铁工业走廊上重要的物流交换中心，未来的沈北新区将成为沈阳 发展的桥头堡，力挺沈阳跻身东北先进城市行列。”

沈北新区规划发展分析

沈北新区概况沈北新区地处沈阳中心城市的北部，南依沈阳母城，北接铁岭，东邻抚顺，西连沈 西工业走廊。沈北新区现下辖5个乡、6个镇、3个街道办事处、4个开发区和6个产业园区， 有144个行政村和34个社区，共有40万人口。2006年，新区地区生产总值实现180亿元， 地方财政收入实现10.4亿元，工业总产值实现369亿元，固定资产投资实现184亿元，实 际利用外资实现2.1亿美元。

目前， 目前，沈北新区已成为国内外众多地产巨头的在东北片区的 重要战略区域。广州碧桂园、新加坡吉宝置业、 重要战略区域。广州碧桂园、新加坡吉宝置业、中远置业纷 纷进入。 纷进入。

拿地企业 雅居乐 步阳集团 香港亿丰 福运地产 碧桂园 保利地产 中兴地产 中冶地产 吉宝置业 理想新城 卓越地产 雅润 泰盈

土地面积(亩) 1821.8 445 447 390 2985.9 842.1 500 1089 1587.9 791.37 680.9 1033 1446.4

拿地企业 晨讯 诚丰地产 东泰房地产 金科房地产 冠都国际 富邦房地产 蒲河镇房地产 鑫宁房地产 乳业地产 台湾三亿 中远地产 恒基 翔凤地产

土地面积(亩) 615 842.5 888.8 269 2308.1 352 134.5 102.8 1052.5 79.4 1348.8 410 225

蒲河新城概况蒲河新城东邻棋盘山、世博园，西接环北经济区，北连沈北腹地，南靠沈阳母城，其范 围是新规划的北三环以南沈北新区区域，总面积270平方公里，包括辉山农高区、虎石台开 发区、道义开发区、欧盟工业园及虎石台镇、道义镇、蒲河镇。 蒲河新城毗

邻中心城区，连接辽宁中部城市群，覆盖人口达2400万人。区内交通四通 八达，3条国道、3条高速公路、3条铁路专用线横贯其中，规划中的地铁2号线直达新城。同 时新城区内汇聚400家科技型企业和380家农产品加工企业，汇集多家高等院校、科研院所、 研究中心和孵化器，东北亚科技创新与转化基地已渐成规模。新城内自然环境优美，拥有林 木挺拔的50平方公里森林覆盖，蜿蜒曲折的33公里蒲河贯穿东西。

蒲河新城规划概述蒲河新城以“一廊、四区”为建设规划。形成以蒲河为轴线的绿色生态走廊；以辉 山国家级农产品加工示范基地为依托的农产品深加工区，主要以农产品加工(乳品加 工、粮油加工、果蔬加工、禽畜加工、生物制药等)、机械制造、医药化工等产业为 主，把蒲河和辉山地区建成全国农产品加工中心和研发中心；以道义国家星火技术密 集区和东北亚科技创新与转化基地为平台，依托20所高等院校，75家科研院所和研究 中心建设高科技产业创新区，主要以工业园、大学园、环保生态区为主的聚集区。 将道义地区建成北方最具活力的高新技术产业创业中心；依托蒲河生态走廊，把 两侧规划建成集商贸、文化、生态、居住于一体的生态居住区，通过对蒲河全线进行 改造，沿河修建七星湖，与七星山遥相呼应，形成水清林秀的带状生态亲水公园；依 托虎石台地区的区位和环境优势，将该区域建成集行政服务、商贸、金融为一体的区 域性中央商务区。

就势论势—— 就势论势

目前，沈北新区房地产市场的竞争几乎都集中于蒲河新城内，从其竞 品分布态势，则又可将蒲河新城市归结为三大竞争版块。 分别为：道义版块、虎石台版块以及辉山农高区版块。

蒲河新城版块分析——道义开发区 道义开发区 蒲河新城版块分析

道义开发区

虎石台开发区 农业高新开发区

道义经济技术开发区市场分析道义开发区目前在售房地产项目共有10多家，北苑绿洲、碧桂园·太阳城、步阳·江南 甲第、城建美庭、地雅新居、府梓里居、宏颐泷园、皇家御院、龙腾碧玉湾、世家沈北 新城、太湖国际花园、香峪兰溪、阳光·书香园、中央大学城、总部基地水晶蓝湾、汇 置尚都等等。

道义开发区在售房地产项目市场售价比较：3300 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 3000 2800 2800 2200 2850 2600 2700 2500

道义开发区在售楼盘整体均价在 3800元/㎡上下，道义区域市场竞争 环境相对激烈，区域供应产品特点 也较接近。

博 西 耶 纳 绿 茵 湖 畔 富 大 城 学 · 城 俪 景 嘉 园 祥 瑞 家 园 博 士 花 中 园 央 大 学 城 宏 颐 泷 园 雷 明 雅 阁

翰

道义开发区在售项

目概况项目名称 占地面积 ( ㎡) 建筑面积 ( ㎡) 容积率 产品类型 高层、多层、情 景洋房、公寓、 酒店、商业(苏宁 和华润万家) 多层、高层、小 高、情景洋房 面积区间 销售价格 (元 / ㎡) 销售率 20%;二期未开 盘，预计7、8 月开盘

江南甲第

32万

60万

1.88

40-140 ㎡ 主力：80-95 ㎡

均价4000

55%原周边，30%市 内15%外地

龙腾碧玉湾

16万

35万

2.37

30—140㎡ 主力：70-80 ㎡

均价4300

35%

60%原周边，30%市 内10%外地

城建美庭

2.7万

6.8万

2.52

高层、小高

30-120 ㎡ 主力：70-80 ㎡

均价3600

80%,二期尾房

50%原周边，40%市 内10%外地

中铁—人杰水岸

26万

50万

1.92

高层、洋房、别 墅 多层、高层、小 高

42-110 ㎡ 主力：70-80 ㎡ 34-170 ㎡

未开盘

预计6、7月开 盘

待定

太湖国际花园

35万

64万

1.8

均价3800

30%

60%原周边，20%市 内20%外地

皇家御院

6.67万

19.1万

2.86

多层、高层、公 寓

30-100 ㎡

均价4300

70%

60%原周边，20%市 内20%外地

阳光书香苑

3万

6万

2

多层

35-97 ㎡

均价3300

90%

70%原周边，30%市 内和外地 60%原周边，30%市 内10%外地 待定

香峪兰溪

6.68万

13.15万

1.91

多层、高层 多层、高层、小 高

45-80 ㎡

均价3300

20%

总部基地水晶蓝湾

66.6万

120万

1.8

未定

未定

建设中

开发规模参差不 齐，不乏实力商

多层为主要产品形 态，兼顾高层提升 容积率

主力户型集中在 中偏小户型

总体均价接近 4000元

客源多以地缘客户 为主，部分项目以 市内五区为客源

区域市场分析

道义市场分析小结 道义区域人口数量较虎石台、辉山农高区相对较多，该区域距离与市区紧邻，发 展速度也相对较快，诸多因素决定其市场经济繁荣程度也相对明显。加之近年各高等 院校的入住，一定程度上也刺激了该区域的经济增长； 知名品牌开发商涌入改地区，使得行业内竞争越来越激烈； 目前看各房地产项目销售情况良好，市场需求呈上升趋势，同时市场竞争也随着

多块土地出让多个新盘即将面市而愈演愈烈； 道义地区房地产的产品均价在4000元左右，产品类型以高层、小高及多层为主；

户型以90平左右的中小面积产品为主； 道义地区的客源多以地缘客户为主，其次以市内及外地为客源，购买动机多为投

资；

由于人口数量较多市场相对比较活跃，客户类型繁多， 由于人口数量较多市场相对比较活跃，客户类型繁多，大量市内客户 起到主导作用，未来市场尚有一定空间。 起到主导作用，未来市场尚有一定空间。

蒲河新城版块分析——虎石台 虎石台 蒲河新城版块分析

道义开发区

虎石台开发区 农业高新开发区

虎石台 一、 虎石台镇

的概况 虎石台经济开发区位于沈阳北部，距离市中心30公里，隶属沈北新区，位于新区区境南部，距区府12.5公里1983 年置虎石台镇，1988年虎石台乡并入。比邻道义开发区和蒲河新城。面积75.3平方公里，人口5.7万，是沈阳市内发 展最好的几个镇之一。 (一)政治区划： 辖三家子、大桥、孟家屯、东岗子、佟古家子、河南、前坟、吴三家子、新华、增产、鸭子场、中古城子、大 古城子、治安、双楼子、歪树子、柳岗屯、前詹屯、后詹屯、虎石台、小桥子21个村委会和18个居委会。2007年沈 阳—欧盟工业园正式进驻。 (二)交通： 长大、沈矿铁路和沈新公路过境，国道203、325路公共汽车。 (三)经济： 工业：沈阳矿务局，镇内有三所国有中型企业，沈煤集团、沈阳市浮法玻璃有限公司、沈阳市抗生素厂 农业：主要农业作物有玉米、豆类、水稻等。 配套：东北最大的小丰满一次变电站坐落在镇内； 新建的2.5万千瓦火力发电厂已并网发电； 投资千万元已运营的3.2万伏双回路变电站可使全镇生产生活用电实现双保险。 (四)教育： 打造虎石台大学城--辽宁行政管理干部学院、辽宁金融职业学院、辽宁交通高等专科学校、沈阳农业大学高等 职业技术学院等

二、 虎石台开发区发展规划情况 虎石台开发区按照“建设两大园区、发展两大产业”的总体思路进行规划，重点规划建设沈阳蒲河岛生态商务区和 中国生命科学城两大园区。 (一)沈阳蒲河岛生态商务区规划 (1)总体规划 总体规划为 “一心 两轴 两翼” (一心：即蒲河岛生态商务中心;南北“现代都市轴” ;东西“景观绿化轴 两翼： 生态蒲河岛东、西两侧高品位生活区，即蒲河岛的左岸生活区和右岸生活区 ”)。 (2)生态规划 包括：环境生态 、能源生态 、建筑生态 、人文生态的规划。 (3)产业规划 蒲河岛生态商务区重点发展精品消费型服务业和高端生产型服务业，重点引入商业商务、总部经济、创意产业、现代生 活四大现代服务业项目。 (二)中国生命科学城总体规划 (1)总体规划 中国生命科学城将围绕生命科学产业发展主题，全力引进生命工程、生物技术、健康医疗三大产业类项目 (2)功能分区 包括：科研孵化园区 、生命产业园区 、健康产业园区 。 (3)产业规划 中国生命科学城重点发展生命工程、生物技术、健康医疗三大产业。

虎石台经济技术开发区市场分析虎石台开发区目前在售房地产项目共有12家，即瑞成·万芳园、星城国际、荣信·财富广 场、富城时代、古城新都雅苑、新街坊等。其中富城春天，恒运雅居，鑫宁家园属在售项目。

虎石台在售项目市

场均价对比： 虎石台在售项目市场均价对比：

6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

5300

目前该区域市场销售均价为2700 2850 2700 2400

2500—2700元/㎡,财富广场属 于商业项目，因此该项目价格 不作为比较。

虎石台竞品项目概况占地 面积 建筑面 积

项目名称

容积率

产品类型

面积区间

销售价格

套数

鑫宁家园

18万 平米

30万

1.2

中式

35-158平米

均价3150

恒运雅居

40149

64199

1.5

欧式

43-113

均价3500

富城春天

12万

18万

1.5

德式

40-90

均价3500

容积率普遍较 高

以多层为主 要产品形态

户型区间基 本以中小为 主，兼顾大 户型

分析看出，均 价基本维持在 2400-2600元 间

规模较高， 放量集中