中海地产全面研究分析与借鉴报告

中海地产全面研究分析与借鉴报告长期的财务规划与设计形成的。具体通过以下方式实现： 1、多样化的融资渠道：信托、基金、股市; 2、调节商业资产增值释放的速度;

中海地产 中国海外发展案例研究 全面研究分析与借鉴

华夏幸福基业股份有限公司 2011-12 二○一○年七月份

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中海地产全面研究分析与借鉴报告长期的财务规划与设计形成的。具体通过以下方式实现： 1、多样化的融资渠道：信托、基金、股市; 2、调节商业资产增值释放的速度;

标杆20强盈利性、 标杆20强盈利性、周转性分布 20强盈利性

合生 龙湖 深圳控股 中海 方兴 荣盛 首开远洋 招商 富力 行业均值 华润 中华 金地 雅居乐 北辰 碧桂园 万科 绿城 保利 恒大

净 利 润 率

2009年净利润率均值(15%)

华夏幸福基业

总资产周转率

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业界一直有“文万科、理中海”的说法。 业界一直有“文万科、理中海”的说法。 万科张扬的企业文化与中海低调的处世态度相得益彰！ 万科张扬的企业文化与中海低调的处世态度相得益彰！中海的“第一” 中海的“第一”:

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目

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一、摘

要

二、公司介绍 三、财务分析 四、业务分析 五、借鉴性分析

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一、摘

要--------均衡发展·专注致远 --------均衡发展· 均衡发展

1、中海2009年总资产达港币1141.17亿元，负债总额港币723.08亿元，资产负债率63%;2009年全年实现销售 面积476.8万平方米，销售金额港币477.9亿元，2010年1月—6月销售金额为港币280.99亿元； 2、截至2009年底，集团在内地20个城市及港澳拥有土地储备超过3,055万平 方米。;可满足未来四至五年保持盈利每年20%以上增长的开发需要； 3、公司品牌效应不断增强，致力于打造“高档精品”。区域的均衡布局与产品 的均衡布局。不断创新产品，构建以住宅为主，商业为辅的业务结构，逐步 提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。 4、中海三大核心竞争力： ⑴、资本运作能力；⑵、人力资源能力；⑶、专业的管理能力 5、值得借鉴：⑴、均衡发展； ⑵、 专业的项目投资评审 ；

⑶、销售采用自产自销模式；⑷、多种资本运作模式，积极创新； ⑸、稳健财务的规划能力；⑹、打造公司品牌效应。

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一、摘

要

二、公司介绍 三、财务分析 四、业务分析 五、借鉴性分析

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二、公司介绍项目 详 细 内

容中国海外发展有限公司于1979年在香港注册成立，是中国最大建筑联合企业——中 国建筑工程总公司在香港的控股子公司。1992年8月，中国海外(0688.HK)在香港联合交易 所上市。核心业务为房地产开发和销售，还涉及与地产有关的物业投资、物业管理、以及 建筑设计业务等。主要从事物业发展及投资、地产代理及管理、以及财务运作业务。

企业综述

发展状况

土地储备：土地储备突破3000万平方米，全国性布局日趋完善 进驻城市：2007年中海地产先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市，内地地产公 司从2006年的14家增至19家，是有史以来新进城市最多的一年，截止目前已进 驻22城市：北京、上海、广州、深圳、成都、长春、西安、南京、苏州、中山、 佛山、宁波、重庆、杭州、青岛、珠海、大连、沈阳、天津、济南、香港、澳 门； 国际影响：2002年至今，中海地产连续四年被美国《财富》(Fortune)杂志评为中国上 市公司百强中的房地产领军企业； 2010年5月31日，在英国《金融时报》(即FinancialTimes,简称FT)发布的 全球500强企业最新排名中，中国海外成为唯一一家上榜的内地房地产企业

卓越业绩

。

业界影响：2004年和2005年，中海地产连续两年位列中国房地产开发百强企业综合实力第 一名，并蝉联荣膺中国房地产行业领导品牌第一名。 深圳：海富花园、海丽大厦、海滨广场、海连大厦、中海苑、中海华庭等 上海：海华花园、海兴广场、海丽花园、海天花园、中海馨园等 北京：中海雅园、中海紫金苑、中海馥园、中海凯旋等 广州：东山广场、锦城花园、中海锦苑、中海名都、中海康城等 成都：中海名城、中海格式威治城、中海国际社区、中海常春藤花园等 长春：中海水岸春城、中海莱茵东郡、中海水岸馨都等 加强品牌识别 楼盘采用 “中海+具体名字” ”

项目精粹

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二、企业背景国务院国有资产监督管理委员会 100% 中国建筑工程总公司 52.66% 中国建筑股份有限公司 100%中国海外集团有限公司

公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业， 公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业， 品牌优势明显。 品牌优势明显。

公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发 展房地产，资产规模庞大。 展房地产，资产规模庞大。

55.30%中国海外发展有限公司

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一、摘

要

二、公司介绍 三、财务分析 四、业务分析 五、借鉴性分析

版权

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中海地产全面研究分析与借鉴报告长期的财务规划与设计形成的。具体通过以下方式实现： 1、多样化的融资渠道：信托、基金、股市; 2、调节商业资产增值释放的速度;

3.1、 3.1、近三年财务摘要单位： 单位：亿元港币

中海发展 指标大类 财务指标 2007年 645.21 47.18 166.33 42.17 216.00 223.00 46.5% 25.4% 净资产收益率 21% 2008年 855.76 5.28 188.92 50.72 270.87 266.10 43.2% 26.8% 17% 2009年 1,141.17 148.57 373.22 76.04 476.76 477.9 31.6% 20.4% 20%

行业标杆均值 2009年 498.77 188.63 114.53 17.67 -188.6 39.4% 15.4% 11%

总资产 净现金流 结算收入 总额指标 净利润 销售面积 销售金额 毛利率 净利率 盈利能力

分析：中海总额指标均超出行业标杆均值，约为均值的3倍； 分析： 中海总额指标均超出行业标杆均值，约为均值的3 盈利能力高于均值， 2009毛利率低主要是由于2008年售价较低影响 毛利率低主要是由于2008年售价较低影响， 盈利能力高于均值，但2009毛利率低主要是由于2008年售价较低影响，毛利率较低的情况下净利率 仍然较高，主要是由于期间费用降低了6个百分点，并且本年度确认公允值增加近4个百分点。 仍然较高，主要是由于期间费用降低了6个百分点，并且本年度确认公允值增加近4个百分点。 备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。 20强标杆分析中指标均值 备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。

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3.1、 3.1、近三年财务摘要单位： 单位：亿元港币

中海发展 指标大类 财务指标 2007年 总资产周转率 存货周转率 人均回款(万元) 运营效率 人均利润(万元) 销售费用率 39.17 2.3% 3.8% 80% 52% 57% 44.51 2.8% 4.2% 33% 14% 19% 68.52 1.2% 2.1% 33% 98% 80% 44% 38% 207.13 2008年 35% 32% 233.48 2009年 48% 63% 430.66

行业标杆均值 2009年 44% 47% 213.42 20.00 2.1% 3.3% 36% 38% 95%

管理费用率 总资产增长率 成长性 收入增长率 签约额增长率

分析：销售费用率与管理费用率合计低于均值2个百分点，较上年降低近6个百分点，可见2009 2009年费用 分析：销售费用率与管理费用率合计低于均值2个百分点，较上年降低近6个百分点，可见2009年费用 控制取得较大成效；2009年销售成长性高于以往年份。 控制取得较大成效；2009年销售成长性高于以往年份。 年销售成长性高于以往年份 备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。 20强标杆分析中指标均值 备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。

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3.1、 3.1、近三年财务摘要单位： 单位：亿元港币

中海发展 指标大类 财务指标 2007年 228% 59% 60% 1,248

.29 3.33 0.54 29.60 4.84 2008年 240% 60% 62% 846.31 4.19 0.65 16.68 2.57 2009年 186% 85% 63% 1,339.72 5.12 0.93 17.62 3.20

行业标杆均值 2009年 186% 68% 68% 328.64 3.42 0.37 16.21 1.77

流动比率

偿债能力

速动比率

资产负债率

市值 每股净资产 市场表现 每股收益 市盈率 市净率

分析：资产负债率虽然逐年上升，但仍处于行业较低水平； 分析：资产负债率虽然逐年上升，但仍处于行业较低水平； 市场表现各项指标均高于行业均值。 市场表现各项指标均高于行业均值。 备注：行业标杆均值为原20 20强标杆分析中指标均值 备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。

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3.2、近十年资产、 3.2、近十年资产、负债情况历年资产、 历年资产、负债情况列表资产 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 148.9 140.5 144.8 166 240 251 359 645 856 1141 -6% 3% 15% 45% 5% 43% 80% 33% 33% 总资产增长率 负债 70 62 69 85 136 144 210 387 527 723单位： 单位：亿元港币

资产负债率

中海资产、 中海资产、负债变化趋势图47% 44% 48% 51% 57% 57% 58% 60% 62% 63%1200 1000 800 600 400 200 0 2000年 年 2001年 年 2002年 年 2003年 年 2004年 年 2005年 年 2006年 年 2007年 年 2008年 年 2009年 年 148.9 144.8 140.5 166 240251 359 总资产 负债 645 1141 856

资产规模增涨迅速！ 资产规模增涨迅速！ 具有稳健的财务结构！ 具有稳健的财务结构！

分析：资产负债率从2003年至今一直控制在65%以内， 分析：资产负债率从2003年至今一直控制在65%以内，如此处于行 2003年至今一直控制在65%以内 业的较低水平，是系统长期的财务规划与设计形成的。 业的较低水平，是系统长期的财务规划与设计形成的。具体通过以 下方式实现： 下方式实现： 多样化的融资渠道：信托、基金、股市； 1、多样化的融资渠道：信托、基金、股市； 调节商业资产增值释放的速度； 2、调节商业资产增值释放的速度；

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3.3、近十年收入、 3.3、近十年收入、净利润历年收入、 历年收入、净利润列表营业收入 年份 金额 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 62 66 64 76 86 79 109 166 189 373 6% -3% 19% 13% -8% 38% 52% 14% 97% 增长率 金额 3 4 4 7 11 17 23 42 51 76 43% 1% 68% 57% 55% 35% 83% 21% 49% 增长率 5% 6% 7% 9% 13% 22% 21% 25% 27% 20% 净利润 净利润率400 350 300 250 200 150 100 50 0 373

单位： 单位：亿元港币

中海收入、 中海收入、净利润变化趋势图

166

189 营业收入 净利润

109 86 79 76 66 64 76 62 42 51

23 3 4 4 7 11 17 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年

收入规模增涨迅速！ 收入规模增涨迅速！分析：净利润率从2004年至今一直保持在20%以上， 分析：净利润率从2004年至今一直保持在20%以上，且处于行业的 2004年至今一直保持在20%以上 较高水平，特别是2009年增长速度接近一倍，可见业务扩张在2009 2009年增长速度接近一倍 较高水平，特别是2009年增长速度接近一倍，可见业务扩张在2009 年成效显著； 年成效显著；

盈利能力逐年增高！ 盈利能力逐年增高！

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3.4、 3.4、近一年半销售情况2009年至 年至2010年6月销售情况列表 年至 年 月销售情况列表单位： 单位：亿元港币

2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2009年小计 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010上半年小计

2009年10月

2009年11月

2009年12月

2009年小计

2009年1月

2009年2月

2009年3月

2009年4月

2009年5月

2009年6月

2009年7月

2009年8月

2009年9月

2010年1月

2010年2月

2010年3月

2010年4月

2010年5月

35.5 21.2 19.9 476.9 32.5 18.5 48.6 39.3 41.8 41.7 222.4

40.2 24.9 28 477.7 41 27.8 68.5 48.8 34.5 60.4 281

11,324 63% 98% 11,745 -23% 10% 均价(元/平米) 14,070 -9% 83% 10,017 16,000 15,027 12,615 241% 14,095 14,484 14,070 14,000 104% 12,615 15,027 52% 12,417 12,000 -14% 11,628 11,745 11,324 14,095 13% 10,000 -22% 10,017 9,696 9,691 9,692 9,275 8,994 9,837 12,417 8,000 -32% 8,500 8,551 -9% 8,254 8,254 -28% -39% 6,000 14,484 -37% 1% 4,000 12,635 2,000

均价( 平米 平米) 均价(元/平米)

2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2009年小计 2010年6月

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2010年6月

销售面积 销售金额 销售面积 销售金额 均价 销售面积同比 销售金额同比 销售金额(港币亿元) 港币亿元) 平米) (万平方米) (港币亿元) (元/平米) 万平方米) 600 16 13.6 8,500 60% 150% 21.4 18.3 8,551500 111% 61% 477.7 62.5 60.6 9,696400 71% 43% 57.9 53.7 9,275 149% 115% 300 58.3 56.5 9,691 19% 20% 66.6 59.9 8,994200 33% 32% 42.2 40.9 9,692 145% 113% 100 68.5 60.6 219% 40.9 45 40.2 56.5 53.7 59.9 36.1 36.7 36.1 9,837 166% 41 27.8 48.8 60.4 34.5 28 24.9 18.3 13.6 0 38.7 45 11,628 78% 135%

销售金额

中海地产全面研究分析与借鉴报告长期的财务规划与设计形成的。具体通过以下方式实现： 1、多样化的融资渠道：信托、基金、股市; 2、调节商业资产增值释放的速度;

3.5、销售地区分布： 2009年 3.5、销售地区分布： 2009年2009年销售区域分布列表 年销售区域分布列

表区域划分 销售面积 销售金额 销售面积 销售金额 均价 万平方米) 亿元港币) 平米) (万平方米) (亿元港币) (元/平米) 127.37 87.79 138.2 122.13 1.27 476.76 总计2008年销售金额区域分布图 年销售金额区域分布图 年销售金额区域分布3% 2% 珠三角地区 21% 22% 23% 西部地区 港澳地区 港澳地区 32% 长三角地区 环渤海地区 28% 24% 环渤海地区 西部地区 20% 26% 珠三角地区 长三角地区

单位： 单位：亿元港币

销售面 销售面 积占比 27% 18% 29% 26% 0% 100%

销售金 销售金 额占比 26% 24% 28% 20% 2% 100%

珠三角地区 长三角地区 环渤海地区 西部地区 港澳地区

126.56 114.92 133.94 94.16 8.33 477.91

9,936 13,090 9,692 7,710 65,591 10024

利润来源在区域布 局上均衡分布 2009年环渤海地区销 2009年环渤海地区销 售占比明显增大

2009年销售金额区域分布图 年销售金额区域分布图 年销售金额区域分布

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3.5、销售地区分布： 2010年上半年 3.5、销售地区分布： 2010年上半年15% 17%

0% 17% 25% 26%

珠三角地区 长三角地区 环渤海地区*

2010上半年各区域销售分析表 2010上半年各区域销售分析表销售额(亿港元) 销售额(亿港元) 地区名称 2010年1-6月 珠三角地区 长三角地区 环渤海地区* 北方区** 西部地区 港澳地区 2009年1-6月 同比变动 2010年1-6月 2009年1-6月 同比变动 销售面积(万平方米)

北方区** 西部地区 港澳地区

70.06 73.19 48.14 42.66 46.66 0.28 280.99

78.64 70.73 23.36 34.5 49.13 6.31 262.67

-10.91% 3.48% 106.08% 23.65% -5.03% -95.56% 6.97%

57.2 33.63 31.55 50.28 49.67 0.04 222.37

85.05 60.72 20.67 44.72 70.43 1.13 282.72

-32.75% -44.61% 52.64% 12.43% -29.48% -96.46% -21.35%

珠三角销售较以往年 份有所下降， 份有所下降，环渤海及 北方地区较以往前度有 所上升； 所上升； 本年度港澳地区无销 售房源， 售房源，但中海上半年 在澳门有新增土地； 在澳门有新增土地；

总计

*环渤海地区包括北京市、天津市和济南市； **北方区包括长春市、沈阳市、大连市、青岛市。

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3.6、 3.6、近两年期间费用

期间费用变化表单位： 单位：亿元港币

项目 销售金额 销售费用 销售费用率 管理费用 管理费用率 财务费用 财务费用率 合计

2009年 477.9 5.3 1.2% 8 2.1% 2.3 0.48% 4.27%

2008年 266.1 6.7 2.8% 9 4.2% 4.2 1.58% 10.15%

增/减幅 80% -21% -56% -11% -51% -45% -70% -58%

中海2009年期间费大 中海2009年期间费大 2009 幅降低近6个百分点； 幅降低近6个百分点； 其中： 其中：销售费用率与 管理费用率均

低于标杆 均值1个百分点； 均值1个百分点； 良好的费用控制使其 盈利能力水平明显高于 其他公司。 其他公司。

分析：中海采用自产自销，不委托销售的方式使销售费用较低； 分析：中海采用自产自销，不委托销售的方式使销售费用较低；

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中海地产全面研究分析与借鉴报告长期的财务规划与设计形成的。具体通过以下方式实现： 1、多样化的融资渠道：信托、基金、股市; 2、调节商业资产增值释放的速度;

三、财务部分小结

各项财务指标均有良好表现，可见： 各项财务指标均有良好表现，可见： 中海的财务规划能力较强 财务规划能力较强， 中海的财务规划能力较强，使其一直具有 稳健的财务结构、良好的盈利能力。 稳健的财务结构、良好的盈利能力。

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中海地产全面研究分析与借鉴报告长期的财务规划与设计形成的。具体通过以下方式实现： 1、多样化的融资渠道：信托、基金、股市; 2、调节商业资产增值释放的速度;

目

录

一、摘

要

二、公司介绍 三、财务分析 四、业务分析五、借鉴性分析

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中海地产全面研究分析与借鉴报告长期的财务规划与设计形成的。具体通过以下方式实现： 1、多样化的融资渠道：信托、基金、股市; 2、调节商业资产增值释放的速度;

目

录

一、发展战略 二、经营理念 三、产品策略四、核心竞争力 一、资本运作 二、人力资源 三、专业管理

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