物业管理分等级收费标准改革探讨(2)

迅速发展的高科技工业厂房，如以生产计算机软件及高科技开发为主的现代化工业厂房装修标准及对环境的要求与高档的办公楼相同，物业管理标准及要求相仿，但过去一般很少将高科技的工业厂房作为单独一类考虑；大量的多层、高层混合型的住宅区未能纳入物业类分类，多层与高层的物业管理收费标准悬殊，引发业主之间的矛盾；过去没有实行一体化物业管理的机关、学校、医院近年来也纷纷引入专业化物业管理，通过物业管理招标投标的方式确定物业管理企业，既提高了物业管理的质量，又大大减少了物业管理的费用，取得了良好的社会效益的经济效益，已经被社会普遍接受；物业管理的内容随时代的发展，与过去的物业管理方式、浓度相比有了质的飞跃，但难以纳入分类。物业管理体制的复盖面比过去大大拓展，物业管理分类方法跟不上物业管理的发展是必然的趋势。

（二）过去通行的物业分级的办法跟不上物业管理的要求。从物业管理起步时的对每住宅区逐一核定费用到统一规定物业管理的级别，确定社会平均费用，是一大进步。目前全国大部分城市的物业管理收费均是按照物业管理的等级确定收费标准。深圳物业局与深圳市住宅局1997年联合发布物业管理收费等级标准，将物业分成多层住宅、高层住宅、商住楼、工业厂房四类，每一类物业又分为四级收费标准。主要考虑了小区、楼宇的绿化复盖率、公共设施（如道路、消防、停车场、文化娱乐、生活服务商业网点设施）完善及维护完好率、管理人员（包括管理、维修、绿化、卫生、保安、机电等全部各类人员）人均管理面积，管理人员持有的等级证书资质、开展社区文化服务的数量，开展文化体育活动的项目量、管理人员、保安人员是否24小时值勤，国产与进口电梯的差异，清洁工作全天候、全面保持洁净率，园林绿地长势良好率、修剪整齐及时率、各类工作人员工作量负荷率、服务意识、言行规范、业务素质、敬业精神，房屋及配套设施维护状态良好率，物业管理评比考评分数等多项指标，根据不同的物业管理等级确定不同的收费标准，一直延续至今。

实践中，按物业管理等级的划分物业管理的收费标准有先天不足。一是等级的划分带有一定程度的主观性，难以客观地反映物业管理内在的质量，划分只反映核定收费等级时的物业管理质量，不能适时反映物业管理质量的变化，物业管理企业在评定物业管理等级时提供的高质量服务标准不能长期兑现，业主与物业管理企业难免产生矛盾：二是由于物业所处的环境不同、规模不同、设施布局不同、新旧不同、质量不同、业主的收入不同、业主对物业管理的要求不同，为达到同样等级的物业管理标准，不同的物业管理企业所付出的劳动和物质消耗费用有相当大的差别，实际上是难以存在具有可比性物业管理收费标准。因此，不能仅以达到一定的物业管理等级水平确定相应的收费标准。事实上，在核定某一物业的收费标准时仍然要核实其实际的物业管理费用。不计算物业管理的个别费用，仅依据物业管理分类等级所具备的条件确定收费标准是不可行的。

（三）过去通行的物业管理分级办法不能客观地反映物业管理企业的费用支出和依据物业公共部分从事经营活动产生的经济补偿的实际状况。根据物业管理的费用核定实践，物业管理企业从事多种经营补偿物业管理收入是物业管理费用的重要补充。目前，物业管理费用和物业管理企业从事多种经营补偿物业管理收入的透明度不高，业主难以理解物业管理费用与所接受的物业管理服务的相互联系。也使得业主在不同物业之间收费标准比较时引发误解。

当前，物业管理收费的改革方向是以市场为导向，要进一步推进业主委员会通过招标投标形式确定物业管理企业和物业管理收费标准、房地产开发企业在出售房地产时以招标投标形式确定物业管理收费标准。物业管理收费标准从政府定价为主改革为以市场调节价为主要形式。但目前由于多方面的因素，物业管理信息不对称的矛盾十分突出，物业管理的费用透明度不高，业主委员会对物业管理费用普遍知之甚少，也难以得到有效的信息，无法形成在平等基础上与物业管理企业进行协商，迫切需要政府有关职能部门提供基本物业管理项目、费用的参照依据，指导业主委员会与物业管理企业协商物业管理的服务项目及收费标准。同