土地估价实务辅导(2)

得到土地纯收益；④根据土地纯收益、土地还原率计算剩余使用年限下的土地收益价格。

(二)某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000平方米，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3．0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元／建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。

1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。

经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表

案例

编号 交易

类型

土地用途 楼面地价

(元／平方米) 土地使

用年期 交易

时间 区域因素

修正系数 个别因素

修正系数

A1 出让 综合 1160 40 2004．4 2 4

A2 转让 服装批发市场 1430 40 2003．7 5 3

A3 转让 综合 1066 48 2002．6 0 —4

A4 抵押 文具商店 1248 35 2001．6 —4 —1

A5 转让 工业 890 50 2003．3 —3 4

A6 转让 公寓 1010 40 2003．6 7 O

A7 转让 高档商场 1470 39 2004．1 3 —2

A8 转让 零售商店 1390 38 2004．8 —4 —5



上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。

该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0．2个百分点；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1个百分点。土地还原利率取6％。

2.因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。

3
.若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。

(一)审题

(1)明确题目要求。本题设有三问：①求取乙公司于2004年10月所占用土地的总价；②求取乙公司所应分摊的土地面积；③求取乙公司所占用土地的单位面积市场年租金。其中求取乙公司占用土地价格是关键问