住房按揭贷款的计算公式,以及还款技巧

住房按揭贷款的计算公式及还款技巧

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住房按揭

计算通过本文，您可以随时掌握自己的借款余+房按揭贷款是购房者以所购房产的产权证作抵法阐述的。 P LL .▲押向银行借款的一种筹资方式，目前我国各商额、已还本金和已付利息情况，帮您设计最佳还款方 业银行开展的住房按揭贷款一般为购房总额的 7 0%案，节约借款利息，减少购房成本。或8 0%,期限为 5 -2 0年，最多不超过 3 0年。还款方

按揭贷款的计算公式：1 .每期还款额每期还款额是借款人向银行借款后每期应支付

式有等额本金还款法、随意本金还款法，等额本利还款法三种。等额本金还款法是将借款总额按还款期

数平均分配，每期还本金数不变。这种还款方法的优 给银行的金额，包括当期应支付给银行的借款利息 点是先考虑还本金，再考虑付利息，即每期归还银行和部分借款本金。其计算公式是：的本金不变。利息则逐年下降。每期付给银行的金额 a b ( 1+ b ) n首期应付利息×利率指数不同，即先多后少。这种还款方法对借款人有利，深 ( 1+b ) 一l 利率指数一l 受借款户的欢迎，适用于经济条件较好，负担较轻， 已参加工作多年的中老年借款人，还款方式类似于 C表示每期还款金额企业长期贷款的分期还款方法。随意本金还款法是 a表示借款总额 借款人在借款期限内不定期不定额的随意还款方法。 类似于企业的长期贷款，即在借款期限内，想什么时候还就什么时候还，还多还少由借款人决定，利息按

b表示利率n表示还款期数

例如：王先生于 2 0 0 3年 6月 2 1日在农业银行借

借款余额计算。这种还款方法由于银行很难掌握资款 1 7万元，借款期限 1 O年，年利率 5 . 0 4%,则每期金动态，大多数银行未采用。等额本利还款法是将借还款金额为： 款本金和借款利息之和按还款期数平均分配，每期付给银行的金额一致。这种还款方法对银行有利，十年期限按揭贷款，前三年银行已经收取了全

部贷款C=

l 7 0 0 0 0×0 . 0 0 4 2×( 1+0 . 0 0 4 2 ) 。( 1+ 0. 0 0 4 2 )。 -l

利息中近一半的利息，此种还款方法适用于当前经济条件较差，负担较重，参加工作时间不长的青年借款人。这种还款方法的特点是先还息，再还本，利息

7 1 4× 1. 6 5 3 5 8 3 l 7 3 6 4

0 . 6 5 3 5 8 3 l 7 3 6 4

=l 8 0 6 . 4 4元

经过计算，王先生借款 l 7万元，l 0年还清，每

逐年减少，本金逐年增多，借款期限较长的借款人， 月应还银行借款本金， n, I I息l 8 0 6 . 4 4元。 第一年付给银行的还款额大部分付了利息，即利息 2 .首期还借款本金 大于本金。目前各银行通常采用等额本利还款法，各首期还借款本金是第一次归还银行的借款本金， 房地产开发商和销售商打广告的分期付款金额也是即第一次还款额扣除借款利息后的差额。其计算公根据等额本利还款法计算出来的。本文所介绍的按式是： 揭贷款计算公式和还款技巧也是根据等额本利还款 d=c -a b

50北京统计 . 2 0 0 3—1 1.总第 1 6 4期

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d表示首期还借款本金C表示每期还款金额

∑

1 9 3 4 3 . 6 1元，占全部应付利息的 4 1 . 3 6%( 1 9 3 4 3 . 6 1 l I司 +÷4 6 7 7 2 . 8 0 )。(

a表示借款总额b表示利率d=l 8 0 6. 4 4一l 7 0 O 0 0 X 0 . 0 0 4 2=l 8 0 6. 4 4 -71 4

H b

5 .借款余额3

一^

借款余额是借款人欠银行的借款金额，即借款G= A—— E

按上例，王先生 2 0 0 2年7月2 0 E l还借款本金为： 总额减去累计还借款本金后的差额。其计算公式是：=1 0 9 2 . 4 4元

m

+

G表示借款余额A表示借款总额

经计算，王先生首期还借款本金 l, 0 9 2 . 4 4元。3 .累计还借款本金累计还借款本金是从首期还款开始至最后一期d

E表

示累计还借款本金+

按上例，王先生累计归还银行借款本金G= l 7 0 0 0 0 - 3 4 8 4 9 . 1 9= l 3 5 l 5 0 . 4 1元

还款为止累计还借款本金的金额，即各期归还银行 3 4 8 4 9 . 5 9元，则借款余额为：一

借款本金之和。其计算公式是：

经计算，截至 2 0 0 4年 l 2月 2 0 l,王先生欠银 E行借款余额 1 3 5 1 5 0 . 4 1元。6 .预计借款总额

E表示累计还借款本金∑表示合计

预计借款总额是借款人根据自己的偿还能力， 在确定借款期限和每期还款金额的情况下，预计最大借款金额。每一位准备按揭贷款购买商品房的人

d表示首期还借款本金( 1+b) 表示 n—l期利率指数

都要在选房前测算预计借款总额，不要盲目购房，如

按上例，王先生借款总额 l 7万元，到2 0 0 4年 l 2 果借款金额过大，借款期限过长，会对未来的生活和 月2 0 l已还银行 5 E 4 1 9 3 . 2 0元 ( 1 8 0 6. 4 4 X 3 0 ),则累偿还能力造成一定的影响。预计借款总额的计算公计还借款本金为：E= l 0 9 2. 4 4+ l 0 9 2. 4 X 1 . 0 0 4 2+ 1 0 9 2. 4 X

式是：X:

( 1 . o 42 0 F+ 1 0 9 2 . 4 X( 1 . 0 0 4 2 ) 3+……+1 0 9 2 . 4×( 1 . 0 0 4 2 3 0= 3 4 8 4 9 . 5 9元。

C [ ( 1+ b ) 1】 每期还款额 X(利率指数一1 ) b ( 1+ b ) T 1 利率 X利率指数

经计算，王先生 2 0 0 2年 7月至 2 0 0 4年 l 2月共 归还银行借款本金 3 4 8 4 9 . 5 9元。4 .累计付利息总额

X表示预计借款总额 C表示每期借款金额b表示利率

累计付利息总额即从首期还款开始至最后一期还款为止，累计支付给银行的借款利息，即各期支付额。其计算公式是：F=∑ C-E

n表示还款期数例如：潘小姐每月收入 5 0 0 0元，准备按揭贷款 率5 . 0 4%,则潘小姐预计借款总额为：、,一

的利息总和，也是还款总额与累计还借款

本金的差购房，借款期限 2 0年，每月还款 2 0 0 0元，借款年利

F表示累计付利息总额∑表示合计

2 0 0 0×【 ( 1+0 . 0 0 4 2 ) ∞ -1】 0 . 0 0 4 2 X( 1+ 0 . 0 0 4 2 ) 2 4￣

C表示每期还款额E表示累计还本金

= 0 0 0 4 2 =3 0 2 1 4 8. X 2 7 3 4 3 3 7 3 1 2 1 4 9 5元…/ u。 .

按上例，王先生累计还银行 5 4 1 9 3 . 2 0元，其中还本金 3 4 8 4 9 . 5 9元，则累计付利息为：F= 5 4 1 9 3 . 2 0 -3 4 8 4 9 . 5 9= 1 9 3 4 3 . 6 1元

经过测算，潘小姐向银行借款 3 0万元，2 0年还清，每月还款 1 9 8 6 . 5 0元。(作者单位深圳融信会计事务所)( z xy)

经计算，王先生前 3 0个月共付给银行借款利息

f

北京统计. 2 0 0 3~ 1 1 .总第1 6 4期麓