2011年上半年昆明房地产市场分析报告

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2011年上半年昆明房地产市场分析报告

第一部分一、二、第二部分一、二、第三部分一、二、三、

目 录

宏观政策分析 .................................................................................... 2

政策回顾 ......................................................................................................................... 2政策解读 ....................................................................................................................... 11土地市场分析 ................................................................................... 12昆明土地供给情况统计 ............................................................................................... 12昆明土地成交情况统计 ............................................................................................... 20房地产市场分析 ............................................................................. 262011年上半年昆明商品房市场情况 .......................................................................... 262011年上半年昆明新增物业情况 .............................................................................. 32未来放量物业 ............................................................................................................... 40

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第一部分 宏观政策分析

一、 政策回顾

(一) 全国性重要政策回顾

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办公厅财政类

就是希望央企达到经济效益和社会效益的高度统一。

中央补助廉租住房保障专项资金的具体补助范围包括西部 12个省(自治区、直辖市)和新疆生产建《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》 2011.1.7 2011.1.1财政部设兵团，中部 10个省及辽宁、山东、福建 3省(不含省会城市和计划单列市)。这一表述较修订前 2008年印发的《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》中“分配给财政困难地区及新疆生产建设兵团”的表述更加具体，补助范围也更加明确。关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知 2011.6.1 2011.6.1

财政部、住房和城乡建设部

财政部、住房和城乡建设部印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》,对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求

经济类央行年内第一次上调人民币存款准备金率 0.5个百分点中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知 2011.2.8 2011.2.9中央人民银行从 2011年 1月 20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。大型金融机构存款准备金率达到 19%。

2011.1.14

2011.1.20

中央人民银行

自 2月 9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点。

住建部调整住房公积金存贷款利率通知

2011.2.9

2011.2.9

住房和城乡建设部

从 2011年 2月 9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调 0.04个百分点，由 0.36%上调至 0.40%;上年结转的个人住房公积金存款利率上调 0.35个百分点，由 2.25%上调至 2.60%。

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《境外直接投资人民币结算试点管理办法》

2011.1.13

2011.1.13

中央人民银行

人民银行日前发布了 2011年第 1号公告--《境外直接投资人民币结算试点管理办法》(以下简称《办法》),跨境贸易人民币结算试点地区的银行和企业可开展境外直接投资人民币结算试点。

央行年内第二次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点 2011.2.18 2011.2.24中央人民银行

中国人民银行决定，从 2011年 2月 24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。

中国人民银行年内第三次上调了存准率

2011.3.18

2011.3.25

中国人民银行

从 2011年 3月 25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备

金率 0.5个百分点。上调之后，大型金融机构存准率达到 20%

自 2011年 4月 6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别央行 4月 6日起上调存贷款基准利率 0.25个百分点 2011.4.5 2011.4.6中国人民银行上调 0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。央行上调人民币存贷款基准利率 0.25个百分点调整后，一年期存款利率达到 3.25%,一年期贷款利率达到 6.31%。自 4月 21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。这是央行今年第四次上调 2011.4.17 2011.4.21中国人民银行存准率，调整后大型银行的存准率将达 20.5%,再创新高。依照一季度末人民币存款余额 75 .28万亿元规模估算，此次调整将回笼银行流动性 3764亿元。

央行年内第四次上调存款准备金率至 20.5%

央行年内第五次上调存款准备金率 0.5个百分点

2011.5.12

2011.5.12

中国人民银行

从 2011年 5月 18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。继续收紧货币，原因在于外汇占款增加，显示通胀压力没有下降，货币流动性有扩张趋势。

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央行年内第六次上调准备金率

2011.6.14

2011.6.20

中国人民银行

6月 20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。

中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知 2011.3.8 2011.3.8

要求，银行业金融机构已与借款人签订不可撤销的书面合同，且该合同已发生法律效力的，必须按中国银监会办公厅照合同约定及时发放个人住房贷款；银行业金融机构已受理并同意借款人的贷款申请，且在个人住房贷款合同面签过程中，借款人已单方在贷款合同上签字的，银行业金融机构在确认贷款合同没有法律瑕疵、收益能够覆盖风险、符合贷款条件的前提下，原则上应继续签订合同并按合同约定执行。对于运用内部评级法计算资本充足率的商业银行，允许其将单户 500万元(含)以下的小企业贷款视 2011.6.6 2011.6.6银监会同零售贷款处理。在计算存贷比时，对于商业银行发行金融债所对应的单户 500万元(含)以下的小企业贷款，可不纳入存贷比考核范围；并对小企业不良贷款比率实行差异化考核，适当提高小企业不良贷款比率容忍度。土地

银监会下发《关于支持商业银行进一步改进小企业金融服务的通知》

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

2011.1.19

2011.1.21

国务院

国务院办公厅在中国政府网全文公布了《国有土地上房屋征收与补偿

条例》,条例明确规定了征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障等事项。条例于公布之日起施行。

关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函

2011.5.31

2011.5.31

国土资源部

要求各县级国土部门对 2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在 6月 30日前补充上报

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国有土地上房屋征收评估办法

中华人民共和国 2011.6.7 2011.6.7住房和城乡建设部

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

其他

《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》 2011.1.4 2011.1.4最高人民法院

解释规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以非法占有为目的，使用诈骗方法售后包租、约定回购等方式非法吸收公众存款“敛财”,将构成集资诈骗罪，最高可判死刑。

关于进一步推进公共建筑节能工作的通知

2011.5.12

2011.5.12

财政部住房和城乡建设部

要求避免建筑外形片面追求“新、奇、特”。新建大型公共建筑建成后必须经建筑能效专项测评，凡达不到工程建设节能强制性标准的，不得办理竣工验收备案手续。

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(二) 主要城市主要政策回顾

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一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京版国八条)北京市 2011年度国有建 2011.3.31设用地供应计划 2011.3.21北京市国土局

的非本市户籍居民家庭，限购 1套住房(含新建商品房和二手房)。对已拥有 2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有 1套及以上住房、无法提供本市有效暂住证的非本市户籍居民家庭，无法提供在本市缴纳 5年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。北京市计划供应 2550公顷住宅用地中，保障性住房用地将达到 1330公顷，占住宅用地 52%。其中，为了实现开工 6万套公共租赁房的目标，公租房用地供应量达到了去年的 6倍《细则》有三个创新和完善之处。一是明确了销售新建商品房、存量房(含二手房)的具体标价要求二是区分

北京市《商品房销售明码 2011.4.26标价规定》实施细则 2011.5.1北京市发改委

了标价牌和价格手册两种方式应标示的各项内容，要求经营者按照重点内容张贴上墙，应告知内容印刷成册的要求履行标价义务。三是增补存量房销售标价项目、在售地下停车位面积和销售总价、前期物业管理企业名称和收费标准等内容。上海

《上海市地方税务局关于本市个人住房房产税 2011.1.27征收管理有关事项的公告》《关于拆迁基地范围内上海市住房保障和房被拆迁房屋注销登记及有关事项的通知》 2011.1.5 2011.1.5屋管理局维护被拆迁人利益。要求加强对城市房屋拆迁的管理，使被拆迁房屋权利状况及核发房屋拆迁许可证状况与房地产登记簿记载一致，上海市住房保障和房屋管理局昨天下发《关于拆迁基地范围内被拆迁房屋注销登记及有关事项的通知》,明确 2011.1.28上海市地方税务局[2011]3号)的有关规定，现将个人住房房产税征收管理有关事项进行公告根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的

暂行办法〉的通知》(沪府发

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2011年上半年昆明房地产市场分析

《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》上海市人民政府办公“沪九条” 2011.2.1 2011.2.1厅 2011.1.4 2011.1.4上海市房管局

居民持有《上海市居住证》达到两年以上，并且连续缴纳社会保险金(含城镇社会保险)达到一年以上，同时与上海就业单位签订合同(具体多长时间由上海各区县具体制定),便可由所在单位对申请对象初步审查确认后，交运营机构审核。上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知广州

《关于贯彻〈国务院办公 2月 18日，广州市政府常务会议原则通过了《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有厅关于进一步做好房地 2011.2.24产市场调控工作有关问两个外围县级市。题的通知〉的实施意见》关于对通过 POS机收取商广州市国土资源和房品房预售款加强管理的通知 2011.6.1 2011.6.1屋管理局账户。广州市国土房管局昨日发出通知，明确要求从 6月 1日起，开发商通过 POS机收取的房款必须进入预售款专用 2011.2.24广州市政府关问题的通知〉的实施意见》(简称《实施意见》),正式将广州楼市限购的范围从市内十区扩大到从化、增城

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(三) 昆明相关政策回顾

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二、 政策解读：

相对于密集的房地产政策调控贯穿的2010年，2011年房地产调控政策依然没有松动迹象。上半年，在调控政策的步步紧逼之下，楼市温度也随之波动。年初“新国八条”横空出世，把“限购”推向全国，并上调了二套房贷；而后的两次加息更是从资金方面加大了房地产调控力度；“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的政策出台，则彰显了政府楼市调控的决心。

2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：

近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标； 上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整； 上半年6次上调存款准备金，2次加息，表面货币政策持续收紧，而信

贷政策更加严厉；

为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下，

保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开，土地政策继续调整完善：确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。

房地产调控政策的升级和货币政策的继续趋紧，使得2011年上半年房地产市场出现积极变化。

未来一段时间政策松动可能性较小，政策持续严厉执行，市场（尤其是住宅类物业）将受到较大程度的影响。

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第二部分 土地市场分析

一、 昆明土地供给情况统计

(一) 供给土地数量统计

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2011年上半年昆明市共挂牌出让土地472宗，其中住宅用地182宗、商业用地75宗、工业用地18宗、综合用地112宗、其他用地85宗。其中住宅用地的供给量最大，宗数占总量的38.6%，其次是综合用地，占总量的24%，工业用地供应量较以往大幅减少。

从供应面积看，挂牌出让土地的总面积为 25866.53亩，其中供应面积最大的为住宅用地，占总量44%，其次是其他用地，占总量23.61%，综合用地和商业用地分别占总量18.77%，

9.15%

，工业用地供应量最小，仅占总量3.96%。

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(二) 供给土地区域分析统计

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分析：

2011年上半年昆明土地放量主要集中在西市区和南市区，两区域供应量占总供应量的59.24%； 西市区土地放量最大，共挂牌168宗，面积8439.5亩，以居住用地放量为主；

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