土地增值税培训(8)

土地增值税培训

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。重点关注：

1、关于代收费，一方面，开发企业需要向公用单位支付天然气、有线电线安装费和设备实施费，另一方面，开发企业又向业主（买受人）收取代收费，开发企业支付的天然气、有线电线安装费和设备费可以作为扣除项目，但不得作为加计20%扣除的基数；

2、绿化工程费是否与开发项目实际情况相符。

五、公共配套设施费

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 主要包括会所、物管房、儿童乐园、学校、幼儿园、游泳池、网球场。重点关注：

1、大多数开发企业将会所和学校相关房产的产权人登记为开发企业，并将会所和学校的成本费用作为计算土地增值额的扣除项目。能否扣除可根据实质重于形式的原则来分析，如果项目建设规划和实际用途属于公共配套，归全体业主共享使用，可以扣除相关的成本费用；

2、用于销售的车库或车位的相关成本也不属于本项目。

开发企业拥有产权或可以单独销售的配套设施均不属于公共配套设施。

六、开发间接费用

开发间接费用，指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

包括直接从事项目开发的人员的工资、奖金、补贴等人工费，行政费，直接用于项目开发的设备设施的相关费用。重点关注：

1、管理人员发生的费用，如工资及其费用；

2、销售环节的费用，例如：广告费、业务宣传费、促销费用（买房送空调、由开发企业缴纳交易税费）、楼盘策划费、楼盘代理费、销售人员工资、售楼部办公费用、销售环节税费等，应归属于销售费用，不应归集到开发间接费用，以免重复扣除；

3、利息费用也不得直接计入开发间接费用项目扣除，应作为其他房地产开发费用按照有关规定扣除；

4、土地使用税、房产税应计入管理费用，根据房地产开发费用的有关规定扣除。

案例剖析—

对旧房转让计算土地增值税的案例

1.案例简介：某国家机关转让一幢旧房，转让价格为900万元。该房建于70年代，当时造价为70万元，如果按转让时的建材价格及人工费用计算，盖同样的房子需380万元。由于旧房占地原来是行政划拔的，因此转让旧房时，该国家机关补交了国有土地出让金180万元。已知该旧房有六成新。

2.案例分析及税务处理：根据我国税法的有关规定，转让旧房时，应以房屋及建筑的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的有关