房价与地价关系的再检验——来自中国28个省的面(13)

房价与地价关系的再检验——来自中国28个省的面板数据

的Granger因果关系分析，得出地价对房价在短时期内影响较大，而长时间内房价与地价是相互影响的重要结论。此外，文章还将影响房价与地价的因素分为主观因素(包括城市性质的定位、整个社会对住宅价格过于盲目的心理预期、旧城改造引致的住房需求、商品化住房积累的释放效应与投资心理的结合)和客观因素(包括经济发展与居民收入水平的提高、人口因素、城市规划与城市发展)，分别分析了这些因素如何影响房价与地价，使房价与地价关系的研究更加完善、具体。文章针对上述的分析研究，提出了具体的政策建议，建立有效的市场机制，保证土地市场与房地产市场的健康发展；弱化土地价格定价机制中行政长官的决定权；住宅供给与需求的双向调节；调整土地出让、收益分配政策，防止土地寻租行为影响市场正常运行。

本文共分为六章，各章节内容如下：

第一章导论。主要阐述了论文的选题背景、研究目的和意义，并对研究的思路、方法及创新之处作了说明。

第二章房价与地价关系研究的理论支撑。介绍了支撑全文的主要的地价、房价的基础理论，并对文中所提的地价和房价的概念，进行了界定。

第三章保定市住宅房地产市场现状分析。首先用定量的方法对房地产市场与土地市场的投资建设情况、房屋竣工与新开工以及住宅空置率与需求等进行了研究。在此基础上，提出保定市房地产市场发展过程中存在的一些问题。

第四章保定市地价与房价相互关系的实证分析。实证分析房价、地价关系。本章以搜集到的保定市四年的出让地价与房地产交易价格为基础数据，通过运用ADF检验平稳性、协整方差、Granger因果关系检验等一系列计量经济学方法，对保定市地价与房价是否存在因果关系进行研究。

第五章保定市地价与房价影响因素分析。在这一章的研究中，将影响因素分为主观方面(城市性质定位、旧城改造以及政府对土地的寻租行为)与客观方面(经济发展与居民收入水平的提高、人口因素以及城市规划与城市发展)进行论述，深层次分析影响保定市地价与房价的各种主要因素。

第六章保定市住宅房地产价格调控的政策建议。所作研究是根据对保定市房价与地价的Granger因果检验结果与主要影响因素的分析，提出具有指导土地市场与房地产市场的政策建议。

结论与展望。总结本文的研究成果，概括全文的主要观点和结论。

8.期刊论文 张红.吴璟.孔沛.ZHANG Hong.WUJing.KONG Pei 基于Granger因果检验的地价与房价关系 -同济大学学报（自然科学版）2008,36(8)

运用Granger因果关系检验法,研究不同房地产市场发展阶段的地价与房价的互动关系.从地价与房价关系的作用机理出发,建立理论假设体系,以美国、日本、中国的时间序列数据为基础,进行实证研究.结果表明:在美国,房地产市场处于成熟、平稳的发展阶段,地价决定房价;在日本,房地产市场处于异常发展阶段,房价决定地价;在中国,房地产市场尚未达到稳定阶段,地价决定房价.因此,地价与房价的互动关系取决于房地产市场的发展阶段,不可一概而论.

9.学位论文 夏莹 地价与房价互动关系研究——以天津市中心城区为例 2008

我国房价近年来一路攀升，以2007年为例，全国70大中城市土地交易价格大幅上涨，前三季度同比上涨12.8％，且涨幅逐季增加，前三季房屋销售价格累计平均上涨6.7％。过高的房价和地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高。开发商将房价高涨归因于地价上涨幅度大，学者提出政府作为当地土地的唯一供应商追求“利润最大化”进而推高房价，政府为保护民生大力调控房价却效果甚微。因此，地价与房价的关系成为是政府部门，开发商，学术界争论的焦点。

合理的房价和地价是房地产业健康发展的重要条件。过高的房价和地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高；过低的地价不仅会造成国有资产流失，更会造成土地资源的浪费。因此，正确处理地价与房价的关系，对推动房地产市场及社会经济的协调发展有重要意义，有利于提高对房地产市场运行规律的理论认识、人民的安居乐业创建和谐社会。

本文选择天津作为地价与房价关系的研究对象的原因是：随着天津市经济发展和现代化水平的提高，近年来外来常住人口规模呈现出显著的扩张趋势。人口增长、城市化进程的不断加快将为天津市带来大量的住宅需求，城镇居民人均可支配收入总体呈增长趋势，住宅市场有效需求不断增加。特别是滨海新区的开发开放已经纳入国家“十一五”计划，滨海新区被列入国家发展战略这一新定位，使天津正在成为北方新的房地产开发区域热点，天津房地产进入了一个新的历史发展阶段。

本文在回顾国内外研究基础上，从价值价格、地租地价、市场供求、经济周期理论出发，理论联系实际，具体从四个方面分析地价与房价的互动关系：首先从城市地价和房价的涵义及各自的构成出发分析了两者的关系，讨论不同条件下地价与房价的关系的变化，从定性上论述了两者的互动关系；其次，从天津近两年地价房价的走势出发，从供需因素角度分析两者的互动关系；然后运用格兰杰因果关系，从地价房价时间序列的变化先后关系的角度检验来探寻两者的因果关系；最后运用具体案例对两者的关系进行了系统分析，针对天津市中心城区新建房地产项目进行房价和地价分析，通过对样本的分组，分别考察了区域、时间、土地交易方式以及土地级别对房价地价关系的影响。通过理论、宏观、案例和计量分析得出结论：地价不是房价上涨的主要原因，而从某种角度上说，是房价的结果。因为开发商平均利润率远高于一般社会利润率，使得成本上升导致价格上升的必然性并不存在。即使地价的上升推高了成本进而推高了房价，其作用也非常有限。房地产市场供需之间的矛盾焦点在于需求而不在于供给，越来越多的投机性需求和半投资性需求以及逐渐加强的涨价预期导致需求上升，使房价不断攀升。论文最后针对结论提出了相应政策措施，比如制定符合长远市场发展趋势的合理土地供应计划、调整住房供应结构，加大中小户型住宅供应比例、合理确定经济适用房和廉租房建设规模等。

10.期刊论文 钱忠好.邹文娟.Qian Zhonghao.Zou Wenjuan 中国高房价与高地价关系之谜:一个经济学解释 -江苏社会科学2008,""(5)

本文运用四象限理论分析模型探讨中国高房价与高地价关系之谜.研究结果表明,中国高房价与高地价之间存在一定的相关性.在其他因素不变的前提下,旺盛的住房需求促使房价上涨,并刺激土地需求的上升,土地需求上升进一步拉动地价的上涨,地价上涨会提高住房建设成本,抑制住房供给,且进一步推动房价上涨.中国的高房价不完全源于高地价,中国的高地价也不完全源于高房价.现阶段中国的高房价主要源于需求拉动、供给推动、竞争不完全;中国的高地价主要源于需求拉动、供给推动、供地垄断.

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