2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(26(10)

2011年房地产估价师《案例与分析》重点预习

1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/㎡，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。

2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。 3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为改造后办公楼总价值的7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。

估价测算如下（节选）： 一、估算净收益

净收益＝1000×6000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝344．25万元 二、测算报酬率Y

采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

采用试算法推算报酬率。具体算法详见表4—18。 表4—18求取可比实例报酬率表

（注：上表计算结果无误）

报酬率＝（9．994%＋7．909%＋8．092%＋8．005%）/4＝8．500% 取整报酬率为8．5%。

三、估算装修改造后的办公楼总价值 办公楼总价值＝

344.25 1

1 /1 12% 50 8.5% (1 8.5%)

＝3981．45/（1＋12%）＝3554．87（万元） 四、装修改造费用总额

装修改造费用＝1000×6000/（1＋8．5%）05＝576．02（万元）

．

五、销售费用与销售税费

销售费用与销售税费＝3981．45×7%/（1＋12%）＝248．84（万元）