中税协发[2011]110号 土地增值税清算(4)

第十二条 收入项目的鉴证，应当关注：

（一）被鉴证人清算收入确认是否符合税法规定；

（二）被鉴证人按照清算项目设立的“预售收入备查簿”记载的项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额等相关内容是否准确；

（三）销售退回、销售折扣与折让业务是否真实发生、内容完整、手续合法，金额计算与会计处理是否正确。重点关注关联方销售折扣与折让是否合理；

（四）被鉴证人对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理；

（五）按揭款收入是否申报纳税，有无挂在往来账不作销售收入申报纳税的情形；

（六）被鉴证人以房地产换取土地使用权，在房地产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款；

（七）被鉴证人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税；

（八）被鉴证人经有关部门实际测量的销售面积与合同约定的销售面积不符，除了在销（预）售合同约定的误差范围内不做退补款以外，其他发生退补款情形而导致收入变化的，是否按照税法规定处理；被鉴证人应退款而不退款、抵顶物业管理费的，税务处理是否符合税法规定。

必要时，鉴证人应当运用截止性测试，确认收入的真实性和准确性。

第十三条 鉴证人应当按照税法及有关规定审核被鉴证人是否准确划分征税收入与符合免税规定的房地产开发项目收入，确认土地增值税的应税收入。

第十四条 有本指导意见第八条规定应核定征收的情形，但按本指导意见第九条规定接受委托执行鉴证业务的，鉴证人应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。

第十五条 鉴证非直接销售和自用房地产的收入，应当关注：

（一）开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务的发生情况；

（二）非直接销售收入的确定方法和顺序；

（三）将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途的发生情况；

（四）自用房地产的所有权转移情况。

第十六条 对被鉴证人按县级以上人民政府的规定售房时代收的各项费用的鉴证，应当采取下列程序和方法：

（一）审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；