物业管理分等级收费标准改革探讨(3)

时，对指导物业管理企业参加物业管理的招标投标工作，防止不正当价格竞争，维护市场正常的经济秩序也有重要的意义。

二、物业管理按管理项目费用核定收费标准的思路

物业管理企业为业主提供的物业管理是保证物业及公共附属设施正常运行的一体化管理，其中有一部分是物业管理具有共性的基本服务项目，有一部分是少数物业特有的服务。过多地强调物业管理的高标准，不利于物业管理的普及与规范。政府只应根据有关的法律、法规提出基本的物业管理服务要求。

物业管理的收费标准是提供物业管理服务所必须的费用开支、税金及利润之和。物业管理属于微利行业，利润率各地有不同的规定。

业主由于其经济状况不同、要求不同、文化的差异，对物业管理的要求有相当大的差别、物业管理项目有不同的管理质量费用差别或等级。政府价格主管部门应主要核定带共性特征的基本物业管理项目及标准所对应的费用。将物业管理分解为具有可比性的管理项目、标准的费用公布出来，推进整个具体核定收费标准的过程透明化。给业主委员会以多等级的管理服务选择，收费标准的核定减化成项目管理费用“搭积木”式的过程，可以减少业主与物业管理企业之间的抵触情绪，有效地避免物业管理企业超出业主承受能力过度提高物业管理服务标准的倾向。

物业管理项目费用核算收费标准的核心是将物业管理收费的费用科学地分成所有物业均具有共性特征的，因而是可比较的基本项目。对一些仅仅是部分物业具有的服务费用均交由业主委员会与物业管理企业协商解决。

（一）以人均管理费用为主要特征的开支，如人均管理建筑面积，人均人工费/月。 管理人员费用。包括全部管理人员的人工费（含工资、福利、保险、补贴）。

治安防范费。包括治安人员的人工费（含工资、福利、保险、补贴）、器材费、保安用固定资产折旧费。

绿化保洁费。包括保洁人员的人工费（含工资、福利、保险、补贴）、保洁器材物料消耗费、除四害消杀费、垃圾清运费、保洁用水电费，节日装饰费。

（二）以建筑面积为核算基本单位的开支。

公用设备、设施维护维修费用。包括物业管理小区所有公用设备、设施维护人员的工人费、消耗材料费、工具费，对外承包费。

专用设备运行维护费用。一是电梯运行维护费，包括电梯运行电费，运行维护费、维修配件费、年检费、对外承包检修费、人工费（电梯操作人员、维修保养人员）；二是中央空调费，包括中央空调水电费、维修人工费、维修维护材料费、水检测费、水质处理费。 固定资产折旧及办公费用。包括用于物业管理的固定资产折旧、摊销和维护、低值易耗办公用品，办公费用、差旅、探亲、交通费，业务接待费，办理证件费，办公用水电费，物业管理软件费用。

公用水电费。包括公共照明系统用电费、公共设施用水电费、智能化网络用电费、绿化用水电费。

保险费及审计费用。包括房屋保险、设备保险、车位保险等有关保险费用，聘请会计师事务所进行财务审计费用。

（三）根据有关规定核算的开支。

社区文化建设费，业主委员会费用。按一定的比率提取。

税收，根据税法规定应交纳的税种和税率执行。

利润，根据政府规定的利润率确定。

（四）其他费用。包括应业主要求提供的各种特定服务所需要的服务。

物业管理企业除提供物业管理服务外，还有利用部分业主共有的公共设施提供经营服