增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建(2)

本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

1、我国房地产行业的宏观调控过程

改革开放至1992年以前的我国房地产行业发展处于起步阶段，政府的宏观调控由于缺乏实践经验而鲜有表现，政府调控真正施展身手则是从1992年社会主义市场经济理论逐渐确立、而房地产市场出现比较明显的投资过热和发展非理性开始，从此经历了1992一1996年的紧缩调控、1997一2002年的宽松调控、2003年一2008年9月的紧缩调控和2008年9月一2009年的又一次宽松调控，政府宏观调控的手段也随着调控经验的日渐丰富而逐渐趋向于多样。

1、1 1992一1996年的紧缩调控

1992年以来伴随邓小平南巡讲话所带来的市场经济新一轮大发展，国家宏观经济形势日渐繁荣，房地产行业也出现了投资过热以及非理性的开发形势，为此，以紧缩为基调的政府宏观调控得以实施，主要调控手段有:

1、中央政府采取双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根(提高利率1、减少贷款、提前收贷)，甚至强调国有银行一律不能对房地产开发进行贷款，已经发放的要收回，以压缩固定资产投资(包括房地产投资)，减少社会的总需求，保持总需求和总供给的基本平衡2;

2、中央建设管理部门控制用于房地产开发的土地出让并停止对高档楼宇的建设立项;

3、证监会从1994年开始暂停审批新的房地产上市公司。

4、国务院于1994年7月发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》(43号文件)，以建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系3;1995年，国务院也决定实行以保障全体公民住房利益为目标的“国家安居工程”。

1、2 1997一2002年的宽松调控

但是1997年亚洲金融危机的爆发阻滞了大量国外资金针对我国房地产市场的投资，房地产市场走向疲软并出现了较大比例的空置。政府于是采取了宽松的调控思路以应对危机。期间主要的调控手段有:

1、发展和丰富有利于住宅消费的金融措施。在住宅消费实行公积金抵押贷款的基础上，推出和扩大实施商业银行的住房抵押贷款措施，并降低贷款利率，加大贷款成数，拉长还款年限4;

2、推出一系列的减税措施。普遍降低了新房购买契税并对空置有年的商品住宅免收营业税;

3、盘活存量以解决空置房过多的问题。一方面降低房屋交易费并鼓励消费和交易，另一方面允许已经出售的旧公房未满五年即提前上市。此时，深圳市推出了允许异地居民在深圳购买住房的政策，上海市则推出了异地居民购买上海房产可获蓝印户口，并有机会转为正式户口的政策; 1

2这段时期曾大幅调高银行利率，一年期存款利率最高时达12%，并实行保值储蓄。 张乱铭庞元.中国城市房地产管理.上海:上海社会科学院出版社，2006:67

3张广群.房地产政策与房地产市场分析.理论前沿，2008(7):46一47

4张溉铭庞元.前揭书，第71页