物业管理分等级收费标准改革探讨

物业管理分等级收费标准改革探讨

物业管理行业经过20多年的发展，已经得到社会公众的广泛认同，物业管理行业为居民、企事业单位提供的周到服务改善了工作环境，提高了生活质量，是有目共睹的。近几年，物业管理行业的发展已经进入高速成长期，物业管理的范围不断拓宽，管理的内容不断丰富，管理的行为不断规范。但是，物业管理蓬勃发展的同时，也成为业主投诉的热点，业主对物业管理日益增长的要求与物业管理公司收费的矛盾普遍存在，最终反映在如何确定合理的物业管理收费标准上。而合理的物业管理收费标准的核心又是如何确定物业管理的费用。

一、物业管理分等级收费标准现状及存在的问题

物业管理服务收费的规范伴随着物业管理发展的全过程。全国各地普遍实行的物业管理分等级收费体系是从价格主管部门逐一对物业管理企业审核物业管理费用的基础上发展起来的，深圳的物业管理收费改革起了试验田的作用。现在，物业管理的收费模式一般可以分为三种类型：第一类是属于政府定价、政府指导价的物业管理收费标准。这种标准由价格主管部门与物业管理行业主管部门在调查核实各物业管理企业的费用基础上，取得物业管理的社会平均费用，共同发布物业管理收费指导标准，将物业按不同的种类、功能、物业管理企业不同的资质、档次分类，确定不同的收费指导标准。如深圳市物价局与深圳市住宅局1997年共同发布了深圳物业管理收费指导标准，目前仍然生效。在具体核定物业管理收费标准时，由价格主管部门根据物业管理企业的调定价申请，通过调查核实，召开业主座谈会等方式，参照物业管理收费指导标准，确定各物业小区的具体收费标准，这种核定收费标准的办法对于规范物业管理收费取得了明显的效果。由于业主及物业管理企业对政府价格主管部门工作的信任，大多数的业主及物业管理企业均希望由价格主管部门核定收费标准；第二类是已成立业主委员会的物业管理小区，由业主大会授权，业主委员会通过组织招标投标的方式选聘物业管理企业，参照政府有关部门发布的物业管理收费指导标准，通过物业管理合同确定物业管理收费标准及物业管理的服务质量标准，不再属于政府定价的范畴。近两年虽然刚刚起步，但已经收到良好效果，并有迅速推广的趋势，业主委员会是业主合法权益的代表，充分发挥业主委员会维护自身权益中的主导作用，是政府职能部门的工作重点；但深圳特区住宅物管理条例规定收费标准要报业主大会批准后执行，而业主大会难以组织召开，在实践中有一定的困难；第三类是规定房地产开发商在出售房屋楼宇时，必须在房地产买卖合同中确定具体的物业管理企业、物业管理收费标准、物业管理服务内容和服务质量。在物业管理激烈的市场竞争中，物业企业的品牌代表了服务质量，物业管理收费是一项长期支出，是购房者置业考虑的重要因素。物业管理收费标准与物业的销售挂钩，促使房地产开发商自律，购房者也有一定的心理预期。此项政策实施以后，受到普遍的欢迎，大大减少了物业管理收费方面的投诉，将来应是市场确定物业管理收费标准的最主要形式。目前深圳的房地产买卖合同中仅仅有收费标准的约定，缺少有关服务质量标准的约定。主要是依据物业管理企业的品牌效应，尽管如此，却代表了改革的方向。

现行由政府价格主管部门与物业管理行业主管部门共同发布分等级的物业管理收费指导标准模式对规范物业管理行业的竞争秩序，制止不正当竞争，提高收费标准及服务质量的透明度，保障业主的合法权益，促进物业管理行业的健康发展起了积极的作用，但是在如何具体确定物业管理的收费标准中，一些不尽合理的与市场经济相矛盾的问题也暴露出来，直接影响到物业管理行业的发展。

（一）过去通行的物业分类方法跟不上物业管理的发展速度。过去一般将物业分成多层住宅、高层住宅、商住楼、工业厂房、办公楼、商业用楼宇。但是目前的物业类型层出不究，仅仅住宅就新出现10层左右的小高层带电梯楼宇、高标准的别墅，配以高质量的绿化；工业厂房也由过去的单一由劳动密集型厂房为主体转变为混合型工业厂房为主，尤其是近几年