第7章 房地产投资决策

第7章 房地产投资决策

7.1决策的概念和种类

7.1.1 决策的概念—决策、统计决策、 投资决策和决策的公理、决策系统机 械 工 业 出 版 社 高 职 规 划 教 材

1.决策：为了实现特定的目标，根据客 观的可能性，在占有一定信息和经验的 基础上，借助一定的工具、技巧和方法， 对影响未来目标实现的诸因素进行准确 的计算和判断选优后，对未来行动做出 决定，决策的基本特征：未来性；选择 性；实践性。

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2.统计决策：有广义和狭义之分。凡 是使用统计方法进行决策的决策方法称 为广义的统计决策；狭义的统计决策是 指不确定情况下的决策。

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不确定情况下的决策需要具备四个条件： (1)决策人要求达到的一定目标。从不同的 目的出发往往有不同的决策标准。 (2)存在两个或两个以上可供选择的方案。 所有的方案构成一个集合。 (3)存在着不以决策人主观意志为转移的客 观状态，即自然状态。所有可能出现的自然状 态构成状态空间。 (4)在不同情况下采取不同方案所产生的结 果是可以计量的。所有的结果构成一个结果空 间。

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3.投资决策就是围绕事先确定的经营目标， 在占有大量信息的基础上，借助于现代 化的分析手段和方法，通过定性的推理 判断和定量的分析计算，对各种投资方 案进行选择的过程。

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在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资 方案可供选择，如何利用有效、准确的分析方 法实现正确的选择，在众多投资方案中选出最 佳方案，就是房地产投资决策。正确的决策不 仅取决于决策者个人的素质、知识、能力、经 验以及审时度势和多谋善断的能力，并且需要 决策者熟悉和掌握决策的基本理论、基本内容 和类型，以及应用科学决策的基本方法。

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4.决策的公理：是所有理智健全的决策者 都能接受或承认的基本原理，是许多决 策者长期决策实践经验的总结。只有承 认决策公理，决策才有可能进行。

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决策的公理有两个基本点： (1)决策者通常对自然状态出现的可能 性有一个大致的估计，即存在“主观概 率”; (2) 决策者对于每一行动方案的结果根 据自己的兴趣、爱好等价值标准有自己 的评价，这个评价叫做行动方案的“效 用”。9

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统计决策理论的六条公理： (1) 方案的优劣是可比

较和判别的。 (2) 方案必须具有独立存在的价值。 (3) 在分析方案时只有不同的结果才需要加 以比较。 (4) 主观概率和方案结果之间不存在联系。 (5) 效用的等同性。 (6) 效用的替换性。10

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5.决策系统 决策系统的基本要素：决策主体；决策 目标；决策对象；决策环境。

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房地产投资决策的基本要素：房地产投 资决策系统一般由四个基本要素组成： (1)决策主体。即投资的主体，是具有 资金和投资决策权的法人。 (2)决策目标。就是要求房地产投资在 房地产开发经营过程中，在投资风险尽 可能小的条件下，以最少的投入得到最 大的产出。12

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(3)决策对象。是指决策者可能采取的各种 行动方案，各种方案可以由决策者自己决定。 (4)决策环境。是指决策者所面临的各种自 然状态，许多状态包括各种不确定性因素。投 资者必须对房地产开发经营过程中可能出现的 不确定性因素加深认识，并利用科学的分析方 法，分析不确定因素变化对房地产投资可能带 来的风险，这样才能确保房地产投资的顺利进 行。13

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按上述决策系统构成，一个房地产投资决策间 题必须具备以下几项基本条件： (1) 有明确的决策目标，即要求解决什么问 题。确定目标是决策的基础，决策目标应明确 具体，并且可以是定量描述的。 (2) 有两个以上可供选择和比较的决策方案。 一个决策问题往往存在多种实施方案，决策的 过程也就是方案的评价和比较过程。

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(3) 有评价方案优劣的标准。决策方案 的优劣必须有客观的评价标准，并且这 些标准应当尽可能地采用量化标准。 (4) 有真实反映客观实际的数据资料。 客观准确的原始数据资料与科学正确的 决策方法是科学决策的基础，二者缺一 不可。

7.1.2 房地产投资 决策的类型机 械 工 业 出 版 社 高 职 规 划 教 材

根据房地产投资决策的不同目标和不同 性质，可以分为以下几种类型： (1) 按决策目标多少划分，可以分为单 目标决策和多目标决策； (2) 按决策制定的方式划分，可以分为 单层决策和多层决策；