土地增值税培训(3)

土地增值税培训

转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元） 举例说明：某市工业企业2009年转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元；

要求：计算该企业2009年应缴纳土地增值税。

转让土地使用权的土地增值额＝560-420-6-（560-420）×5%×（1+7%+3%）＝560-433.7＝126.3（万元）

增值率＝126.3÷433.7×100%＝29.12%

应缴纳土地增值税＝126.3×30%＝37.89（万元）

五、应纳税额的计算

（一）增值额（计税依据）

土地增值额＝转让收入-扣除项目金额

在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（2）提供扣除项目金额不实的；

（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

（4）旧房及房地产的转让。

所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。

（二）应纳税额计算

应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

举例说明：2010年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比