外商独资企业对境外机构提供抵押担保的法律问(5)

多数的做法，还是公证为妥。签署合同时应注意担保金额不得超过抵押物价值。

2、评估报告。对于抵押物评估报告，同样存在是否认可境外评估机构评估报告的问题。

（1）对于房产抵押，《城市房产抵押登记管理办法》第三十二条仅规定了办理抵押登记需提供“（六）可以证明抵押房地产价值的资料”，并未否定境外评估机构出具的报告。但在实际操作中，也有强制或建议提交国内评估机构甚至是当地评估机构的评估报告的，需事先了解清楚。

（2）对于土地使用权抵押，《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第二条规定，土地使用权抵押应当进行地价评估。地价评估收费标准按国家有关规定执行。结合实践来看，这一规定可以理解为应当由国内评估机构评估。

3、实践中还存在国土房地产管理部门根本不受理对外担保抵押的情形，如深圳宝安区、龙岗区就各有其规定和做法。

4、根据《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第三条第1款规定，土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应当在抵押合同签署后15日内申请抵押登记。而《办法》同样要求在签订合同后15日内申请对外担保登记。两个部门的规定有冲突。虽然在实践中，有可能不办理对外担保登记而被国土部门受理抵押登记的情形，但鉴于《办法》第十七条规定，担保人未经批准擅自出具对外担保，其对外出具的担保合同无效。担保人未经批准擅自出具对外担保或者担保人出具对外担保后未办理担保登记的，由外汇局根据情节，给予警告、通报批评、暂停或者撤销担保人对外担保业务。因此建议实际操作中向国土部门咨询或说明。

以上仅以外商独资企业对外抵押担保为例分析相关法律问题和操作流程，其复杂程度和具体操作的细致要求可窥一斑。期望本文能够值得办理同类业务的同行们交流借鉴。