商业地产开发流程(绝对详细)(2)

商业地产开发流程(绝对详细)

节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 合作伙伴确定 寻找合作资金 明确合作伙伴、寻找合 作方式(招商阶段) 合作方案确定 合作细节确定 引资(商业计划书) 签署战略合作协议 协办部门工作内容 主办部门 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心

工作部门 协办部门 财务中心、集团资管 部 财务中心、集团资管 部 财务中心、集团资管 部 财务中心、集团

资管 部、综合管理部 财务中心、集团资管 部、综合管理部

土 地 获 取 阶 段

合作实施(实施阶段) 合作公司成立及相关手续办理 投方案标 投经济标 投标、摘牌 拍卖 项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限 、价格敏感性分析、制定拍卖 战术 竞争对手分析、确定土地上限 、价格敏感性分析、制定出价 战术

挂牌

发展中心

获取土地

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标 交纳政府净收益，契税，交易 、用地条件 费 土地出让合同 出让金、交易费交费证 明 办理房地产开发资质预审表 企业投资项目备案 委托工程咨询资格机构编制申 请报告 向项目备案机关提交申请报告 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声 明(原有土地证作废)

发展中心 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 发展部 发展部 开发部 开发部

法务 财务部 发展部 财务

用地规划许可证

研发

确权

土地补偿费(原户主需 交纳的土地使用费) 土地出让合同 核定用地图、核定用地 相关图、规划地界坐标 图 交费证明 1:500现状地形图3份 (反楼座) 缴纳土地费用

发展中心

发展部 开发部

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商业地产开发流程(绝对详细)

节点

主要阶段

主要工作内容 主办部门工作内容 详规 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图4份(薄膜图) 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 协办部门工作内容 主办部门 开发部 发展部 发展部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部

工作部门 协办部门 研发

办理土地证

综管

市场：对项目定位的经营者、消费者和 市场研究中 投资者以及竞争项目进行深入理解研究 心

销售中心

区域市场调研

3、项目所在商圈或临近 商圈主要商业业态分布状况、 市场：组织对重点商家的专向访谈和专 市场研究中 商圈现状调研(商业部 经营状况、经营特点、预期发 家论证会议，并提供相关资料 心 分) 展方向

招商中心

竞争项目开发规模、定位种类 、操作方式、开发周期 市场：对项目与竞争项目的比较进行专 市场研究中 商业招商部、销售中 4、同期操作商业地产项 提取数据库相关数据进行重点 题讨论，了解投资者对项目的投资意向 心 心 目调查(商业部分) 分析、竞争项目实地调研了解 相关信息 通过行业发展状况分析，消费 公建部分拟选业态种类 需求分析确定可开发公建部分 确定、所选业态数量确 业态种类。结合市场相关类型 市场：完成项目业态规划和落位 定 物业供求

状况确定所选业态开 发数量 项目定位 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 开发计划 项目发展报告 项目考核指标初定 资金流 明确产品设计思路 设计前期 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订

市场研究中 招商中心、销售中心 心

市场：结合控规指标等相关要求进行项 市场研究中 目定位工作 心 研发部

商业招商部、销售 体系 商业策划 运营部 财务部 商业

市场：根据现金流要求和业态规划，制 市场研究中 定合理的开发顺序和开发节奏，保障项 销售 工程 心 目操作 销管 财务

运营 工程、开发

市场：结合项目定位和周边项目状况， 市场研究中 对动线、主力面积划分等建筑设计提出 销售中心、招商中心 心 建设性意见 研发 研发 研发

运营部、法务部

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