宝山区顾村镇地块调研报告(8)

宝山区顾村镇地块调研报告

第四章 市场定位

一、产品定位

1、中低档多层住宅

由于本地块地处宝山区顾村镇，距市中心较远，周边配套尚不完备，所以本案应定位于面向中心城区动拆迁居民和当地居民居住的中低价位住宅。由于受政府规划容积率的限制，应以建设多层住宅为主，房型设计以80－150平方米的经济型户型为主。

2、经济型别墅

尽管本地块的公交等大众交通优势不明显，但本案有沪太路、外环线、宝安公路方便联通市中心区，尤其沪太路是宝山区进入市中心区最重要的一条交通要道。此外，本地块内部绿化景观很好，宝山区又规划高起点建设西城区环境，所以本地块也可沿沪太路设计一部分别墅，吸引市区高收入人士入驻，一方面提高本案的知名度和楼盘档次，另一方面，控制本案容积率。

但由于宝山区历来在上海人心目中就是中低档楼盘的集中地，环境很不理想，存在脏乱差远的现象，所以本案也不可能建设成一个高档别墅区，也不可能与环境优美的嘉定、青浦、南汇等郊区的高档别墅竞争。所以本案在别墅的规划设计中应以开发经济型别墅为基本思路，以联体别墅为主，以150－250平方米二、三层别墅为主体，以低价位吸引高收入阶层购买。

二、价格定位

根据本地块的区位状况，结合周边竞争楼盘的价格走势，建议本案中低档多层住宅的售价暂定在均价3500元/平方米，经济型别墅售价暂定在均价4500元/平方米。

三、目标客户定位

1、宝山区当地工薪阶层