深圳区域商业市场返租销售案例专题研究

深圳区域商业市场返租销售案例专题研究

美格行商业地产 2011.1

第一部分、社区商业类

第二部分、商业街区类

第三部分、购物中心类

第四部分、专业市场类

社区商业、商业街类返租项目列表项目名称 梅林商业 步行街 缤纷商业 中心 商业 规模 13200㎡ 商业 类型 社区商 业 社区商 业 销售 时间 2006年 返租方式 3年返租销售 1F内铺 3年返租售1、 2楼内铺，年 回报5% 返租2年，每 年8%回报 15年返租销 售，每年按 成交价的8% 返还租金； 开盘售价 (万/㎡) 街铺：5.1 内铺：2.8 1F街铺：7 2F:3 目前售价 (万/㎡) 暂无销售 目前租金 (元/㎡/月) 街铺：200-300 内铺：120-150 1楼街铺：300 内铺：120-140, 2楼内铺：6080 1F:街铺300400 内铺100200 1内铺：300400; 2楼：150-300; 3楼：100-150, 4楼：整层待租 经营状 况 较好

20000㎡

2007年

街铺：10 内铺：3

较好

燕南路 88号

20000㎡

社区商 业

2006年

街铺：7.6 内铺：5.5

街铺：15-20 内铺：7-8

一般

万花筒概 念购物街

9500㎡

社区商 业

2002年

——

暂无销售

一般

万科城风 情步行街

30000㎡

商业街

2005年

带租约销售

均价1.4 (含2楼)

街铺3-5 2层：1.5-3

——

较好

振业城商 业街

17000㎡

商业街

2006年

3年共返25%, 第一年8.3% 以每季度返 还，其余 16.7%在首付 款中抵扣

街铺：2.6 内铺：1.6

暂无销售

——

较差

购物中心、专业市场类返租项目列表项目 名称 港惠新 天地 商业规模 商业类型 销售时间 返租方式 3年共返租25% 其中7%、8%在 首期中减，10% 在总价中减； 3年返租租金 24%一次性在首 期款中抵扣，5 年按合同价分 区回购 2年8个月返租 销售2-4F,每 年按成交总价 的6%返还租金 开盘售价 (万/㎡) 1F:3.8 2F:2.5 3F:1.8 目前售价 (万/㎡) 街铺：8-10 内铺：暂无销 售 租金 (元/㎡/月) 1F内铺：120— 150,街铺150, 2F:超市辅营 区150 经营状况

75000㎡

购物中心

2008年

一般

中信地 铁商城

18000㎡

购物中心

2007年

均价5.5

暂无销售

——

较差

东门荟

30000㎡

主题商场 (专业市 场)

2010年

1F街铺： 约20, 内铺：9, 2F:7-8, 3F:6, 4F:4 -1F:3.4, 1F:7.8, 2F:3.6, 3F:2.7

——

1街铺：1000, 2楼：200-300 3楼：120-160, 4楼：90-120;

未经营

新银座 服装批 发城 布吉东 大街

20000㎡

专业市场

2007年

3年共返租 24%

暂无销售

——

较差

24000㎡

专业市场

2004年

返租10年，每 年8%,首付扣 除24%返租3年，3年 共返租24%

1F:街铺： 5-6、内铺： 1.5-2

1F:6-7 内铺：3

1F:街铺：200300 内铺： 100-200

较好

龙华电 子市场

13000㎡

专业市场

2004年

1F:街铺： 1F:街铺：2001F:7-8 内铺： 6-7 300内铺：1001.5-2 2F: 内铺：2-3 200 2F:

801.2-1.5 2F:1-2 120

较好

梅林商业步行街

龙华电子街

万科城

燕南路88号

振业城

万花筒

布吉东大街

缤纷商业中心

中信地铁商城

东门荟

新银座

第一部分、社区商业类

梅林商业步行街 缤纷商业中心

燕南路88号 万花筒概念购物街

梅林商业步行街项目名称地理位置 销售时间 物业类型 商业规模 层数 定位方向 业态规划 主力商家 租金状况 开盘售价 目前售价 返租方式

梅林商业步行街福田区梅林路(梅林一村旁) 2006 集中商业 13200㎡ 2层 创品淘宝广场 女人街、餐饮、电器 国美电器、福满园酒楼 街铺：200-300元，内铺：120-150元 街铺：5.1万/㎡ ,内铺：2.8万/㎡ 街铺：51000万/㎡ , 内铺：28000万/㎡ ,F2只租不售 一层内铺返租3年

销售背景 本项目由我司操作，2006年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售

一层，销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的8%,3年合计返还24%,目前售价为：街铺51000元/㎡,内铺28000元/㎡,实现1层100%销售；

经营现状项目商业类型为社区商业，由于2009年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致1层内铺一度出 现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进 行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。

缤纷商业中心项目名称 地理位置 销售时间 物业类型 商业规模 层数 缤纷商业中心 南山艺园路东(荔香公园北侧) 2007年 集中商业 20000平米 3 复合型的集餐饮、购物、休闲、康乐为 一体的大型商业中心 餐饮、服饰、娱乐、服务配套等

定位方向业态规划

主力商家租金状况 开盘售价 目前售价 返租方式

人人乐、肯德基、必胜客、苏宁电器 街铺：300-400元/㎡,内铺：100-200 元/㎡1F街铺：7万/㎡ ,2F:3万/㎡ 暂无铺位销售 1、2层内铺返租3年

销售背景 项目2007年发售，1、2层销售策略采用3年返租的方式，每年返租售价总额的5%,3年合计返还15%,

开盘售价为：街铺7万元/㎡,内铺3万元/㎡,实现1层100%销售，2层部分销售，主力店部分自持；每年返租售价总额的8%, 经营现状 项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国 银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐 超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。

燕南路88号项目名称 地理位置 销售时间 燕南路88号 福田区燕南路与振华路交汇处 2006年

物业类型商业规模 层数 定位方向 业态规划

集中商业20000㎡ 3

层 社区商业 超市、服饰、餐饮、服务配套

主力商家租金状况 开盘售价 目前售价 返租方式

沃尔玛社区店1F:街铺500元，内铺160-200元 街铺：7.6万/㎡ 内铺：5.5万/㎡ 街铺：15-20万/㎡ 内铺：7-8万/㎡ 1层内铺返租2年

销售背景项目2006年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺， 1层内铺销售采用2年返 租的方式，每年返租售价总额的8%,2年合计返还16%,开盘售价为：街铺均价76000元/㎡,内铺 45000元/㎡,实现1层100%销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚 集，购买内铺； 经营现状 一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺 经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。

万花筒概念购物街项目名称 万花筒概念购物街

地理位置销售时间 物业类型 商业规模 层数 定位方向

南头街道桃园路2002年5月 集中商业 9500平米 4 以年轻、时尚为特色打造的一个时尚潮 流聚集地 男女时尚服饰、潮流休闲配饰、旅行箱 包、皮具皮鞋、居家用品精品等 肯德基、仙踪林 内铺1楼：300-400;2楼：150-300;3楼： 100-150 —— —— 1-4层返租15年

业态规划 主力商家 租金状况 开盘售价 目前售价 返租方式

销售背景项目2002年5月发售，1-4层内铺销售采用15年返租的方式，每年返租售价总额的8%,2002年10月，与深 圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业1楼至4楼整租给曼哈，曼哈于当年10月进场，开办了南 山曼哈商场。按照合同约定，2004年6月至9月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从2004年10月 开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，2009年8月重新开业； 经营现状 目前是政府扶持引导业主共同建立的青年创业基地，对深户人员在此开店创业给予一定的租金减免， 项目目前以潮流精品为主，一二三层经营状况较好，四层正在调整中.

第二部分、商业街区类

万科城风情步行街

振业城商业街

万科城风情步行街项目名称 地理位置 销售时间 商业类型 商业规模 层数 定位方向 业态规划 万科城风情步行街 深圳市龙岗坂雪岗片区 2005年 商业街 约3万㎡ 2层 西班牙风情商业街区 国际美食坊、社区购物中心、娱乐休 闲广场三大主题业态

主力商家租金状况 开盘售价 目前售价 销售模式

华润万家超市、丹桂轩、肯德基—— 1.4万/㎡(含2楼) 街铺3-5万/㎡ 2层：1.5-3万/㎡ 带租约销售

销售背景 本项目由我司操作，2005年发售，销售策略采用先行招商而后带租约销售的方式，分2次销售：第一次 2005年6

月11日，推出85间商铺，当日售罄，第二次7月24日，推出28间，售出26间，销售总面积的91% (剩余铺位面积大总价高),整体销售状况较好； 经营现状 项目先期招商引进华润万家、肯德基、丹桂轩等品牌商家带动整体商业街的经营，其商业街部分与住 宅内外分离，人流互不干扰，期间商业经过几轮的调整，目前主要以餐饮业态为主，经营状况较好。

振业城项目名称 地理位置 销售时间 商业类型 商业规模 层数 定位方向 业态规划 开盘售价 振业城 龙岗区横岗街道办 2006年 商业街 17000㎡ 2层，F1-2 振业城商业街 —— 街铺：2.6万/㎡ 内铺：1.6万/㎡ 暂无销售 3年共返25%,第一年8.3%以每季度返还， 其余16.7%在首付款中抵扣

目前售价销售模式

销售背景 本项目由我司操作，于2006年发售，只销售集中商业一层近3000平米，销售策略采用3年返租的方 式，3年共返25%,第一年8.3%分成四个季度返还业主，第二、第三年委托经营收益16.7%一次性在 铺位的首期款中抵扣。销售期间铺位涨价两次 ，销售情况较好。

经营现状

项目紧邻深惠公路，且紧邻地铁口六约站，但由于周边缺乏人气，商业氛围淡薄，缺少主力店进驻，招商较为困难，集中商业始终处于空置状态，商业街只有一家餐饮商家经营，状况较差。

第三部分、购物中心类

港惠新天地

中信地铁商城

港惠新天地项目名称 地理位置 销售时间 商业类型 商业规模 层数 定位方向 港惠新天地 惠城区演达一路与石湖路交汇处 2008.5 购物中心 7.5万㎡ 6层，B1-F5 惠州第一个大型及购物、餐饮、休闲、 娱乐为一体的购物中心 超市主力店、餐饮、娱乐、服饰类为主， 业态规划 主力商家 租金状况 所占比例为26.27%、20.01%、13.6% 、 10.53% 沃尔玛、苏宁电器、KFC

1F内铺：120—150,街铺150, 2F:超市辅营区1501F:3.8万/㎡ 2F:2.5万/㎡ 3F:1.8万/㎡

开盘售价

目前售价

街铺：8-10万/㎡ 内铺：暂无销售3年共返租25%其中7%、8%在首期中减， 10%在总价中减；

销售模式