土地估价实务辅导(9)

地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20％和30％。

(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。

(3)D宗地：占地3．5公顷，于2002年9月以国家作价入股方式取得，40年期、"七通一平"条件下作价425元／平方米。



宗地 交易情况 区域因素 个别因素

B宗地 -4％ -2％ 5％

C宗地 0 5％ -1％

D宗地 2％ -7％ -5％

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1．5％，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10％；土地增值收益率为20％；土地还原率取6％。

相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元／平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元／平方米。

根据以上条件，试回答以下问题：

(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格；

(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金；

(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。
某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。

开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投
资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。

请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。

(一)审题

(1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。

(2)明确估价时点。题