增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建(3)

本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

4、配合43号文件关于保障性住房市场建设的意见以及1995年国务院所提出的国家安居工程的实施，鼓励建造低价住房，并提供低息或无息贷款支持经济适用房建设;

1、3 2003一2008年9月的紧缩调控

上一轮宽松的调控政策促进了房地产行业的转而为暖，全国房地产投资额、以及房地产开工面面积和竣工面积也逐年攀升，而伴随以低利率为代表的金融政策的持续宽松，房地产业的开发投资又一次显现出了过热的势头，并在某些城市出现了过度的投机和“泡沫”现象，逼迫相关部门不得不采用紧缩政策予以调控。主要的调控手段如下:

1、货币政策。在紧缩银根方面，根据中国人民银行所公布的统计数据，自2003年起至2008年8月末，金融机构一年期存款基准利率历经八次连续的上行调整，由1.98%上调至4.14%;金融机构一年期贷款基准利率历经九次连续的上行调整，由5.31%上调至7.47%;存款类金融机构人民币存款准备金率历经二十次连续的上行调整，由6%上调至17%;五年期以下个人住房公积金贷款利率历经八次连续的上行调整，由3.6%上调至4.77%1。在信贷管理方面，规定了房地产企业申请银行贷款所必须的35%的资本金比例下限，严格限制商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款，同时适时调整已用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的购房者的贷款首付比例2。

2、税收政策。土地增值税是影响土地开发效率和未来房产供给规模的重要税种，根据2007年国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，政府严格规定了土地增值税的清算条件，并要求严格执行土地增值税四级超率累进税率。

3、土地政策。政府规范了必须通过招牌挂方式出让国有土地的适用范围，严格规定土地受让人必须在付清土地出让价款后方可领取国有建设用地使用权证书3。此外还制定了一定的闲置土地处置政策，对于土地闲置时间超过一年的，根据土地闲置时间依法征收一定比例的土地闲置费甚至将土地无条件收回，对于土地开发效率过低、或者建设用地闲置时间过长的房地产项目，金融机构必须向其审慎发放甚至停止发放房地产开发贷款。

4、“限外”政策。《外商投资产业指导目录(2007年修订)》规定外商投资土地成片开发必须与内资企业合资、合作，“鼓励外商投资产业目录”当中不再包括“普通住宅用地开发建设”项目，而且严格限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，以及房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

5、保障性住房政策。首先从制度上规范了经济适用房的建设管理和价格管理各项事务，严格规定了申购家庭所应具备的条件及房屋产权归属;其次从制度上规定了廉租住房实行货币补贴和实物配租的具体做法，规定了廉租住房的保障资金来源以及实物配租的房屋来源;再次，除了规定对廉租住房和经济适用住房建设免征一切行政事业性收费和政府性基金外，还制定了支持廉租住房、经济适用住房建设的一系列税收优惠政策，主要涵盖了营业税、房产税、城镇土地使用1

2数据来源于中国人民银行网站 中国人民银行.关于加强商业性房地产信贷管理的通知.http:/

3国土资源部.招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定.http:/