由美国次贷危机透视我国个人住房贷款风险及防(2)

美国 次贷危机 世界前沿经济

创新产品层出不穷。然而从2004年6月起,美联储的低利率政策开始了逆转,到2005年6月,经过连续13次调高利率,联邦基金利率从l%提高到4.25%。到2006年8月,联邦基金利率上升到5.25%。连续升息提高了房屋借贷的成本,开始发挥抑制需求和降温市场的作用,促发了房价下跌,以及按揭违约风险的大量增加,并最终引爆了这场波及全世界的金融危机。

(2)银行内部管理缺失。次级抵押贷款本身就是高风险市场,而资金的充裕和金融创新产品的运用降低了次级贷款业务的门槛,并使得放贷机构为抢占市场份额采取了许多违规行为。在过去几年,美国住房贷款从标准的房贷首付额度为20%,一度降到了零,甚至出现了负首付。有的金融机构,还故意将高风险的按揭贷款打包到证券化产品中去,在发行按揭证券化产品时,不向投资者披露房主不仅难以支付的高额可调息按揭付款、而且购房者按揭贷款是零首付的情况。这些违规行为将抵押贷款的借款人、放贷者、金融中介,以及二级市场上的次级债券投资人都暴露在2006年以来房地产价下跌、违约率上升的系统风险之中。

(3)信息不透明与信用评级机构失职。在次贷危机爆发前,无论是穆迪还是标准普尔,都给MBS、CDO、合成CDO等产品给出了非常高的信用评级,甚至对一些高风险的合成CDO产品也给出了AAA级的评级。高评级吸引了大批政府托管基金、养老基金、教育基金、保险基金以及各种国外机构投资者踊跃加入到这个高风险的市场中。同时,在次贷危机中,信用评级机构的反应严重滞后。信用评级机构对次贷危机的形成有不可推卸的责任,正是他们对次级贷款支持的债券给出了严重高估的评级,助长了次级抵押贷款市场的非理性繁荣。

五、由美国次贷危机透视我国个人住房贷款面临的一些风险(一)目前我国宏观经济形势面临一些不利局面,个人住房贷款风险暴露提供了一定外部条件。目前我围经济及房地产有一定的过热倾向,在宏观经济上,也连续两年采取了提升贷款利率的政策。至2008年9月16日才开始降息。我国商业银行大多都采取浮动利率政策,在央行加息期间,借款人的借款成本不断提高,加重了其经济负担。我国房价由几年来的一直飙升转变为目前的较为稳定,个别地方出现房价下跌。因此,整个经济环境和背景一定程度上具备了诱发信用危机的外部经济条件。

(二)我国个人住房贷款性质不同于美国次贷。但个人住房贷款的安全性仍较为脆弱。我国商业银行目前开展的是标准的住房按揭贷款。对贷款人收入能力要求较严格,具有严格操作流程,严格履行抵押手续,执行首付制度。但随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加,个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升。虽然比率较低,但是上升速度提醒我们风险的存在性,因为按照国际惯例,个人住房贷款风险暴露期为3年到8年,我国的个人住房贷款业务最近几年才开始发展。在未来几年,房地产市场如果出现波动,个人住房抵押贷款风险会很突出。

现阶段,商业银行信贷构成了房地产融资的主要方式。房地产开发企业资金来源80%直接或间接来自商业银行贷款,这种高度负债经营模式,必然造成房地产企业抗风险能力较低的现实。随着房地产市场竞争的激烈,监管力度的不断加大,部分实力较差的房地产企业有可能面临资金紧张的局面,这就可能导致资金链

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的断裂,最后的结果无疑给商业银行的信贷资金带来损失。(三)我国房贷衍生品缺乏.尚不能构成直接传导信贷危机的通道。目前,我国建立在房贷基础上的金融衍生品非常缺乏,扩大和蔓延房贷的通道不存在。但房贷危机一旦出现,其对金融秩序也具有明显的破坏作用。

个人住房贷款质量、宏观经济形势、金融创新三个因素相互作用而导致的次贷危机,是个人住房贷款风险管理中的内在的规律性写实,对完善我国房贷风险管理具有重要启示。

1、合格的借款人是住房按揭贷款安全的重要保障,银行应严格选择符合贷款条件的消费者给予贷款支持。美国次贷危机显示,在借款人资格差的情况下,当经济运行到低谷时会使得信用危机爆发。所以,要确保个人住房贷款安全,其重要因素之一就是确保借款人资格过关,无论银行自身无法控制的经济环境因素表现如何,都能保证房贷业务的稳键运行。

2、肆意扩大个人住房按揭贷款规模是产生信贷危机的重要因素,应自觉建立与经济总量相协调的房贷规模控制机制。很多银行为了提高自身竞争力,刻意争占个人住房贷款市场份额,在银行间形成了恶意竞争。控制个人住房贷款规模是确保自身信贷资产安全的需要,银行必须主动建立与经济总量相协调的个人住房贷款规模控制机制,通过房贷总量控制来遏制房价泡沫,同时获得有利于银行自身的金融环境。

3、房贷衍生品作用具有两面性,科学运用金融创新能够为降低银行风险发挥积极作用。资产证券化技术在分散银行风险、增加流动性方面确实发挥了积极作用,但它不能从根本上消除风险。因此更加需要完善的监控系统、信息收集系统、支付结算体系等基础设施和风险管理机制、预警机制,但关键是确保基础个人住房贷款的安全稳健。

4、银行还应建立强效的风险反应机制,提升业务的执行能力。商业银行在完善贷后管理机制的基础上,还应提高员工的风险反应能力和风险防范政策的执行能力。首先要积极关注借款人的还款情况,借款人一期未还款就要引起重视,及时发现风险;其二,要不折不扣地执行业务规程中处置抵押房屋的制度,维持抵押房屋的保证效力;其三,要维护个人征信体系的全面性,打破银行之间各自为战的局面。在关注自己的数据系统的同时,加强共同合作,使各家银行在与借款人博弈中处于优势地位。

参考文献

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[3]陈忠琰,2009: 美国次贷危机给我国商业银行个人住房按揭贷款业务的启示#, 重庆工学院学报#第5期。

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