房地产经营与管理教案

河北建材职业技术学院

房地产经营与管理

建 筑 工 程

课程归属：经济教研室教案作者： 高春萍

系

河北建材职业技术学院教案 课程名称 房地产经营与管理 授课专业 房地产经营与估价 班级 06 级 1、2 班

;职业专项技能课(是) 必修课 职业技能基础课() 课程类型 拓展课 限选课( ) ;任选课( ) 考核方式 学时分配 考试( 是) ;考查() 课堂讲授 56 学时； 课程教学 总学时数 实训课 12 学时 出版社及 出版时间 出版社及 出版时间 机械工业出版社 2003.6 中国建筑工业出 版社 68 学时

教材名称

房地产经营与管理

作 者

银花

指定参考书

中国房地产估价师职业 资格考试辅导教材中的 《房地产开发经营与管 理》 ,刘洪玉/主编

作 者

刘洪玉/

授课教师

高春萍

职 称

高级工程 师

专职/兼职

专职

授课时间

06-07 学年第二学期

河北建材职业技术学院教案 河北建材职业技术学院教案 理论/实训 理论 授课日期 第 1 周 第 1 次

课

题

课程简介 绪论第一章：概述 1、房地产的概念及其性质 2、房地产经营与管理的 含义及特征 知识 说出 列举 解释 说明 举例

教 目

学 的

技能

掌握房地产的概念及其性质，了解房地产经营与管理的含义及 特征、

教学重点

房地产的概念及其性质

教学难点

房地产经营与管理的含义

教学方法 教 具

讲授

教 1.课程介绍(15 分钟) 2.展开内容( (70 分钟) 3.归纳小结(5 分钟)

学

进

程

(包括时间分配)

布置作业 房地产的概念及其特征

教学后记

河北建材职业技术学院教案（附页）

第一章：概述

第一节

房地产的概念及其性质

一、房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：

（一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 a （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五） 保值增值性。

由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类：

（一） 根据土地的用途分类：

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地

2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地

5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地

9、 特殊用地

（二） 根据房屋的用途分类：

按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、 住宅

2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店

6、 文体娱乐设施

7、 政府和公用设施

8、 多功能建筑（综合楼宇）

二、房地产的特性

房地产的特性主要是指它的商品特性和物理特性。 （一）房地产的商品特性

1、房地产商品的广义性

2、 房地产商品交易的特殊性

购买 租赁（租用和分期付款购买） （二）房地产的物理特性

1.房地产的不可移动性 2. 房地产的永久性

3.房地产规模的有限性 三、房地产业的地位和作用

表现在三个方面1. 房地产业是经济结构的主要构成部分 2. 房地产业是产业结构调整的先导 3. 房地产业的蓬勃发展，有赖于社会经济整体发展的兴旺

第二节 房地产经营与管理的含义及特征

一、房地产经营的含义

房地产经营是指房地产当作商品，从而对这种特殊商品进行的一系列经营性活动，这些经营性活动包括房地产的买卖、租赁、开发、建造、交换、广告、组织消费、从事各种相关服务等活动。 （一）主要的房地产经营活动 1.土地开发经营活动 2. 房地产建造经营活动 3. 房地产买卖经营活动 4. 房地产租赁经营活动

（二）房地产经营与其他商品经营的差异

主要表现在：1）房地产开发一次性投资量大，产品的销售值量也大。

2）房地产是不动产，使用期限长，也不能像其他产品那样随时意。旧换新。 3）房地产是土地与其上面的房屋的统一。

二、房地产管理的含义

房地产管理是指对房地产经营活动的管理。房地产经营活动包括房地产的生产过程和流通过程。

三、房地产管理与房地产经营的关系 四、房地产经营的基本特征 （一）开发商的角色

（二）房地产投资动力来源 （三）房地产需求与供给

1. 住房的需求

（1）住房的需求的特点：1） 需求普遍性2） 需求代价高3） 需求的间接性 （2）影响住房需求的因素 1） 人口状况的影响 2） 家庭收入水平的影响 3） 房屋价格因素的影响 4） 房屋占有因素的影响 5） 客观经济因素的影响 6） 国家住房政策的影响 2. 住房的供给

（1）住房供给的特点：1）标的物的多样性 2）生产的长期性 3） 投资的风险性

2）影响住房供给的因素1） 市场价格因素的影响

2） 资金利息率因素的影响 3） 税率因素的影响

4）政府的政策因素的影响

（

第三节 房地产经营方式、经营与管理的研究对象、研究内容、研究方法

一、房地产投资

房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动和房地产金融资产活动，已获得最大限度利润的经济行为

房地产实业投资具体分为 土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资、 什么是房地产经营？它的特点有哪些？

房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全国程作出科学的决策，并组织有效的实施。 它的特点是：1、经营风险大，获高收益的机会也多；2、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性；3、房地产经营中的垄断和竞争同时存在。 房地产转让合同应包括哪些内容？

1. 标的；2. 价款；3. 用途；4. 使用年限；5. 转让方式；6. 履行期限、地点；7. 支付方式；8. 违约责任。 什么是房地产抵押？

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。 哪些房地产不能抵押？

1. 产权有争议的房地产； 2. 用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产； 3列入文物保护的建筑物和有关重要纪念意义的其他建筑物； 4. 已依法公告列入拆迁范围的房地产； 5. 被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产； 6. 依法不得抵押的其他房地产。 什么是建筑容积率？它将如何计算？

建筑容积率是指区内总建筑面积之和与区内总占地面积之比。计算公式是： 建筑容积率 = ( 区内总建筑面积之和㎡ / 区内总占地面积㎡ )×100% 什么是管理用房？它是如何计算的？

管理用房是指住宅区内用于物业管理的房屋。其计算公式是：

管理用房面积(平方米) = 人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数 其中有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。 土地产权包括哪些权利？它们分别含义是什么？

土地产权的含义包括土地使用权、地上权、地役权、抵押权、典权和租赁权。 地

上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利。地上权的实质也就是土地使用权。 地役权是指利用他人土地供自己使用的便利。 抵押权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。 典权是指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获得使用和收益的权利。 租赁权是指土地使用全获得者在其有效使用期限内有权将土地出租给他人使用以获得收

第二章 房地产行政管理

第一节 房地产行政管理概述

一、房地产行政管理学的研究对象：房地产行政管理学是指如何行使行政权力，对房地产经济领域进行管理。

房地产行政管理学的研究对象是：产权和产籍管理、使用管理等

二、房地产行政管理的含义:

1.房地产行政管理的依据 2.房地产行政管理的主体 3.房地产行政管理的客体 4.房地产行政管理的机制 5.房地产行政管理的目的 6.房地产行政管理的地位

三、房地产行政管理的重要性（六个方面） 四、房地产行政管理的职能

（一）、房地产行政管理职能的含义:

（二）、房地产行政管理的职能1.计划职能 2.组织职能 3.指挥职能 4.监督职能 5.强化全行业管理的职能 6.调节职能五、房地产行政管理的原则、手段和方法

（一）、房地产行政管理的原则

1. 依法管理的原则

2. 统一管理的原则

3.《双重身份》的协调原则

4.国家调控房地产市场的管理的原则

5.不直接经营的原则

（二）、房地产行政管理的手段

1.行政手段

2.法律手段：权威性、严肃性、无差别性、强制性、稳定性

3.经济手段 4.教育手段 （三）、房地产行政管理的方法

六、房地产行政管理体制和组织机构

（一）房地产行政管理体制

《一》房地产行政管理体制含义 《二》房地产行政管理体制的作用

1. 前提

2.载体 3.关键

4.依法行事的原则

（二）房地产行政组织

1. 房地产行政组织是：是主体，推动

2. 房地产行政组织的特点： 1.政治性、2.社会性、3.服务性4.适应性

第二节 房地产开发企业资质管理

第一条 为了加强房地产开发企业资质管理规定 ，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。

第二条 本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主 管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。 各资质等级企业的条件如下：

（一）一级资质：

1．注册资本不低于5000万元； 2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。 （二）二级资质：

1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。 （三）三级资质：

1．注册资本不低于800万元； 2．从事房地产开发经营2年以上；

3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8．未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质：

1．注册资本不低于100万元； 2．从事房地产开发经营1年以上；

3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 7．未发生过重大工程质量事故。

第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；

（一）营业执照复印件； （二）企业章程； （三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；

（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主

管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

第九条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。 第十条 申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

（一）企业资质等级申报表；

（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）； （三）企业资产负债表和验资报告；

（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件； （五）已开发经营项目的有关证明材料；

（六）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；

（七）其他有关文件、证明。

第十一条 房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。

二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

第十二条 资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。

第十三条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。

企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。

第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。

第十五条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。

第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。

第十七条 房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

第十八条 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

第三节 房地产开发企业组织管理

第四节 房地产产权产籍管理

什么是房地产产权？

什么是登房地产产权记？

产权初始登记需提交哪些证件？

国家对颁发全国统—的房屋权屋证书有哪些规定？ 怎样查询所购房的产权状况？ 什么是房地产产权?

城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。

房地产产权指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有。

所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人，如出租、出借、抵押等。

房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。 相关政策法规：

1、《城市房屋权属登记管理办法》

2、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》 什么是登记？

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，

由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。

采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。

房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利入，明确房地产产权状况等三方面的作用。

我国房地产登记的原则是：①产权登记与产权审查确认同步；②登记产权现状，③产权人亲自办理；④权利人会同办理；②严格按照程序办理。 国家对颁发全国统—的房屋权屋证书有哪些规定？

1994年7月5日八届全国人大第八次常委会议通过了《中华人民共和国城市房地产管 理法》，主要有下列规定：

1、国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律保护。实行全国统一房屋权属证书前，权利人依法在市、县人民政府房地产管理部门领取的房屋权属证书仍然有效，受国家法律保护。 2、房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。房屋权属证书是权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受国家法律保护。

3、房屋权属证书由建设部监制。各省、自治区建委(建设厅)、各直辖市房地产管理局组织，统一由北京印钞厂证券分厂印制。

4、房屋权属证书由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门颁发，未设人民政府房地产管理部门的市、县，暂由入民政府作为发证机关，并委托下属房地产管理单位具体办理房屋产权登记发证工作。

5、根据法律、法规的规定，发生下列情况的，房产权利人应当在规定的期限内持有关证件到房屋所在地人民政府房地产管理部门申请登记，领取房屋权属证书：新建房屋；房产权属转移(买卖、交换、赠与、继承、析产、划拨、转让、判决等)；房产权利人更改法定名称或者房屋坐落的街道、门牌号发生变化，房屋部分改建、添建、拆除、倒塌、焚毁使房屋现状变更；设定他项权利(房地产抵押权、典权等)；房屋或者土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等。

6、各直辖市、市、县房屋产权发证机关必须在建设部注册，未经注册的单位不得发放房屋权属证书。

7、直辖市、省会城市、计划单列市于1998年1月1日开始启用全国统一的房屋权属证 书，(经过特殊批准的除外)，其他市、县可陆续启用，最晚延期至1998年7月1日，房屋 产权发证机关在启用全国统一的房屋权属证书之日，同时停止发放旧的房屋权属证书。

8、实行房屋和土地统一管理，发放房地产合一权属证书的城市，房地产权属证书 暂且由当地人民政府房地产管理部门制定，报建设部备案。 产权初始登记需提交哪些证件？