物业管理分等级收费标准改革探讨(4)

务、补偿物业管理的费用，主要有：

一是停车场收益。停车费收入扣除支出后的结余。

二是部分体育娱乐设施的收益、公共场地用于出租的收益。

三、物业管理项目费用核算需要解决的问题

通过核查物业管理项目费用制定物业管理收费标准是对通行的分级物业管理收费标准的改革。对政府的有关部门提出了新的课题，物业管理项目费用的真实、准确可靠及可比性是研究的重点。要促进物业管理行业实行规模经营，不断降低单位管理费用，提高服务质量，通过市场竞争，优胜劣汰，发展壮大。建设主管部门定期发布建筑工程定额，对规范建筑市场，维护正常的市场竞争秩序起了重要的作用，房屋租赁管理部门定期发布房屋租赁指导标准，对规范房屋租赁市场起了重要作用。但价格主管部门或物业管理行业主管部门参照建设主管部门公布施工定额指标的办法发布物业管理项目费用或指导标准有无法律依据，项目费用指导标准对价格主管部门具体核定收费标准有无约束力，还存在不同的观念分岐。需要进一步研究。由过去按分等定级制定的物业管理收费标准与按物业管理项目费用核定的收费标准衔接问题也要引起高度重视。但定期核查物业管理项目费用应是政府有关职能部门的一项基础性工作。

（一）要建立制度，由价格主管部门与物业管理的行政主管部门定期组织费用调查核算。将不同类型、不同规模的物业分为不同档次进行调查，核查项目要统一规范，数据样本应达到一定的规模。对数据的处理做到由表及里、由此及彼、去粗取精。对各种因素要统筹考虑。一是对人工费用以人均费用为基本单位，如人均管理建筑面积，人均费用；保洁人均建筑面积或保洁实际面积、人均费用；对公用设施的运行维护费用以建筑面积为分摊基本单位；二是各项费用所占管理费用的比例是分析的重点。

（二）注重采用经招标投标获得物业管理权企业的管理费用数据。近几年，已经有不少物业采用招标投标方式确定物业管理企业，由于中标的物业管理企业的物业管理水平、物业管理质量和收费标准均有很强的自律性。因此，中标企业的管理费用核算可以认为是最具有说服力，最具有参考价值的。规定物业管理合同必须到行业主管部门备案是取得以上数据的有效途径，但能否强制实施，还需进一步研究。

（三）利用现代计算机技术做好物业管理费用数据库建设，对管理项目的费用状况加强监测，定期更新内容。要提高价格管理部门和物业管理行业主管部门的服务意识，尽可能公开物业管理项目费用资料，协调物业管理中发生的收费矛盾。