土地增值税培训(7)

土地增值税培训

分为“取得土地使用权所支付的金额”与“土地征用及拆迁补偿费”，且两个项目分属不同的级次，前者属于一级，后者属于二级；设立“公共配套设施费”用于归集不能转让的公共配套设施发生的支出，而与其同级的其他项目，如：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费，是按照成本费用的经济性质划分的。 另外，企业财务核算的开发成本科目包括项目涉及的所有直接和间接成本费用，而土地增值税相关法规的开发成本只包括开发土地和新建房及配套设施的成本。

一般地，企业在一级科目“开发成本”下设置以下二级明细项目：

1、土地费用

2、前期工程费

3、建筑安装工程费

4、基础设施费

5、公共配套设施费

6、开发间接费用

上述明细项目的划分，除对成本的级次有所调整外，还将“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”归集在一个明细项目，即土地费用。

一、土地费用

本项目包括取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费。

取得土地使用权所支付的金额主要是核算缴纳的土地出让金或者土地转让费，土地征用及拆迁补偿费主要核算土地征用费、耕地占用税、安置补偿等费用。应当关注：

1、财政为了鼓励房地产开发可能返还部分土地出让金或土地使用费，应作为冲抵土地取得费处理。

2、在合作建房的情况下,开发企业收到合作方提供的土地不动产专用发票的情况下，土地费用为专用发票所记载的金额以及相关税费；开发企业未收到合作方提供的不动产专用发票的情况下，土地费用仅包括土地过户和合作分房的相关税费。

二、前期工程费

前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、人防费、白蚂蚁、防雷、地质灾害评估、城市配套费、“三通一平”等支出。

前期工程费能够分清成本计算对象的，应直接计入有关开发项目；应由两个以上成本计算对象负担的，可按一定标准分配计入各开发项目。分配标准可按具体费用分别确定，如勘察费、绘费及"三通一平"费等可按各开发项目的占地面积比例分配，而设计费、可行性研究费可按概算比例或建筑面积比例分配。也可将具体费用细目均按概算比例进行分配。

重点关注：

1、平基土石方成本

2、修建公共配套设施抵交城市配套费

一些开发企业将项目监理费也计入前期工程费。

三、建筑安装工程费

建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费。

主要包括建筑物基础、主体、外墙、设备等成本费用，还包括公共部位精装修、样板房装修、家具等，设备主要包括门窗、电梯、空调等。重点关注：

1、售楼部建安成本和装修费用应作为销售费用归集，属于其他房地产开发费用；

2、出租开发产品的装修费用不应作为土地增值税的扣除项目；

3、未支付也未取得建安发票的工程费用（例如：工程尾款、质保金）。

四、基础设施费