基于GIS的房地产估价系统的研究(2)

基于GIS的房地产估价系统的研究

的关键在于收集尽可能充裕的可比交易实例然后进行差异修

正,一般至少10个,其中至少有3个与待估物业有较高的相关

性和可替代性,包括处于同一市场供需圈内,区域特性和个别条

件要相近,参照实例的交易时间要和待估物业的评估基准日尽

可能接近,一般最多不能超过2年等,这就要求估价师对物业的

坐落、位置;各种基础配套设施的分布,各种公共服务设施的分

布,城市人口的密度、分布,以及待估物业周围的环境状况要较

为熟悉。同时对于建筑物的设计风格、内部结构功能设计、装修

状况等都有大量的数码图片、建筑平面图等。如何把握、处理和

分析这些庞大的、带有空间和时间属性的数据和信息是估价师

在估价中的难点。本文从房地产估价作业的特点出发,深入研

究了在地理信息系统(GIS)支持下的估价系统的构建。并利用

MapX5. 0组件,通过VB6. 0+MapX5. 0+SQL Server 2000来实

现系统设计。

1 GIS技术辅助房地产估价功能分析

地理信息系统(GIS)技术的突出优势就在于其强大的空间

数据、属性数据处理能力及可视化能力;能实现空间信息和属性信息的集成管理;不仅能查询、检索数据,而且还可以根据需要

建立一个应用分析模式进行各种分析、处理、评价和支持决策。

利用GIS的数据管理、空间查询、空间分析、可视化等技术

手段实现辅助房地产估价,具体可以从以下几方面来分析:

1)房地产估价信息的管理。利用GIS对房地产评估信息进

行管理,可以实现空间图形信息与属性信息的一体化管理,建立

空间与属性的有机联系,实现房地产估价过程中的信息支持和

可视化表达。GIS可以有效地组织和管理房地产评估过程中涉

及到大量统计、经济、规划、建筑、土地等实地调查和统计分析信

息,解决估价信息种类多、数量大、来源广、且格式不统一带来的

问题。

2)房地产估价信息的查询。①按图形查询,可在地图上按

任意范围,如任意开窗、任意多边形或点、线、面缓冲区等查询。

例如:查询显示距离待估房地产3 km范围内的所有历史评估房

地产或成交实例的位置,并能查阅其文字信息、估价报告、图片、

录像等;查询某条道路两侧100 m范围内的所有历史评估房地

产或交易实例位置;②按属性查询,可按数据库中的估价时点、

物业类别、估价师等字段名查询。③综合查询,按图形条件和属

性条件进行查询。以上3种查询方式都会在查询结束时将查询

结果用图形和属性数据方式表现出来。

3)房地产估价信息的分析。GIS的空间分析功能如缓冲区

分析、叠加分析、路径分析等均可用于房地产评估。例如利用

GIS的点、线、面缓冲区分析,获得某房地产某一范围内的周边

信息,如商业、学校、银行、交通等服务配套信息,充分利用房地

产数据的空间特性,根据其对估价过程及结果的影响辅助估价

师进行分析;再如分析某项目(如地铁线路的规划)对周围房地

产价格的影响,根据不同的影响范围产生不同的缓冲区,通过分