中原地产上海一手住宅市场研究月报[2012年2月](5)

一手住宅月报

全市均价结构性回落 创近十九个月以来的最低值

上海中原研究咨询部|2012年2月

本月受到中低价位楼盘交易集中的带动，全市交易均价环比上月滑落12.02%，为19831元/平方米，接近2010年8月份以来的最低值。从细分市场来看，无论公寓还是别墅产品成交均价环比均为下跌状态，本月交易均价分别为19221元/平方米、26154元/平方米，跌幅分别为9.27%、22.89%。

在相当深刻的别墅价格波动中，无论联体别墅还是独立别墅，交易价格均有明显的松动，价格调整无法回避之外，结构性因素亦有明显作用力。长期交易陷入低谷的压力正转化为市场的破冰尝试。在低价位别墅房源交易份额激增和高端别墅降价销售的共同影响下，别墅整体价格滑落明显。2月份，花园别墅的均价环比跌幅为11.72%，为44387元/平方米。联体别墅的交易均价为19542元/平方米，环比下滑12.24%。一方面，总价为200-500万元/套的经济型别墅全市交易占比达到68.86%，环比提升40.07个百分点，低总价段别墅集中交易，促使整体价格滑落。此外，高档别墅的降价销售的影响。如翡翠别墅、中凯曼荼园的别墅房源分别以12.73万元/平方米、8.29万元/平方米的价格各成交1套，与售楼处提供的单价15万元/平方米和10万元/平方米相比，降幅分别达到15.13%、17.10%。

从环线来看，内环以内、中内环间、中外环间、外郊环间、郊环以外成交均价分别为45959元/平方米、32709元/平方米、22896元/平方米、17085元/平方米、13845元/平方米，环比涨幅分别为-30.18%、-22.06%、-14.22%、1.38%、-0.04%。其中，内环内的交易均价环比跌幅最为明显，创近一年以来的最低值。位于浦东张江板块的“翡翠别墅”本月成交1套独立别墅房源，成交价为12.73万元/平方米；位于虹口北外滩板块的“白金湾府邸”本月成交3套公寓房源，成交均价为9.59万元/平方米。可见，高端物业交易量的锐减，促使整体交易均价明显滑落。

上海住宅各物业类型成交均价走势图（2010年2月-2012年2月）

5000040000300002000010000

0Feb-10

Apr-10

Jun-10

Aug-10

Oct-10

全市

Dec-10

Feb-11公寓

Apr-11

别墅

Jun-11

Aug-11

Oct-11

Dec-11

Feb-12

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）

上海住宅各环线成交均价走势图（2010年2月-2012年2月）

70000600005000040000300002000010000

0Feb-10

Apr-10

Jun-10

Aug-10

Oct-10

Dec-10

Feb-11

Apr-11

外郊环间

Jun-11

Aug-11

郊环以外

Oct-11

Dec-11全市

Feb-12

内环以内

中内环间

中外环间

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）上海各区域住宅成交均价环比情况（2012年2月）

区域 黄浦 卢湾 静安 徐汇 长宁 虹口

成交均价 （元/平方18035 38040 37089 55021 50514 58941

环比（%） -70.12 -75.60 -54.78 -13.9 19.54 44.20

区域 闸北 杨浦 普陀 浦东 闵行 宝山

成交均价 （元/平方29689 34003 24746 22095 28067 17632

环比（%） -10.1 8.31 -6.5 -27.43 -12.65 -21.20

区域 嘉定 松江 青浦 金山 奉贤 崇明

成交均价 （元/平方13917 16435 16563 9789 12862 13747

环比（%） -0.24 5.9 12.38 10.96 37.64 3.98

数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）