齐齐哈尔纸厂地块项目投资分析报告2008-27DOC(10)

3、花样年华（学府楼盘）

地理位置：建华区卜奎大街35号（紧邻齐齐哈尔大学） 开 发 商：齐齐哈尔中瑞房地产开发有限公司 总建面积：约190000㎡

目前售价：多层3600元/㎡左右，高层、小高层3680元/㎡起 单元面积：多层60-244㎡，小高层32-84㎡

项目点评：

改项目紧邻齐齐哈尔大学校区，宣传卖点自然以学府为重点。其中，多层住宅房型多样，从60㎡左右的1房，到244㎡的复式，房型覆盖面较广，售价控制在3000-3500元/㎡之间。据网上显示，该项目多层共推出146套房源，目前剩余42套左右，且以大面积为主。小高层房源设计多以精装修的小面积公寓为主，即买即住，客源主要针对就读于齐大的有钱家庭及齐市内的投资客。小高层共推出112套房源，目前剩余72套。销售情况不容乐观。

通过对齐齐哈尔当地的在售楼盘的调查，我们发现市场主要存在以下特征：

在售楼盘数量不多，供应量有限，这主要是受到了政府部门控制房地产上市量政策的影响；

在售楼盘主要集中在中心城区内，单个楼盘开发量较小，不具备规模优势；

在售楼盘档次虽有高下，但整体水平有限，真正的高端产品缺乏应有的条件；

从产品供应来看，齐市的住宅产品以多层为主，小高层产品近两年逐渐进入市场，接受度还有待进一步考证；

从户型的选择来看，齐市居民受到经济条件的限制，更青睐面积较小（80-110㎡/户），总价偏低（25-35万元/套左右）的2房房源，3房房源则相对滞销；

在售楼盘营销包装水平有限，缺乏足够吸引力的营销手段。

根据上述特征，我们认为本项目虽然地段略显偏远，但具备打造齐市高端住宅产品的底蕴，是一个值得开发的优质项目。只要在平衡好资金、控制好成本、争取好利益的原则下，一定会实现社会效益和经济效益的双重价值。

五、项目地块描述及SWOT分析

本项目位置图

中 心 城 区

本 项 目

该地块位于齐齐哈尔市区的西南角，隶属龙沙区管辖范围。地块范围东至：农机厂、纸厂家属宿舍楼；南至：规划道路，糖厂用地；西至：规划韩园；北至